Bài báo đề cập đến những vấn đề liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, những bài học kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới, từ đó có thể đưa ra những đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy quá trình phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị ở Việt Nam.

1. Đặt vấn đề

Theo Tổng cục Thống kê, năm 2020, dân số Việt Nam vào khoảng 97,5 triệu người (tăng 1,098 triệu người tương đương 1,14% so với năm 2019). Trong đó, 37,34% dân số sống ở thành thị. Với tốc độ gia tăng dân số 1,03%/năm, xã hội sẽ phải tạo thêm khoảng 1 triệu việc làm mỗi năm, đồng thời phải đầu tư xây dựng mới khoảng 25 triệu m² nhà ở nhằm đáp ứng tình trạng tăng dân số và di cư của người dân đến các đô thị. Mức độ tăng trưởng dân số tại khu vực đô thị là 3,3%. Dân số tại khu vực thành thị chiếm 34,4% tổng dân số cả nước. Tỷ lệ tăng dân số bình quân/năm ở khu vực thành thị trong giai đoạn 2009 - 2012 là 2,64% (gấp 2 lần tỷ lệ tăng dân số bình quân/năm của cả nước, gấp 6 lần tỷ lệ tăng dân số bình quân/năm khu vực nông thôn).

Theo Tổng điều tra dân số năm 2019 cho thấy, dân số liên tục tăng nhưng tỷ lệ di cư có dấu hiệu giảm. Mặc dù tốc độ tăng dân số thành thị bình quân/năm trong giai đoạn 2009-2019 thấp hơn so với giai đoạn 1999 - 2009 khoảng 3,4%/năm, quá trình di dân đã góp phần tăng dân số khu vực thành thị thêm 1,2 triệu người. Cùng với đó, sự thay đổi các khu vực từ xã thành phường/thị trấn trên cả nước đã chuyển 4,1 triệu người từ cư dân nông thôn thành cư dân thành thị (tăng khoảng 12,3% dân số thành thị của cả nước năm 2019).

Cũng theo Tổng điều tra nhà ở năm 2019 cho thấy, đa số các hộ dân cư đều có nhà ở và đang sinh sống trong các ngôi nhà kiên cố hoặc bán kiên cố, chỉ có 1.244 hộ không có nhà để ở. Diện tích nhà ở bình quân là 23,2 m²/người, trong đó khoảng 34,4% sống trong các ngôi nhà có diện tích bình quân 30 m²/người, và 7% hộ dân (7,7 triệu người) sống trong ngôi nhà có diện tích dưới 8 m²/người. Hiện có khoảng 11,7% hộ dân cư đang sống trong các căn nhà thuê, chủ yếu tại các địa phương đông dân cư và nhiều khu công nghiệp.

Tỷ lệ người di cư thuê nhà là khoảng 43% (gấp 8 lần tỷ lệ người không di cư), chủ yếu tập trung ở những địa phương có nhiều khu công nghiệp, nơi thu hút lượng lớn lao động phổ thông, như: Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, và Cần Thơ. Khoảng 20,6 triệu hộ (chiếm 76,8%) sống trong các căn nhà được xây dựng và sử dụng từ năm 2000 đến nay, trong đó 37,1% hộ dân sống trong các căn nhà được xây dựng từ 2009.

Trên cả nước hiện còn gần 195 nghìn hộ dân đang sống trong các căn nhà khá đơn sơ được xây dựng trong khoảng thời gian từ 21 đến 44 năm, và 19 nghìn hộ sống trong các căn nhà được xây dựng từ 45 năm trở lên. Điều này cho thấy chất lượng nhà ở trên cả nước mặc dù đã được cải thiện nhưng thực tế vẫn còn khá nhiều hộ còn phải sống trong các ngôi nhà có chất lượng kém, tuổi thọ quá dài so với quy định.

Tình trạng trên cho thấy, cần thiết phải xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng là các hộ dân đang không có nhà để ở, đang sống trong những căn nhà kém chất lượng, hoặc các đối tượng di cư thiếu các điều kiện ở và sinh hoạt.

