Tôi thấy Luật này thực ra chưa thật minh bạch. Chưa biết là bất động sản trong Luật này gồm những vấn đề gì? Bất động sản nhiều thứ lắm. Đã nói định nghĩa bất động sản này ở Luật Dân sự, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản định nói cái gì? 

Khái niệm này làm Luật khó hiểu. Luật phải công khai, minh bạch.

Phó chủ tịch Quốc hội Huỳnh Ngọc Sơn: Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này có góp phần tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản không?

Tôi cơ bản nhất trí Tờ trình, ý kiến thẩm tra và quy trình chuẩn bị của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này. Chỉ thiếu một phần nghị định quy định các vấn đề giao cho Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ quy định thì dự án Luật là hết sức đầy đủ. Cho nên dự án Luật có thể trình ra Quốc hội cho ý kiến lần đầu.

Qua xem xét 72 điều Ban soạn thảo nêu, nhưng tôi tìm mãi chưa thấy một điều nào tháo gỡ tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Thực tế để sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Ban soạn thảo đã có Báo cáo tổng kết hơn 10 năm cho thấy có nhiều bất cập. Như thực trạng nêu trong Báo cáo là cả nhà ở cũ và nhà ở mới còn rất nhiều nhưng không có người ở, không bán được... Ở Quốc hội khóa này là khóa thứ hai, tôi thấy đường từ đây ra sân bay Nội Bài, đoạn giữa bên phải, không có người ở, tức là không bán được. Còn nếu ngược từ đây lên Lạng Sơn đi qua Bắc Ninh bên tay trái rất nhiều nhà, nói dân dã là ma ở. Bây giờ ta lại tiếp tục mở ra thì việc giải quyết hậu quả như thế nào, vì tài sản xây dựng trên đó như đất đai... là của dân.

Dù thuộc quyền sở hữu của Nhà nước hay của ai đó thì cũng là công sức của người dân, mồ hôi nước mắt của dân mà ta bỏ đó. Ta xây dựng Luật mới này có gì để góp phần tháo gỡ việc đó hay không? Đề nghị Ban soạn thảo hết sức nghiên cứu việc này.

Như Ban soạn thảo có nêu nguyên nhân do không quy hoạch, làm theo cảm tính ào ạt như thế cho nên bây giờ không bán được. Chưa nói chuyện giá cao hay thấp... Nhưng bây giờ không lẽ đập đi?... Đất đai lãng phí tài nguyên rất lớn như thế, cũng là công sức của dân... Bây giờ nếu mở ra thoải mái nữa thì không biết bất động sản kinh doanh đến đâu? Đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu có một điều khoản nào đó để góp phần tháo gỡ khó khăn hiện nay đã được nêu cách đây 10 năm rồi.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý: Quy định trở lại việc kinh doanh bất động sản không qua sàn giao dịch có thể là bước thụt lùi so với quá trình minh bạch hóa các hoạt động, nhất là hoạt động kinh tế

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này được chuẩn bị tương đối kỹ, hồ sơ dự án đầy đủ, có tổng kết, cân nhắc và đưa ra các phương án để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội xem xét, quyết định. Tuy nhiên, tôi đề nghị rà soát lại phạm vi điều chỉnh để không chồng chéo, trùng lặp giữa hai dự án Luật mà Quốc hội sẽ cùng xem xét, cho ý kiến trong Kỳ họp thứ Bảy tới là dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tôi không đồng ý với quan điểm đưa hết tất cả các vấn đề về nhà ở vào Luật Kinh doanh bất động sản nhưng kinh doanh nhà ở thì cần phải đưa vào. Ví dụ hoạt động mua bán nhà ở, Luật Nhà ở có một chương về giao dịch nhà ở. Giao dịch có rất nhiều loại khác nhau: mua bán, chuyển nhượng, thuê, mượn, thừa kế, thế chấp, trong đó có phần mua bán... Đề nghị rà soát lại để không chồng chéo và mâu thuẫn với quy định về kinh doanh bất động sản.

Quy định về nguyên tắc hay hợp đồng, các quy định cụ thể trong mua bán cũng như vậy. Chỉ có quy định mang tính đặc thù nào trong mua bán nhà ở có thể đưa vào Luật Nhà ở, chứ không phải quy định lại tất cả những vấn đề về mua bán nhà ở như một loại trong kinh doanh bất động sản. Phạm vi điều chỉnh của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định ở Điều 3: các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản áp dụng theo quy định của Luật Nhà ở là không phù hợp. Phải sửa lại quy định này để bảo đảm hai luật này tương quan với nhau và không được chồng chéo, mâu thuẫn nhau.

