Đất nền khan hiếm nguồn cung mới

Công bố của DKRA Vietnam cho biết, trong quý II có 3 dự án ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 193 nền, tăng 10% so với nguồn cung mới của quý I/2020, bằng 66% cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 53%, bằng 73% so với quý I và bằng 39% so với cùng kỳ năm trước.

100% nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới của quý thuộc về khu Tây, chủ yếu tập trung ở các quận huyện vùng ven như Bình Tân. Mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP. Hồ Chí Minh vẫn ở mức cao, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới với các sản phẩm đất nền vùng ven có mức giá phù hợp. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động, cục bộ ghi nhận mức giảm nhẹ từ các nhà đầu tư cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính.

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, đất nền vẫn tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm, các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9… 

Căn hộ có tín hiệu hồi phục tích cực

Theo bà Đặng Phương Hằng - Tổng giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam: "Dù Covid-19 tác động đến thị trường nhưng đã có những tín hiệu hồi phục tích cực vào cuối quý II. Đây sẽ là động lực cho nửa cuối năm sôi động hơn". Theo đó, thị trường căn hộ bán tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận số căn chào bán thấp kỷ lục trong vòng năm năm qua. Trong quý II/2020 có 1.644 căn hộ được chào bán tại bảy dự án, giảm 54% theo quý và 60% so với cùng kỳ năm trước. Tổng cộng nửa đầu năm có 5.250 căn hộ được chào bán ghi nhận mức giảm là 39% so với cùng kỳ năm trước. 

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.940 USD/m², không đổi so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý được ghi nhận tại phân khúc trung cấp từ giai đoạn tiếp theo của các dự án mới mở bán trong quý I như Citi Grand và West Gate Park. Phân khúc trung cấp cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất so với cùng kỳ năm trước là 10%. Giá bán tại các phân khúc còn lại không thay đổi theo quý, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 4-6% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong quý II đạt khoảng 70%, giảm 10-15 điểm phần trăm so với các quý trước. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh trong tháng 4 đến giữa tháng 5 đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này. Trong quý II, có 1.581 căn hộ được tiêu thụ, giảm 58% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm trước. 

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 55% và 61%. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại quận 2, quận 7 và huyện Bình Chánh. 

Cũng theo DKRA, thị trường căn hộ trong quý II ghi nhận 15 dự án mở bán, bao gồm 5 dự án mới và 10 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 2,425 căn, tăng 56.8% so với quý I, giảm 6,3% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 72,8% (1,765 căn), tăng 54% so với quý I nhưng giảm khoảng 13,8% so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn chung, nguồn cung có thể sẽ tăng nhẹ so với quý II, dao động ở mức 4.000-5.000 căn. Sức cầu chung toàn thị trường có thể duy trì xu hướng tăng như ở quý II/2020. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì sự khan hiếm.

Mặc dù căn hộ hạng B có sự sụt giảm so với quý trước nhưng vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường khi chiếm đến 56% cơ cấu nguồn cung mới. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp duy trì mức thanh khoản khá thấp và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà, giá trị dao động 1,8-2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.

Theo dự báo của CBRE, giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp dự kiến có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước do mức giá đã tăng nhanh trong hai quý đầu năm. Lượng giao dịch dự kiến đạt hơn 16.000 căn cho cả năm, giảm 45% so với năm 2019.

Để thích nghi với môi trường mới, bà Hằng cho biết, thị trường cần có các giải pháp linh hoạt hơn. Trong ngắn hạn, chủ đầu tư đang thực hiện các phương án hỗ trợ tài chính cho người mua, giãn lịch thanh toán, tăng cường quản lý và vận hành dự án để đảm bảo an toàn cho cư dân. Thêm vào đó, chủ đầu tư cần có các biện pháp hỗ trợ người mua nước ngoài không có mặt tại Việt Nam như nhận bàn giao, quản lý căn hộ và hỗ trợ giao dịch thứ cấp. Trong dài hạn, cần phát triển quỹ đất đa dạng về vị trí ở trong TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.

Phân khúc nhà phố và biệt thự khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung 

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, DKRA cho biết hiện toàn thị trường có 8 dự án được mở bán, số lượng nguồn cung mới 729 căn, giảm nhẹ 3% so với quý I nhưng tăng 88% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 70% nguồn cung mới (khoảng 509 căn), tăng 42% so với quý I và tăng 74% so với cùng kỳ năm trước.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới và sức cầu, chiếm 74% cơ cấu nguồn cung mới và 85,7% lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới. Giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng giảm nhẹ so với quý trước. Nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự có thể sẽ giảm nhẹ so với quý II/2020, dao động ở mức 400-600 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung của phân khúc này. Sức cầu thị trường có thể duy trì xu hướng hồi phục từ cuối quý II nhưng khó có sự gia tăng đột biến. 

Trong khi đó, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - biệt thự biển sức cầu thấp. Trong quý II, thị trường đón nhận 4 dự án mở bán, cung ứng 128 căn biệt thự biển, tăng gấp 8 lần so với quý trước, nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ khiêm tốn chỉ đạt 10% nguồn cung mới (khoảng 13 căn), tăng 3,25 lần so với quý I (4 căn) nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước. Hiện lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý chỉ đạt 25 căn, đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước. 

DKRA Vietnam cũng ghi nhận hai dự án condotel mới mở bán, cung cấp ra thị trường 158 căn condotel, tăng 93% so với quý I (82 căn), nhưng chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm 2019 (khoảng 3.824 căn). Sức cầu chung toàn thị trường ở mức rất thấp, những khu vực thường xuyên dẫn đầu về lượng tiêu thụ như Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu… có tình hình bán hàng ở mức rất thấp, hầu như không phát sinh giao dịch trong quý.

Tuy nhiên, nguồn cung mới condotel có thể sẽ tăng đạt mức 1.000-1.500 căn, trong khi biệt thự biển duy trì mức tương đương như quý II, dao động từ 100-200 căn. Các dự án đa phần tập trung ở Bình Thuận, Phú Quốc, Đà Nẵng và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn.