Năm 2016, tín dụng ở lĩnh vực bất động sản (BĐS) tăng nhiều so với năm 2015. Dự kiến, dòng tín dụng này sẽ tiếp tục tăng trong năm 2017 khi mà xu hướng đầu tư BĐS lan rộng ở năm sau. Trong đó, điểm tích cực đáng ghi nhận là lượng vốn vào BĐS hiện đang tập trung chủ yếu vào nhu cầu sửa chữa, mua nhà để ở tăng cao.

Cho vay sửa chữa, mua nhà mới tăng

Theo một lãnh đạo NHNN chi nhánh TP.HCM, lĩnh vực cho vay mua BĐS tăng nhanh từ đầu năm đến nay, tuy nhiên, điểm khác biệt của năm nay là vốn tập trung chủ yếu vào nhu cầu sửa chữa nhà và mua nhà để ở.

Cụ thể, đến hết tháng 11/2016, vốn vào xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở kết hợp cho thuê tăng 9,27%, chạm ngưỡng 146.098 tỷ đồng; đầu tư kinh doanh BĐS khác đạt dư nợ 92.676 tỷ đồng, tăng gần 16% so với năm 2015.

Trong khi đó, số liệu của Hiệp hội BĐS TP.HCM báo cáo cũng có điểm tương đồng. Theo đó, tính hết tháng 11/2016, tín dụng trên địa bàn chảy vào lĩnh vực này ước 150.000 tỷ đồng, tăng 14,2% so với năm 2015 và chiếm khoảng 10,6% tổng dư nợ tín dụng. Cụ thể, trong số 202.000 tỷ đồng tổng dư nợ vay tiêu dùng tính trên địa bàn TP.HCM có tới 70.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng phục vụ mục đích mua, xây nhà, sửa chữa nhà.

Từ những số liệu nêu trên, có thể thấy, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực nhà ở đã có sự chuyển biến rõ rệt. Đây là kết quả của việc các NHTM nỗ lực triển khai hàng loạt gói tín dụng cho vay tiêu dùng cá nhân, trong đó, đặc biệt chú trọng ưu đãi lãi suất cũng như nới điều kiện để người dân tiếp cận gói vay mua BĐS và sửa chữa nhà ở. Đơn cử, nếu nhìn vào các chương trình khuyến mại gần đây của các NHTM dễ nhận thấy các gói ưu đãi cho vay mua nhà trực tiếp ngày càng nhiều.

Thời gian cho vay ưu đãi cũng được mở rộng, có những khoản vay từ 60 tháng trở lên, thậm chí có NH áp dụng cho vay đến 20 năm. Về lãi suất, có NH còn thông báo khoản vay từ 60 tháng trở lên được áp dụng lãi suất tối thiểu 8,62%/năm, với thời gian lên đến 24 tháng; các khoản vay từ 120 tháng trở lên áp dụng mức lãi suất 9,5%/năm, thời gian tối đa lên đến 36 tháng. Những khoản vay dài hạn như vậy cũng là liều thuốc kích thích hấp dẫn với nhu cầu mua nhà dự án hay mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở, đất ở…

Hạn chế BĐS cao cấp

Lâu nay con số tăng trưởng tín dụng BĐS thường được liên hệ đến nợ xấu, bong bóng BĐS và rủi ro thanh khoản… Tuy nhiên, khi trao đổi với một số lãnh đạo NHTM, họ cho rằng việc lo ngại trên chưa hẳn phù hợp với thực tế từng NH trong tình hình hiện nay, vì dòng vốn đang chảy vào đúng người đúng việc.

Theo một lãnh đạo ACB, cách đây không lâu, NH này cũng đã nhận được văn bản nhắc nhở của NHNN về việc rà soát tín dụng với các dự án BĐS. Thế nhưng, văn bản này (số 7586/NHNN-TD) chủ yếu nhắc nhở các NHTM chú ý các sản phẩm BĐS cao cấp nhằm phòng tránh bong bóng BĐS trong tương lai gần. Nội dung Công văn này nêu, hiện nay nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, dự báo từ nay đến cuối năm khả năng sẽ dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp.

