Cơn sóng ngộp “vỗ bờ” thị trường

Ghi nhận thực tế trên các diễn đàn giao lưu mua bán bất động sản hiện nay, lượng thông tin chào mời, bán gấp nhà “ngộp”, đất “ngộp”, khách sạn “ngộp”,... đã xuất hiện với tần suất dày hơn trước.

Chị Lê Tuyền, môi giới bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh đang rao bán gấp mảnh đất “ngộp” có vị trí gần ngã tư Mỹ Lệ, đường DT830 (xã Mỹ Lệ, huyện Cần Đước, Long An) hộ nhà đầu tư. Mảnh đất có diện tích 125m², được rao ở mức 825 triệu đồng và chưa bao gồm chi phí làm giấy tờ. 

“Mức giá này là đã rất “mềm” rồi, bởi vì mảnh đất nằm ở vị trí gần trường học, gần chợ dân sinh, gần ủy ban nhân dân xã, tuy đường hẻm nhưng vẫn đủ rộng để ô tô đi lại. Lãi suất tăng cao, chủ đất không đủ khả năng “gồng” nợ mỗi tháng nữa nên đành rao bán gấp với giá “cắt lỗ” để kịp thanh toán nợ cho ngân hàng”, môi giới này cho hay. 

Mức giá hời và sở hữu vị trí hấp dẫn như vậy nhưng mảnh đất vẫn chưa được các nhà đầu tư mặn mà, những cuộc gọi tới hỏi giá thì nhiều nhưng chỉ ít người đồng ý đi xem trực tiếp và cũng chưa có ai xuống tiền đặt cọc. Ngoài mảnh đất trên thì khoảng thời gian này, những môi giới như chị Tuyền còn nhận được nhiều yêu cầu nhờ bán hộ các bất động sản ở những nơi khác nhưng không phải tài sản nào cũng có thể nhanh chóng thoát hàng.

Cách đây gần một năm, chị Trần Minh Nguyệt (TP. Đà Lạt) cùng vài người bạn nữa hùn chung vốn để đầu tư một mảnh đất thổ cư rộng 366m² ở xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng. Mảnh đất có vị trí ngay sát đường nhựa với mặt tiền rộng 6m, nằm trong khu dân cư nên đi lại thuận tiện và có thể kinh doanh, buôn bán. 

Ở thời điểm mua vào, ngoài số vốn tự có thì cả chị Nguyệt và 4 người tham gia đầu tư còn lại đều phải đi vay ngân hàng để có thêm tiền “đắp” vào, mỗi người góp khoảng 600 triệu mua chung mảnh đất với giá hơn 3 tỷ đồng. 

“Ban đầu cả nhóm dự tính sẽ mua “lướt” nhanh để đầu tư rồi chia nhau khoản chênh lệch nhưng ai ngờ vừa chốt giao dịch xong chưa lâu thì thị trường đã chững lại. Cả năm qua mọi người đều phải gồng lãi hàng tháng, nhất là gần đây lãi suất ngân hàng liên tục lập đỉnh khiến ai cũng mệt mỏi và càng thêm chán nản, chỉ mong nhanh thoát hàng. Bây giờ chấp nhận lỗ cũng đẩy, thà lỗ ít còn hơn cứ kéo dài tình trạng như thế này thì chỉ càng vất vả thêm”, chị Nguyệt trải lòng sau khi vừa đi thanh toán khoản lãi vay của tháng 10/2022. 

Được biết mảnh đất hiện đang được rao bán với giá 2,8 tỷ đồng. Nếu thoát hàng thành công thì chị Nguyệt và 4 người bạn cũng coi như chấp nhận “mất trắng” khoảng 200 triệu đồng so với giá mua vào cách đây một năm, chưa kể số tiền lãi do sử dụng “đòn bẩy tài chính” mà mỗi người đã phải gồng suốt nhiều tháng qua. Vậy nhưng đã đăng tin từ lâu mà mảnh đất vẫn chưa thể tìm được chủ nhân mới. 

Chị Nguyệt chia sẻ bản thân nhận thấy tiềm năng khai thác lâu dài của mảnh đất này nên lúc mua rất ưng ý. Thậm chí, nhà đầu tư này còn sẵn sàng bán mảnh đất đang định cư để lấy vốn trả cho 4 người còn lại, từ đó có thể sở hữu riêng mảnh đất ở xã Gia Lâm và “chờ thời”. Tuy nhiên, thị trường chung đương lúc hạ nhiệt nên mảnh đất nơi gia đình chị đang sinh sống cũng khó bán. 

Từ trước đến nay, các bất động sản “ngộp” vẫn luôn là loại tài sản hấp dẫn lọt vào “mắt xanh” của nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp vì giá mềm và nhanh cho lợi nhuận cao. Đặc biệt, tài sản bị ngộp tài chính do người bán sử dụng vốn đi vay để mua thì lại càng được săn đón vì giá luôn thấp hơn so với thị trường, trong khi tính pháp lý thì đã có phía ngân hàng kiểm chứng.