2. Khái quát nhà ở xã hội tại Việt Nam

Khái niệm về Nhà ở xã hội lần đầu tiên xuất hiện chính thức trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005: “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Còn theo Luật Nhà ở năm 2014, Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Như vậy, nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước ưu tiên đáp ứng cho 10 nhóm đối tượng, trong đó nhóm đối tượng có số lượng lớn nhất, đó là: Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại các khu vực nông thôn; Người thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại các khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc trong và ngoài khu công nghiệp; Cán bộ, công chức và viên chức; Học sinh và sinh viên.

Trong suốt những năm trước 2009, gần như Chính phủ không tập trung xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội. Từ năm 1954 đến những năm 1980, các chương trình xây dựng nhà ở của Chính phủ chủ yếu là xây mới và trợ cấp nhà ở cho thuê cho các cán bộ nhà nước và những người lao động tại các đô thị, tuy nhiên cũng chỉ cung cấp được 1/3 lượng đơn vị nhà ở cần thiết cho các công chức nhà nước. Những năm 1980, Nhà nước cấp đất cho các cơ quan nhà nước để các cán bộ, công nhân viên chức tự xây nhà. Tuy nhiên, nhà ở dành cho các nhóm khác không được đề cập đến trong các chính sách, chương trình của Chính phủ.

Từ năm 2009, Chính phủ đưa ra chính sách phát triển nhà ở xã hội, mục đích phát triển nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, cho sinh viên và người dân có thu nhập thấp đang sinh sống tại các đô thị. Năm 2011, “Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030” của Chính phủ đưa ra quy định những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, bao gồm người có thu nhập thấp ở đô thị và công nhân lao động, sẽ được nhà nước hỗ trợ. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thực hiện, việc triển khai phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

3. Chính sách phát triển nhà ở xã hội/nhà ở cho người có thu nhập thấp

3.1. Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

Chính sách phát triển nhà ở có thể coi là hành động của Chính phủ nhằm thực hiện mục tiêu về nhà ở: giải quyết vấn đề vô gia cư và cải thiện chất lượng nhà ở. Nói cách khác, chính sách nhà ở cũng có thể được hiểu là sự can thiệp của Chính phủ vào lĩnh vực nhà ở. Trong giai đoạn trước Đổi mới ở Việt Nam, nhà ở được coi như phúc lợi xã hội hơn là hàng hóa. Chính vì vậy, chính sách nhà ở trong giai đoạn này đã cung cấp các căn hộ cho thuê có trợ cấp, được xây dựng theo các tiêu chuẩn tối thiểu và giá thuê thấp chỉ khoảng 1% lương.

Kể từ sau thời kỳ bao cấp, bước sang thời kỳ phát triển kinh tế thị trường, Việt Nam đã xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở. Nhận thấy tầm quan trọng của nhà ở trong quá trình phát triển kinh tế cũng như đảm bảo an sinh xã hội, Chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách về nhà ở nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và phát triển nhà ở, các quy định về hỗ trợ, ưu đãi để tạo điều kiện thông thoáng cho các đơn vị tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Cùng với việc đưa Nhà ở xã hội vào danh sách các loại hình nhà ở được pháp luật quy định, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều văn bản, cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy và phát triển Nhà ở xã hội, với mục đích hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn, thu nhập thấp tại khu vực đô thị và cả khu vực nông thôn, như: Luật Nhà ở 2014; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với các quy định cụ thể về hỗ trợ, ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi thông thoáng cho các tổ chức, nước người tham gia đầu tư phát triển Nhà ở xã hội; Chỉ thị số 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội…v.v…       

Một số ngân hàng tham gia trong chương trình phát triển nhà ở xã hội đã có các chương trình cho vay ưu đãi. Thêm vào đó, ngày 1/4/2021, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 532/QĐ-TTg về mức lãi suất cho vay ưu đãi của ngân hàng chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Qua đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi là 4,8%/năm. Chương trình cho vay ưu đãi nhà ở xã hội được triển khai tại ngân hàng chính sách xã hội. Đối tượng được vay vốn mua nhà ở xã hội là: người có công với Cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sỹ quan, hạ sỹ quan nghiệp vụ, hạ sỹ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức và viên chức.