Do đó NHNN đề nghị các NH cần hạn chế và thận trọng khi xem xét thẩm định, quyết định cho vay các dự án mới, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng có khả năng thanh khoản thấp. Trong khi đó, trên thị trường một số NHTM thời gian qua đang đáp ứng vốn cho người dân có nhu cầu mua nhà ở thiết yếu và đã hạn chế cho vay kinh doanh BĐS cao cấp.

Cũng có cái nhìn tương tự, lãnh đạo Sacombank cho biết, tín dụng tăng trưởng tích cực là cơ hội để NH mở rộng hoạt động cho vay và nguồn vốn chảy vào nền kinh tế. Vấn đề đặt ra là kiểm soát chặt chất lượng khoản vay để hạn chế nợ xấu. Thực tế, mức tăng tín dụng của Sacombank đang tập trung vào các ngành sản xuất, còn nguồn vốn vào BĐS thì có đến 50% tín dụng tiêu dùng là cho vay sửa chữa, mua nhà để ở.

Như vậy, những lo ngại của giới chuyên môn đối với rủi ro BĐS là không thừa khi mà các NH đã phải nhận được bài học đắt giá trong việc tăng trưởng nóng ở lĩnh vực này thời điểm 2014-2015. Nhìn vào các con số báo cáo, người ta cũng phải thừa nhận rằng, trong 1-2 năm gần đây, thị trường BĐS ấm lên, nhu cầu bung ra khiến DN có tâm lý tận dụng cú huých của thị trường, gấp rút xây nhà để bán. Ở Việt Nam, kiếm tiền từ BĐS vẫn là kênh đầu tư chính. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, với sự nhạy cảm nghề nghiệp, giới lãnh đạo NH khẳng định đồng vốn của họ đã đi đúng mục đích.

Trong đó, điểm đáng lưu ý là từ năm 2017 các NHTM sẽ phải thực hiện quy định mới sử dụng tối đa 50% nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và năm 2018 giảm còn 40%; hệ số rủi ro kinh doanh BĐS nâng từ 150% lên 200%. Thực tế, từ đầu năm đến nay, NHNN đã ban hành nhiều văn bản nhắc nhở các NHTM kiểm soát tín dụng BĐS, với mục tiêu siết lại hoạt động cho vay BĐS của các NHTM, thế nên, các NHTM dù vẫn tập trung cho vay BĐS nhưng dòng vốn tín dụng cũng đang dần được kiểm soát bởi các quy định của NHNN.

TS. Bùi Quang Tín cho rằng, xu hướng cho vay BĐS sẽ không dừng lại ở năm 2017, bởi phía các NHTM luôn biết rằng cho vay BĐS thực ra dễ quản lý hơn vì tài sản đảm bảo là chính BĐS và nó luôn hữu hình. Vì vậy, ngay khi thị trường đóng băng thì tài sản đảm bảo vẫn còn, người quyết định cho vay như NH vẫn được an toàn. Có điều, ông Tín cho rằng không có nghĩa rủi ro không còn.

Thực tế một vài năm qua, thị trường BĐS xuất hiện khá nhiều gương mặt mới, thậm chí có những chủ đầu tư không phải dân BĐS chuyên nghiệp cũng lao vào đầu tư. Với những chủ đầu tư này, họ tự có nguồn lực để xây dựng, nhưng cũng có những chủ đầu tư chỉ có quỹ đất thế chấp NH, vay tiền xây dựng.

Như vậy, các ông chủ này sẽ trở thành những con nợ mới của NH. Trong bối cảnh nguồn cung ồ ạt bung ra thị trường trong năm 2017 rủi ro cung cầu vẫn rất cần được những người tham gia thị trường cẩn trọng.