Tuy nhiên ở thời điểm này, thực trạng người bán nhiều hơn người mua đã khiến sức cạnh tranh của những bất động sản này tăng cao, tính thanh khoản kém hơn trước kia. Động thái siết tín dụng của các ngân hàng đã “đóng băng” dòng tiền của giới đầu cơ, khiến nhà đầu tư yếu tiềm lực thì lao đao, còn những người có sẵn nguồn vốn cũng trong trạng thái dè chừng bởi xu hướng thị trường vẫn còn chưa thực sự rõ ràng và khó nắm bắt. 

Dòng tiền “nằm vùng” trong bất động sản vẫn còn nhiều

Báo cáo thị trường trong quý III/2022 của Batdongsan.com.vn đã đưa ra nhận định tài sản “ngộp” sẽ xuất hiện nhiều hơn trên thị trường trong thời gian tới. Đối với việc sử dụng đòn bẩy tài chính - kênh huy động vốn chính của nhiều nhà đầu tư, khảo sát của Batdongsan.com.vn đã cho thấy lượng vay vốn mua bất động sản đã giảm rõ rệt. 

Cụ thể, theo kết quả khảo sát các nhà môi giới về đánh giá biến động lượng giao dịch tại thời điểm tháng 6 và tháng 9/2022: tháng 6 chỉ có 28% nhà môi giới cho biết giao dịch giảm mạnh (hơn 50%) thì đến tháng 9, số môi giới đưa ra nhận định này chiếm tới 43% số người tham gia khảo sát. 

Do thị trường trầm lắng, tài sản không tăng giá hoặc tăng ít, trong khi lãi suất liên tục điều chỉnh tăng, nhiều người không có tiền trả theo tiến độ, chịu lãi vay cao buộc phải bán tài sản đầu tư. Tuy nhiên, do thị trường thanh khoản kém, khó tìm được người mua nên nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán giá thấp hơn thị trường để tránh lỗ hoặc giảm lỗ.

"Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng bất động sản như hiện nay, những trường hợp đầu tư sử dụng vốn vay nhiều khả năng dẫn đến tình trạng "ngộp" do sức ép trả lãi ngân hàng", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay. Ở khía cạnh khác, có thể thấy đây lại chính là cơ hội săn tìm sản phẩm tốt, giá hợp lý cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính ổn định.

Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp tại Học viện Tài chính đưa ra nhận định rằng đây chỉ là vấn đề tất yếu theo dòng chảy của thị trường. Vị chuyên gia kinh tế cho hay, trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã nằm trong trạng thái trì trệ khi tính thanh khoản thấp, việc mua bán diễn ra nhỏ giọt. Tuy nhiên trên thực tế, giá địa ốc không những không xuống mà thậm chí còn có chiều hướng đi lên, chứng tỏ vẫn đang còn rất nhiều tiền “nằm vùng” trong lĩnh vực bất động sản. 

“Với mức độ trì trệ của bất động sản và giá không giảm như thời gian vừa rồi, tôi vẫn cho rằng hầu hết hiện nay trên thị trường, các nhà đầu tư đều dùng dòng tiền thực lực của họ là chính còn số lượng sử dụng “đòn bẩy tài chính” của ngân hàng thì không quá nhiều. Khoảng 2 - 3 năm nay thị trường chung trì trệ, nếu có quá nhiều người chuyển nhượng hoặc vay ngân hàng để đầu tư thì họ đã phải bán cắt lỗ vội để trả vốn vay cho ngân hàng từ lâu rồi”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng bày tỏ quan điểm tích cực trước những lo ngại tình trạng bán tháo bất động sản sẽ xảy ra: “Nó chưa tiêu cực đến mức đó. Giả sử bây giờ mà diễn ra tiếp việc đánh thuế cao vào những người sở hữu nhiều bất động sản thì mới chắc chắn chuyện hạ giá ồ ạt sẽ xảy ra”. 

Có thể thấy, làm sóng cắt lỗ các sản phẩm “ngộp” đang manh nha xuất hiện trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện tượng này gần như chỉ xuất hiện ở những trường hợp mà nhà đầu tư yếu tiềm lực tài chính hoặc ôm hàng kém thanh khoản.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đưa ra đánh giá: “Chúng ta đã thực hiện việc kiểm soát dòng vốn chảy vào một số lĩnh vực mang tính rủi ro cao như chứng khoán hay bất động sản từ khá lâu rồi. Tôi cho rằng tình trạng xấu sẽ khó xảy ra và không quá lo ngại bởi số người dùng vốn tín dụng để đầu cơ bất động sản không nhiều. Nếu người nào sử dụng “đòn bẩy tài chính” quá lớn thì mới có thể phải chấp nhận bán cắt lỗ”.