Người vay vốn phải đảm bảo đáp ứng đủ các điều kiện: thứ nhất, phải thực hiện gửi tiền tiết kiệm hàng tháng tại ngân hàng với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội; mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng của người vay vốn; thứ hai đối với vay vốn để mua/thuê mua nhà ở xã hội, người vay phải có đủ vốn tự có tối thiểu 20% giá trị hợp đồng mua bán/hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; đối với vay vốn để xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở tối thiểu 30% giá trị dự toán hoặc phương án tính toán giá thành; thứ ba, có đủ hồ sơ chứng minh về đối tượng, thực trạng nhà ở, điều kiện cư trú, thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định; thứ tư, có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết với ngân hàng; thứ năm, có giấy đề nghị vay vốn để mua/thuê mua nhà ở xã hội, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được vay vốn hỗ trợ ưu đãi nhà ở xã hội tại ngân hàng khác hoặc các tổ chức tín dụng khác.

Đến nay, cả nước đã xây dựng được khoảng 5 triệu m² nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, kết quả đạt được còn quá thấp so với mục tiêu đã để ra, thực tế mới chỉ giải quyết được 41,5% nhu cầu của người dân về nhà ở xã hội. Nguyên nhân chính được cho là do cơ chế, chính sách hiện nay chưa phù hợp để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào quá trình phát triển và xây dựng nhà ở xã hội.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng hàng trăm dự án nhà ở thu nhập thấp chậm tiến độ đó là cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội được Chính phủ quy định rất cụ thể, nhưng nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ để phát triển chưa được bố trí do gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016, dẫn đến tình trạng các dự án thiếu vốn. Thêm vào đó, người dân gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục vay tiền để thuê, mua nhà ở xã hội. Và nguyên nhân nữa là chính quyền địa phương chưa thực sự quan tâm, tạo quỹ đất cho việc phát triển nhà ở xã hội.

Chính sách về nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn tồn tại những hạn chế, làm kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội tại Việt Nam. Những hạn chế trong việc thực hiện Chương trình phát triển và quản lý nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa được giải quyết, đó là: (1) các địa phương chưa xây dựng được chương trình phát triển nhà ở xã hội cụ thể; (2) xã hội hóa phát triển nhà ở xã hội chưa thực sự thu hút và hiệu quả; (3) mô hình phát triển nhà ở xã hội ứng dụng chưa thực sự linh hoạt; (4) đối tượng tiếp cận chưa được đảm bảo công bằng; (5) thiếu sự phối hợp chặt chẽ về quản lý giữa các cơ quan chức năng; (6) chưa có sự quan tâm đúng mức tới hoạt động sinh kế và cộng đồng.

3.2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Mỹ

Chương trình nhà ở công cộng quy mô lớn đầu tiên tại Mỹ phát triển sau khi đạo luật Nhà ở năm 1937 (đạo luật Warner Steagall) ra đời. Theo Đạo luật thì chính quyền tiểu bang và địa phương chịu trách nhiệm sở hữu, xây dựng và duy trì nhà ở công cộng. Sau 20 năm, 840 văn phòng phát triển nhà ở địa phương được thành lập ở 1.109 khu vực trên toàn quốc. Năm 1973, tổng thống Richard Nixon ra lệnh cấm xây dựng nhà ở công cộng do lo ngại về chi phí của chương trình này. Cũng từ đây, trách nhiệm tài trợ và xây dựng nhà ở xã hội được chuyển từ chính phủ liên bang sang cho chính quyền địa phương. Do sự cắt giảm đáng kể quỹ liên bang cho nhà ở, một số đáng kể các cơ quan nhà ở công cộng địa phương đã chuyển thành doanh nghiệp xã hội nhằm duy trì các khu nhà ở hiện tại họ đang nắm giữ.

