Nếu vẫn muốn tham gia “hái tiền” ở thị trường này, nhà đầu tư condotel cần lưu ý những gì để không gặp phải rủi ro? 

Condotel hay căn hộ khách sạn sở hữu chức năng của cả một căn hộ và một khách sạn. Tại Việt Nam, chỉ vài năm trước, condotel nổi lên như một điểm sáng trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và thu hút không ít nhà đầu tư tham gia.

Loại hình này hấp dẫn nhà đầu tư bởi mức lợi nhuận “khủng” trong khi việc vận hành, quản lý hoàn toàn do một đơn vị thứ ba thực hiện, nhà đầu tư chỉ việc nhận lợi nhuận theo tháng, quý hoặc năm.

Sau giai đoạn phát triển mạnh với khoảng 30.000 căn condotel chào bán ra thị trường trong những năm 2016-2018, từ giữa năm 2018, thị trường bắt đầu trầm lắng, giao dịch chậm, tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt giữa các dự án.

Nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận với khách hàng khiến nhiều khách hàng vay ngân hàng để đầu tư có nguy cơ không thể trả nợ. 

Cam kết lợi nhuận khủng được coi là “thỏi nam châm” hút các nhà đầu tư tham gia vào loại hình sản phẩm này. Tuy nhiên, đây cũng chính là nguyên nhân đẩy nhiều nhà đầu tư vào nguy cơ vỡ nợ. Vậy để có suất đầu tư an toàn, bên cạnh mức cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư condotel cần chú ý:

Vị trí địa lý

Đầu tư condotel hay đầu tư bất cứ loại hình bất động sản nào khác, vị trí địa lý luôn được xem là yếu tố cốt lõi. Vị trí cũng quyết định 30-40% giá trị của một sản phẩm bất động sản. Đối với condotel, sản phẩm nếu nằm tại vị trí đắc địa, có giao thông thuận lợi thì sẽ thu hút lượng khách lớn hơn.

Nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư condotel Phú Quốc, condotel Nha Trang hay condotel Đà Nẵng… nhưng quan trọng hơn hết vẫn cần đánh giá chính xác vị trí tọa lạc cụ thể của dự án. 

Vốn đầu tư

Vướng mắc về hành lang pháp lý cũng kéo theo rủi ro đối với hoạt động tín dụng trong hệ thống ngân hàng. Hiện nay vẫn có một số ngân hàng có các gói cho vay condotel với lãi suất được quảng cáo là ưu đãi như SHB, Vietcombank, Vietinbank, BIDV...

Tuy nhiên cũng có ngân hàng cho vay rất hạn chế, chỉ hỗ trợ một số dự án nhất định. Hay như ngân hàng Sacombank không cho vay condotel và chỉ cho vay khi tài sản bảo đảm là sổ đỏ.

Khi đó, nhà đầu tư sẽ gặp phải những khó khăn nhất định trong việc huy động tài chính. Nhà đầu tư condotel cần xác định đây là hình thức đầu tư dài hạn, do đó số vốn đầu tư tự có nên là khoản tiền nhàn rỗi, không sử dụng đến ít nhất trong 3-10 năm.

Tiềm năng thị trường

Trước khi quyết định đầu tư condotel, nhà đầu tư cần đánh giá chung, bao quát về diễn biến và tiềm năng của thị trường, xác định sơ bộ lượng cung và cầu tại khu vực mình muốn đầu tư.

Nếu lượng cung dịch vụ phòng nghỉ tính cả khách sạn, condotel, villas, homestay… lớn hơn nhiều so với lượng khách du lịch đến đó thì thị trường rất có thể nhanh chóng bước vào giai đoạn bão hòa, ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận thu được từ khoản đầu tư.

Tính pháp lý

Rủi ro lớn nhất khi đầu tư condotel là khung pháp lý chưa rõ ràng. Theo các chuyên gia, khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, nhà đầu tư cần chú ý về quy hoạch, sổ đỏ, sổ hồng, công năng có đúng như quảng cáo hay không.