Một số nội dung sửa đổi của dự thảo Luật lập luận chưa rõ, chưa thuyết phục. Ví dụ, cách đây 7 năm khi thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta ca ngợi quy định kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch. Hiện nay, tiêu cực trong kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở là giao dịch ngầm, Nhà nước không quản lý được, dân không biết nhà này đã mua chưa, bán chưa; một nhà mua bán, thế chấp hai, ba lần - như vậy phải qua sàn giao dịch cho minh bạch. Lập luận trong này tôi thấy chưa rõ, cần phải tổng kết xem được cái gì, không được cái gì.

Đây là chủ trương lớn, quyết định lớn theo hướng minh bạch hóa các hoạt động. Ta nói là do các sàn giao dịch bắt tay ngầm, do tiêu cực trong các sàn, do thế này thế khác, dân thấy phiền toái, theo tôi là không phải. Những lập luận này cần xem lại và làm sáng rõ hơn. Nếu đúng như vậy thì phải nói cho rõ. Theo tôi, quy định trở lại việc không qua sàn giao dịch là một bước đi thụt lùi so với quá trình minh bạch hóa các hoạt động, nhất là hoạt động kinh tế. Tôi đề nghị xem lại quy định này.

Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách Phùng Quốc Hiển: Nếu không đưa kinh doanh nhà ở vào phạm vi điều chỉnh của luật này thì hơi khập khễnh

Nên đưa vấn đề kinh doanh nhà ở vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản vì hiện nay, đúng là kinh doanh bất động sản ở nước ta chủ yếu là kinh doanh nhà ở. Nếu không đưa kinh doanh nhà ở vào phạm vi điều chỉnh của Luật này thì hơi khập khễnh. Bên cạnh đó, cũng nên mở rộng phạm vi cho phép kinh doanh bất động sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài muốn kinh doanh bất động sản tại nước ta như quy định của dự thảo Luật là hợp lý. Vấn đề này, chúng ta nên có lộ trình và có bước đi chặt chẽ.

Về kinh doanh trong tương lai đối với những công trình xây dựng, tôi đồng ý nên cho phép. Thực tế vừa qua, việc kinh doanh đối với một số công trình xây dựng đã đem lại hiệu quả nhất định, giúp thu hút được nguồn lực. Tuy nhiên, cũng phải thấy một thực trạng là rất nhiều việc kinh doanh trong tương lai của nhiều công trình bất động sản, nhất là nhà ở có tương lai tương đối mờ mịt. Nhiều người đã bỏ tiền ra để mong muốn có nhà, có đất, nhưng thực tế, rất nhiều dự án đã bị đình trệ hoặc thậm chí người ta còn không biết sẽ đòi khoản tiền mình đã đầu tư ở đâu. Vì thế, nên giữ như luật hiện hành và cũng phải có những điều kiện nhất định đối với việc kinh doanh bất động sản trong tương lai.

Nếu mở quá rộng và nhất là ở đây, lại cho phép cho thuê, mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì sợ rằng sẽ làm cho việc kinh doanh bất động sản rơi vào tình trạng ảo hoặc không bảo đảm yêu cầu tuân thủ pháp luật. Có thể người ta cũng lợi dụng việc này mà chiếm dụng vốn của nhà đầu tư, của người dân để làm những mục đích khác. Mặc dù ở trong dự thảo Luật đã có một điều cấm, nhưng tôi cho rằng, điều cấm này cũng chưa đủ sức để răn đe và khắc phục được tình trạng đã xảy ra như vừa qua. Đề nghị nên cân nhắc việc cho phép cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và nên giữ như Luật hiện hành.

Tôi cũng đề nghị không nên quy định bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vừa qua, chúng ta quy định như vậy là hơi cứng, làm cho việc kinh doanh bất động sản không linh hoạt và tạo ra những khâu trung gian bắt buộc làm cho giá nhà, giá bất động sản tăng lên không hợp lý. Thậm chí rất nhiều sàn giao dịch bắt tay với nhau để tạo ra giá ảo, không thực chất so với giá thị trường. Tôi đồng tình với việc kinh doanh bất động sản không nhất thiết phải qua kinh doanh sàn giao dịch.