Từ năm 1974, phong trào đối tác công - tư phát triển rộng rãi cùng với sự ra đời của Chương trình trợ cấp nhà ở mục 8. Chương trình này nhằm cung cấp kinh phí cho các cơ quan nhà ở công cộng để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp thuê các đơn vị nhà ở tư nhân. Nói một cách khác, đây là cách khu vực công và tư cùng nhau hợp tác để cung cấp nhà ở giá rẻ. Các chủ nhà tư nhân sẽ đưa ra các mức giá thuê khác nhau (khoảng 30%) tùy theo mức thu nhập của người thuê nhà. Các cơ quan quản lý nhà ở công cộng tuân thủ theo bộ tiêu chí hướng dẫn chi tiết của liên bang, như các chương trình nhà ở công cộng khác, bao gồm: điều kiện của đơn vị ở do tư nhân sở hữu, số tiền hỗ trợ có thể nhận, mức thu nhập và các đặc điểm khác của người tham gia chương trình.

Đến những năm 1980, chương trình HOPE IV ra đời, góp phần tăng cường quan hệ đối tác công - tư trong việc cung cấp nhà ở xã hội. Chương trình này nhằm giải quyết những vấn đề bức xúc trong phát triển nhà ở công cộng, đó là phát triển nhà ở xã hội tại các khu vực có điều kiện vật chất cực kỳ thiếu thốn, các khu dân cư nghèo khổ và có nhiều vấn đề xã hội như tội phạm cao. Chương trình tài trợ cho các văn phòng nhà ở công để tái phát triển các dự án nhà ở xã hội yếu kém thành các khu nhà ở hấp dẫn, thu hút các đối tượng có mức thu nhập khác nhau đến sinh sống. Mô hình HOPE IV thu hút đầu tư tư nhân cho chương trình nhà ở công cộng và các đơn vị nhà ở khác theo nhu cầu của thị trường.

Chương trình HOPE IV chú trọng vào việc cung cấp nhà ở cho cả dân tái định cư và dân cư cũ được trở về sinh sống với các dịch vụ hỗ trợ nhu cầu được tăng lên. Chương trình cũng yêu cầu các cơ quan nhà ở công cộng địa phương tham gia phát triển và thực hiện kế hoạch dịch vụ xã hội cộng đồng, và một phần chi phí của chương trình được sử dụng vào mục đích đó. Các cơ quan nhà ở công cộng địa phương thường ký kết hợp đồng với các cơ quan dịch vụ xã hội của địa phương để cung cấp các dịch vụ đó, và như vậy đã tạo được mối quan hệ đối tác với một cơ quan tư nhân.

Sự tiến bộ trong việc kết hợp các bên đã khuyến khích các văn phòng nhà ở công cộng khai thác sức mạnh của thị trường và sử dụng các kỹ thuật kinh doanh, đồng thời kêu gọi sự tham gia của các tổ chức phi lợi nhuận, tình nguyện viên và các tổ chức tôn giáo để cung cấp các dịch vụ cho người thuê nhà, dịch vụ nhà cho thuê chất lượng cao với giá phải chăng. Thành công đáng kể nhất của chương trình nhà ở xã hội tại Mỹ đó là sự chuyển đổi từ nhà ở công cộng thông thường sang nhà ở giá rẻ có chất lượng và dịch vụ xã hội đảm bảo.