Vì condotel chưa được định nghĩa chính xác và quy định cụ thể trong luật nên nhà đầu tư cần chú ý về việc thống nhất cách sử dụng từ ngữ trong hợp đồng như “nhà ở”, “căn hộ”. Điều này dễ gây nhầm lẫn về đối tượng của hợp đồng giao dịch và có thể gây bất lợi cho các nhà đầu tư chưa am hiểu nhiều về pháp luật.

Uy tín của chủ đầu tư

Nhà đầu tư cần đánh giá uy tín, kinh nghiệm và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ đảm bảo khả năng thực hiện đúng cam kết với khách hàng.

Hiểu rõ về năng lực của chủ đầu tư condotel sẽ giúp nhà đầu tư tránh rủi ro về pháp lý cũng như khả năng thanh toán lợi nhuận khi dự án được đưa vào khai thác, kinh doanh. Nhà đầu tư nên chọn dự án của các chủ đầu tư lớn. 

Thương hiệu quản lý khách sạn

Ngoài chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến đơn vị quản lý dự án - đơn vị trực tiếp quản lý, vận hành căn hộ condotel. Việc tham gia quản lý của các đơn vị điều hành khách sạn sẽ giúp nâng cao giá trị của sản phẩm còn rủi ro về lãi lỗ và vốn sẽ thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư. 

Thương hiệu của đơn vị quản lý là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận thu được. Nếu đơn vị quản lý uy tín, chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy phòng sẽ cao hơn, cơ hội sinh lãi sẽ chắc chắn hơn.

Lợi nhuận cam kết

Hầu hết dự án condotel đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận 8-12%/năm, thậm chí có dự án cam kết đến 14%. Mức cam kết này cũng cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực như Indonesia hay Thái Lan.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ cho biết, trong những năm gần đây, mức lợi nhuận thu được từ việc đầu tư bất động sản cho thuê ở Việt Nam rơi vào khoảng 5-7%/năm trên giá trị căn nhà. Tỷ suất cao hơn mức này đều là lợi nhuận không tưởng.

Nhiều chuyên gia đã đề cập đến việc chủ đầu tư có thể tăng giá bán cao hơn nhiều lần giá trị thực và lấy khoản tiền chênh đó để trả cho nhà đầu tư. Cơ chế này gần như cơ chế huy động vốn trả lãi và có hướng Ponzi - lấy tiền của người sau trả cho người trước. Đối với dự án condotel, mức cam kết lợi nhuận trong khoảng 4-6% là hợp lý.

Quyền sử dụng lâu dài

Một số chủ đầu tư condotel cam kết khi căn hộ được bàn giao, nhà đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định, hướng dẫn nào của cơ quan nhà nước về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình bất động sản này. 

Việc cấp sổ hồng cho loại hình này hiện chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Khi các chủ đầu tư xin phép triển khai dự án condotel, chủ đầu tư được giao/thuê với thời hạn sử dụng đất 50/70 năm.

Do đó, các nhà đầu tư cần tính toán sao cho hiệu suất đầu tư cao nhất trong khoảng thời gian nhanh nhất và cần có kế hoạch gia hạn khi hết thời hạn sở hữu. 

Chi phí dịch vụ, quản lý vận hành

Tương tự khách hàng mua chung cư, nhà đầu tư condotel cũng sẽ phải chi trả các khoản phí dịch vụ khi dự án được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, khác với chung cư, condotel chưa được điều tiết theo Luật nhà ở nên sẽ không có cơ chế quản lý chi phí dịch vụ mà đây được xem là thỏa thuận giữa hai bên. 

Chủ đầu tư có thể sử dụng lợi nhuận tạo ra hàng năm để thay cho quỹ bảo trì này. Điều này sẽ dễ dẫn đến thiệt thòi cho nhà đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư tăng phí quản lý. 

Tiện ích nội khu

Một yếu tố quan trọng để thu hút và giữ chân du khách chính là các tiện ích tại dự án. Khi mức sống của du khách ngày càng tăng lên, nhu cầu được trải nghiệm những dịch vụ chất lượng ngày càng phổ biến.

Chính vì vậy, để có suất đầu tư thành công và thu được lợi nhuận cao, nhà đầu tư condotel không thể không đánh giá các tiện ích tại dự án.