Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) về những diễn biến thị trường bất động sản năm 2019 và dự báo năm 2020.

Phóng viên: Thưa ông, chỉ còn khoảng 2 tháng nữa là kết thúc năm 2019. Ông đánh giá như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản một năm qua?

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Nhìn tổng thể diễn biến của thị trường trong một năm qua có thể đưa ra được một nhận định chung. Đó là, thị trường đang có tốc độ phát triển tốt và xu hướng phát triển đang ngày càng tiệm cận nhu cầu của xã hội. Đây cũng là mục tiêu phát triển thị trường ở giai đoạn trước mắt cũng như những năm tới.

Đặc biệt, thời gian gần đây, thị trường xuất hiện các dự án mới, quy mô lớn cho thấy tính đa dạng trong các phân khúc và đang được thị trường quan tâm và đón nhận. Sự đa dạng này còn phản ánh nhu cầu của đa dạng của thị trường, đồng thời tạo ra nhiều cơ hội cho các sản phẩm mới ra đời, đảm bảo tính toàn diện cho thị trường.

Thưa ông, hiện nay, việc siết tín dụng vào bất động sản khiến thị trường gặp nhiều khó khăn, quan điểm của ông như thế nào về câu chuyện này?

Mục tiêu của chung ta là phải kiểm soát thị trường thì mới phát triển tốt được. Việc siết chặt tín dụng là một trong những hoạt động quản lý thị trường đảm bảo cho sự phát triển ổn định và bền vững hơn. Giai đoạn trước, chúng ta mở van tín dụng nhưng không kiểm soát dẫn đến nợ xấu. Từ đó, cũng ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của quá trình phát triển. Đến giai đoạn hiện nay, việc siết tín dụng là biện pháp quản lý tốt, phát huy hiệu quả trong việc kiểm soát dòng tiền để đảm bảo các dự án phát triển tốt hơn.

Tuy nhiên, siết chặt tín dụng khác với việc gây khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng. Ở đây, tôi cho rằng đang có sự nhầm lẫn giữa hai yếu tố này. Trong tín dụng đối với phân khúc nhà ở xã hội, thu nhập thấp, chúng ta làm chưa tốt. Quá thận trọng cho nên giải ngân phân khúc này chưa làm được, không đạt kế hoạch và mục tiêu đã đề ra.

Bất động sản là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, đây còn là một trong những yếu tố quyết định sự thành bại của dự án. Hơn nữa, lĩnh vực này đòi hỏi nguồn vốn dài hạn chứ không phải ngắn hạn. Một dự án triển khai thông thường phải mất vài năm nên nhu cầu vốn mỗi dự án lớn với thời gian dài. Do đó, trong giai đoạn tới, việc siết tín dụng cần phải khách quan dòng tiền với mục tiêu và kế hoạch đặt ra của thị trường.

Đất nền cũng là một trong những phân khúc nổi bật của thị trường. Đặc biệt, những quyết định tăng giá đất tại một số thành phố, địa phương trong năm 2019 sẽ ít nhiều tác động vào phân khúc này trong thời gian tới. Ông đánh giá thế nào về phân khúc này?

Đất nền ở trong mọi giai đoạn đều có tính hấp dẫn của nó. Đất nền thích ứng đa dạng hơn nhu cầu của xã hội. Tuy nhiên, các nhà quản lý cần cẩn trọng trong việc điều chỉnh mức giá để cân đối với nhu cầu và thu nhập của mỗi người.

Ở mỗi địa phương đều có những chính sách khác nhau cho mức giá đất và mục tiêu của nó là tăng lên để hạn chế đầu tư hoặc tăng lên để tăng thu ngân sách. Do đó, việc tăng giá phải bình tĩnh và cụ thể hơn, thay vì vội vã kết luận nên hay không nên tăng giá đất.

Thời gian qua, thông tin tăng giá đất, quy hoạch mở rộng lên quận, huyện cũng tác động đến thị trường và tâm lý của nhà đầu tư. Nhiều nơi sốt đất nền cục bộ, thậm chí có những cơn sốt ảo dẫn đến nhiều hệ luỵ. Bởi vậy, việc tăng giá đất phải hết sức cẩn trọng, đặc biệt ở các vùng trọng điểm.

Đương nhiên, việc tăng giá đất để hạn chế đầu tư là một giải pháp. Tuy nhiên, cũng phải có chính sách khuyến khích ở các vùng chưa phát triển để thị trường có thể phát triển toàn diện.

Về phân khúc nhà ở, tính đến hết quý III/2019, nhiều báo cáo cho thấy có sự mất cân đối cung - cầu giữa các phân khúc. Ông có cho là như vậy?

Thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý III/2019, thị trường bất động sản trên cả nước có sự chênh lệch khá lớn giữa các khu vực. Nếu như ở Hà Nội tiếp tục cho thấy sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm (60,5%) cũng thấp nhất trong vòng 3 năm trở lại đây. Trong khi đó, tại TP.HCM lượng cung chung cư quý III tăng xấp xỉ 3,5 lần so với quý I, giao dịch tăng xấp xỉ 3,9 lần và tỷ lệ hấp thụ đạt (95%) - cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Trong quý III, căn hộ chung cư trung cấp vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo được chào bán ra thị trường, với giá bán căn hộ tại Hà Nội ổn định và tại TP.HCM tăng mạnh. Thị trường căn hộ chung cư tiếp tục cho thấy sự phát triển mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

Những con số này cho thấy, phân khúc nhà ở hiện nay nhìn chung đang phát triển tốt, có nhu cầu và được thị trường đón nhận tốt, mặc dù nguồn cung sụt giảm. Ở một khía cạnh khác của phân khúc này, chúng ta cần phải quan tâm là nhu cầu về nhà ở xã hội hiện nay rất lớn nhưng triển khai chậm, còn nhiều bất cập và khó khăn. Tôi cho rằng, khó khăn một phần chính là ở chính sách vận hành. Đã có nghị định triển khai nhà ở xã hội nhưng đến khâu triển khai thì còn tắc ở đâu đó.

Ở thị trường quốc tế, có tới 80% là nhà ở xã hội, nhà ở cao cấp chỉ chiếm 20% còn Việt Nam thì ngược lại, có thể là do thị trường Việt Nam phát triển và do dân mình giàu hơn.

Dẫu sao tôi vẫn cho rằng, chính sách cần đi vào thực tiễn hơn bởi việc phát triển nhà ở xã hội đang có vấn đề. Muốn để thị trường phát triển bền vững mạnh mẽ hơn thì cần đẩy phân khúc nhà ở xã hội mạnh mẽ hơn để cân đối thị trường.

Với những nhìn nhận và đánh giá như trên đã phân tích, ông có dự báo gì về sự phát triển của thị trường trong năm 2020?

Trong năm 2020, phân khúc sẽ phát triển mạnh là nhà ở trung bình bởi nhu cầu xã hội lớn và trong thời gian qua, phân khúc cao cấp có phát triển hơi vượt xa so với mục tiêu của thị trường. Trong năm 2020, thị trường sẽ có những điều chỉnh về cung - cầu để đảm bảo sự cân đối. Đây cũng là định hướng và mục tiêu để phát triển các dự án nhằm tránh sự lệnh pha quá lớn về cung - cầu và nguy cơ rơi vào đóng băng như giai đoạn 2010 - 2011.

Cùng với đó, bất động sản du lịch đang có nhiều tiềm năng và phát triển theo tốc độ của ngành du lịch. Do đó, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trong đó có condotel vẫn sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tới. 

Xin cảm ơn ông!