3.3. Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hàn Quốc

Để khắc phục được các vấn đề về thiếu hụt nhà ở phát sinh bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh, Chính phủ Hàn Quốc đã cho ra đời các chính sách cung cấp nhà ở xã hội công đa dạng. Chính quyền trung ương xây dựng kế hoạch và chính sách doanh nghiệp nhà nước là các đơn vị đơn vị thi hành. Hàn Quốc có thể cung ứng nhà ở với số lượng lớn trong thời gian ngắn là do đã phát triển hệ thông cung ứng nhà ở hiệu quả, chú trọng vào vấn đề tài chính nhà ở. Nhờ hệ thống tài chính nhà ở, số lượng nhà có khả năng cung ứng đã tăng từ 4,7 triệu căn (1975) lên 18 triệu căn (2019).

Hệ thống tài chính nhà ở hoạt động hiệu quả trên các phương diện: thành lập Tổng công ty Nhà ở, thành lập Ngân hàng Nhà ở, áp dụng cơ chế đăng ký mua nhà và tiết kiệm mua nhà, áp dụng cơ chế bảo lãnh mua nhà (quỹ nhà ở đô thị). Tổng công ty Nhà ở đảm nhiệm việc cung ứng nhà ở cho người dân và tầng lớp thu nhập thấp. Ngân hàng Nhà ở đóng vai trò thiết lập và hỗ trợ nguồn vốn cung ứng nhà ở, nhận ưu đãi đặc biệt của Chính phủ trong việc thu hút tối đa nguồn vốn tư nhân. Quỹ nhà ở đô thị được thành lập (1981) mục đích tăng số lương cung ứng nhà ở, hỗ trợ nhà ở cho người chưa có nhà, nâng cao chất lượng nhà ở và ổn định thị trường cung ứng thông qua hỗ trợ xây dựng nhà ở. Từ năm 1981 đến năm 2015 có khoảng 31% nhà ở được nhận hỗ trợ từ Quỹ nhà ở đô thị.

Cơ chế đăng ký mua nhà và tiết kiệm mua nhà (1977) là chế độ cung ứng nhà ở mới cho người có nhu cầu mua nhà đáp ứng đủ điều kiện, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và góp phần phân bổ hợp lý nhà ở trong giai đoạn nhu cầu nhà ở tăng cao. Cơ chế này áp dụng lần đầu năm 1977 trong khu vực nhà ở công, bắt buộc người có nhu cầu mua nhà phải đăng ký tiết kiệm mua nhà để được phân bổ nhà mới. Từ năm 1978, cơ chế áp dụng tiết kiệm mua nhà trong khu vực nhà ở tư nhân. Với cơ chế đăng ký mua nhà, người mua nhà mới sẽ đăng ký tiết kiệm và nhận được quyền ưu tiên khi đáp ứng đầy đủ điều kiện nhất định theo từng loại nhà ở. Năm 2009, cơ chế tổng hợp được áp dụng cho khu vực nhà ở công và khu vực nhà ở tư nhân.

Trong giai đoạn phát triển kinh tế, Chính phủ Hàn Quốc sử dụng nguồn lực tài chính khu vực tư nhân cho công tác cung ứng nhà ở, thông qua việc phát hành trái phiếu nhà ở và tiết kiệm mua nhà. Quá trình huy động tài chính thông qua quỹ nhà ở đô thị, hay còn gọi là chế độ sản phẩm tiết kiệm mua nhà. Sản phẩm tiết kiệm để mua nhà dưới 90m², đối tượng tham gia là thanh niên trên 20 tuổi, mỗi tháng tiết kiệm từ 20 nghìn đến 100 nghìn won. Xu hướng tham gia tiết kiệm mua nhà gia tăng do sự mở rộng cung ứng và đẩy mạnh thị trường nhà ở. Vốn để cung ứng nhà ở được huy động thông qua Quỹ nhà ở đô thị, sau đó cung cấp cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở quốc dân, từ đó mở rộng phạm vi cung ứng nhà ở, kéo theo khả năng bán nhà cho những người có nhu cầu mua nhà tăng lên. Nhà ở xã hội công cho thuê, sau khi thuê 5 -10 năm thì chuyển mua /thuê dài hạn/mua nhà thuê.

Đồng thời, Chính phủ Hàn Quốc tiến hành một số các chính sách như: chính sách mở rộng cung cấp tập trung vào nhà ở thương mại tư nhân, cung cấp nhà ở xã hội cho thuê, đa dạng hóa các loại nhà ở trên cơ sở cân nhắc đến năng lực chi trả của người thụ hưởng; hồ trợ cho người co nhu cầu thông qua khống chế giá cho thuê, hỗ trợ vay tiên mua nhà, gói hỗ trợ nhà ở; chế độ đối với đất đai hình thành từ việc phát triển quỹ đất nhà ở xã hội công/giao quỹ đất cho các dự án hoán đổi đất; kết hợp cho thuê nhà quy hoạch lại/cải tạo xây dựng lại; trao quyền trưng thu đất đai. Để quy trình phát triển và chế độ đất đai để cung cấp nhà ở xã hội thuận lợi, chính quyền đơn giản hóa các thủ tục như xử lý vấn đề giấy phép của dự án phát triển quỹ đất.

4. Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Việt nam

4.1. Quan điểm:

Để có thể phát triển nhà ở xã hội, cần phải thực hiện: (i) chương trình phát triển nhà ở xã hội phải là chương trình phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của quốc gia; (ii) chiến lược, hành lang pháp lý quốc gia và địa phương cho phát triển nhà ở xã hội; (iii) Quản lý, điều hành, giám sát và huy động các nguồn lực; (iv) cốt lõi của phát triển nhà ở xã hội là nhu cầu của người dân; (v) khuyến khích các dự án nhà ở xã hội tập trung và phi tập trung; (vi) hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội; (vii) hỗ trợ tài chính cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cơ hội mua, thuê mua; (viii) nhà ở xã hội phải đa dạng hóa phù hợp với thị trường; (ix) phát triển nhà ở xã hội song song với phát triển nhà ở thương mại.

4.2. Đề xuất một số giải pháp quản lý thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Để thúc đẩy thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội phải được tiến hành một cách tổng thể, kết hợp giữa các bên liên quan chặt chẽ, cần  thực hiện một số nội dung sau:

Một là, đa dạng hóa các mô hình phát triển nhà ở xã hội, với tiêu chí: (1) phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đặc thù của từng địa phương; (2) phù hợp với từng loại đối tượng được hưởng ưu đãi về nhà ở xã hội; (3) huy động mọi nguồn lực xã hội cùng tham gia phát triển nhà ở xã hội; (4) làm rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước và các bên tham gia nhằm tạo sự liên kết chặt chẽ; (5) công cụ để tiến hành xã hội hóa phát triển nhà ở xã hội. Mô hình phát triển nhà ở xã hội có thể độc lập hoặc hỗ trợ lẫn nhau trong một dự án, nhóm nhà ở hay khu đô thị.

Mô hình A - dạng đầu tư xây dựng tập trung: phát triển nhà ở xã hội theo dự án, được doanh nghiệp đầu tư xây dựng thành sản phẩm hoàn chỉnh. Mô hình này có thể được đầu tư xây dựng một phần hoặc toàn bộ bằng vốn ngân sách của Nhà nước, hoặc đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để cho thuê, thuê mua và bán.

Mô hình B – dạng đầu tư xây dựng phi tập trung, phát triển nhà ở xã hội theo dự án, do doanh nghiệp và cả người dân tham gia đầu tư xây dựng. Doanh nghiệp tạo ra các công trình nhà liên kế dưới dạng thô hoặc hoàn thiện một phần, còn người dân sẽ hoàn thiện toàn bộ sản phẩm sau khi mua; hoặc doanh nghiệp bán sản phẩm là lô đất đã có hạ tầng kỹ thuật của khu vực, còn người dân sẽ tự tổ chức xây dựng sau khi mua.

Mô hình C - hình thức phát triển nhà ở hộ gia đình, cá nhân để cho thuê hoặc bán.

Mô hình D - hình thức phát triển nhà ở hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng nhà ở xã hội có quỹ đất hoặc có nhà nhưng cần có sự hỗ trợ của Nhà nước để có thể xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà.

Hai là, quy hoạch các dự án nhà ở xã hội cần phải đồng bộ, gắn với hoạt động cư trú, sinh kế và hòa nhập cộng đồng. Đặc điểm cư trú của người dân có tính ổn định lâu dài hay ngắn hạn phù hợp với từng loại hình nhà ở xã hội. Nhu cầu của người dân không chỉ là cư trú, mà còn có các hoạt động kinh tế, việc làm, tăng thu nhập cho người dân. Các loại cư trú cần lưu ý đến các mức độ hòa nhập cộng đồng sao cho phù hợp.

Ba là, xây dựng và hoàn thiện bộ tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng nhà ở xã hội, liên quan đến giá thành và chất lượng nhà ở xã hội, từ đó có thể tận dụng nguồn lực có hiệu quả nhất trong việc tạo ra sản phẩm nhà ở xã hội.

Bốn là, xây dựng quỹ tín dụng phát triển nhà ở xã hội, nhằm giải quyết vấn đề tài chính cho các dự án nhà ở xã hội, cũng như hỗ trợ người dân trong việc chi trả. Quỹ tín dụng bao gồm 2 hoạt động chính: hoạt động tín dụng ngân hàng và hoạt động phục vụ cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cho quỹ tín dụng có thể được lấy từ gói tín dụng hỗ trợ nhà ở của Chính phủ, hoặc có thể lấy từ quỹ đất 20% nhà ở xã hội.

Năm là, quan tâm đến mối tương tác giữa thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội khi dự án nhà ở xã hội theo quy định sau 5 năm có thể trở thành dự án nhà ở thương mại.

Sáu là, chú trọng mối tương quan giữa khả năng chi trả cho nhà ở và giá nhà ở thông qua chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm. Chỉ số được xác định thông qua giá của căn nhà chia cho khả năng chi trả của người dân (tính bằng 30% thu nhập trung bình của người lao động/năm), từ đó xác định được thời gian có thể chi trả hết tiền mua nhà.

Bảy là, áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật trong xây dựng nhằm giảm giá thành xây dựng công trình từ 5 đến 15%. Hiện nay, 6 loại công nghệ đã được ứng dụng xây dựng đại trà cho nhà ở xã hội, đó là: bê tông dự ứng lực, bê tông tương chịu lực có sử dụng phụ gia; bê tông nhẹ, sàn rỗng, tấm panel, gia cố nền đất dưới móng.

5. Kết luận

Vấn đề phát triển nhà ở luôn là một trong những chính sách quan trọng của quốc gia. Để tiếp tục phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, các cơ quan chức năng cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu từ đó tìm ra những bất cập, chưa phù hợp để bổ sung và điều chỉnh các quy định của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Cũng như các bộ, ban, ngành, địa phương cần đưa ra các giải pháp, chính sách phát triển nhà ở xã hội sao cho phù hợp.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Thủ tướng Chính phủ (2017). Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.
2. Quốc hội (2014). Luật Nhà ở, số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014.
3. Tổng cục Thống kê (2019). Thông cáo báo chí kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019.
4. UN-HABITAT (2015). Hồ sơ nhà ở Việt Nam.
5. World Bank (2015). Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước.
6. UN-HABITAT (2011). Affordable Land and Housing in Asia, https://unhabitat.org/affordable-land-and-housing-in-asia-2
7. E. Ray Hutchinson (2009). Encyclopedia of Urban studies, SAGE Publications, Inc.
8. Ngân hàng Chính sách xã hội (2018). Đối tượng, điều kiện vay vốn mua nhà ở xã hội, http://nhcsxh.chinhphu.vn/Thong-tin/Doi-tuong-dieu-kien-vay-von-mua-nha-o-xa-hoi/7771.vgp
9. Bộ Xây dựng, Koica (2021). Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030”.