Trái phiếu bất động sản được hậu thuẫn

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Excellence Group và China SCE Group Holdings đang chuẩn bị phát hành trái phiếu với sự hậu thuẫn gián tiếp của Chính phủ, trong bối cảnh sự ảm đạm vẫn tiếp tục bao trùm lĩnh vực này.

Theo đó, Excellence Commercial Management, một công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn của Excellence có trụ sở tại Thâm Quyến, trong những ngày tới sẽ phát hành trái phiếu trung hạn 3 năm trị giá 1 tỷ NDT (142 triệu USD). Mức lãi suất được ấn định sơ bộ vào khoảng 3 - 4,3% và được đảm bảo bởi Tổ chức Phát hành Trái phiếu Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước - tổ chức chuyên nghiệp đầu tiên được thành lập vào năm 2009. Cùng với đó, SCE Trung Quốc niêm yết tại Hồng Kông cũng dự kiến sẽ phát hành một trái phiếu mới trong nước trong những ngày tới.

Tuy nhiên, giới chuyên môn nhận định, trái phiếu với sự đảm bảo trách nhiệm và không thể hủy ngang từ Tổ chức Phát hành Trái phiếu Trung Quốc, có thể không giải quyết được tình trạng thiếu khả năng tiếp cận nguồn vốn của các nhà phát triển bất động sản, vì thị trường tổng thể dự kiến sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai.

Ông Raymond Cheng, giám đốc điều hành của CGS-CIMB Securities, cho biết, quy mô của các trái phiếu trung hạn trong nước là khoảng 1 đến 1,5 tỷ NDT chỉ có thể mang lại sự trợ giúp nhỏ cho một số nhà phát triển.

Trong khi đó, thị trường bất động sản trị giá 18,2 nghìn tỷ NDT của Trung Quốc đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi các tác động của Chính phủ đến thị trường và cuộc khủng hoảng nợ lan truyền từ China Evergrande Group sang các công ty cùng ngành như Sunac China Holdings. Việc mở rộng phát hành trái phiếu và các vụ vỡ nợ liên tiếp đã khiến nhà đầu tư lo sợ. Tình hình cũng trở nên trầm trọng hơn do doanh số bán bất động sản (BĐS) sụt giảm nghiêm trọng.

“Thị trường đang hy vọng có thêm nhiều đợt phát hành trái phiếu và sự tham gia trực tiếp của Chính phủ, chẳng hạn như sự trợ giúp từ các ngân hàng chính sách, để giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản toàn ngành”, Ông Cheng cho biết.

Một số chủ đầu tư khác như Country Garden Holdings, Longfor Group Holdings và Midea Real Estate, cũng đang tìm kiếm cơ hội cho phát hành trái phiếu bằng đồng NDT, được hỗ trợ bởi các công cụ phòng ngừa rủi ro tín dụng vào tháng 5.

Theo trưởng bộ phận nghiên cứu tại Greater China, Bruce Pang khuyến nghị, cần có thêm thời gian và sự trợ giúp để các nhà phát triển có được dòng tiền tích cực. “Các đợt phát hành trái phiếu NDT là một cách tốt khi họ không thể huy động vốn ở các thị trường nước ngoài. Trong khi điều quan trọng là họ vẫn phải tiếp tục bán hàng nhưng điều đó phụ thuộc vào kỳ vọng và niềm tin của từng người mua nhà - không chỉ vào thị trường nhà ở mà còn vào tăng trưởng kinh tế chung của đất nước”.

Doanh số theo hợp đồng tại 100 nhà phát triển BĐS hàng đầu của Trung Quốc đã giảm khoảng hơn 30% trong tháng 8 so với cùng kỳ năm trước, sau khi giảm 40% vào tháng 7 và giảm 50% vào tháng 6.

Hơn nữa, hệ luỵ từ lĩnh vực BĐS cũng đã lan sang phần còn lại của nền kinh tế Trung Quốc, với các ngân hàng và các nhà quản lý nợ xấu nằm là những đối tượng bị ảnh hưởng. Nền kinh tế nước này được các ngân hàng như Nomura, Morgan Stanley và UBS dự báo sẽ tăng trưởng dưới 3% vào năm 2022.

Một báo cáo được Citi Group công bố ngày 14/8 cho thấy, tỷ lệ nợ xấu của các nhà phát triển tư nhân đã tăng lên gần 48%. Tỷ lệ nợ xấu tại các chủ đầu tư thuộc sở hữu Nhà nước, vốn được coi là an toàn hơn, ở mức 14,8%, tăng 8,7 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Citi ước tính tỷ lệ nợ xấu trung bình của các ngân hàng Trung Quốc trong lĩnh vực BĐS ở mức 29,1% trong nửa đầu năm, tăng 4,8 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái.

Judy Zhang, nhà phân tích của Citi Investment Research cho biết: “Các khoản vỡ nợ của các nhà phát triển tư nhân có thể đã lên đến đỉnh điểm trong nửa đầu năm 2022, trong khi rủi ro vỡ nợ đang đổ dồn vào các nhà phát triển”.

Việt Nam sớm khơi thông dòng vốn

Tại Việt Nam, BĐS cũng là một ngành lớn trong nền kinh tế, khi 25% tỷ lệ vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam là các doanh nghiệp BĐS. Đây cũng là ngành tạo ra các chuỗi giá trị cao, cho nên việc giảm tỷ trọng rủi ro hay hạn mức tín dụng vào ngành này sẽ dẫn đến cấu trúc vốn của khối BĐS gặp khó khăn.

Do đó, nhiều chuyên gia đều chung quan điểm rằng, nếu tín dụng BĐS gặp khó thì sẽ hướng sang phát hành trái phiếu. Trong khi đó, dư nợ của trái phiếu doanh nghiệp so với GDP đang ở mức dưới 20%, là mức khá thấp so với một số quốc gia đang phát triển như Malaysia, Thái Lan,... nghĩa là Việt Nam vẫn còn dư địa để phát triển lĩnh vực này.

Ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia tài chính đánh giá: “Trái phiếu là một kênh dẫn vốn quan trọng, vì nền kinh tế phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, cùng với đó số lượng doanh nghiệp niêm yết trên thị trường còn quá nhỏ. Vậy làm sao để phát triển thị trường trái phiếu một cách lành mạnh, giúp những doanh nghiệp khỏe, có năng lực quản trị tốt, có khả năng phát triển thu hút vốn qua kênh trái phiếu”.

Mới đây, Bộ Tài chính đã công bố Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu. Theo nhóm phân tích tại FiinRatings, điểm sáng tại Nghị định 65 ban hành là vẫn cho phép các doanh nghiệp được phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ, nhưng chỉ cho chính doanh nghiệp đó (dựa trên khoản 2 Điều 5).

“Chúng tôi đánh giá điều đó sẽ củng cố thêm nhu cầu tìm kiếm các kênh vốn khác để đảo nợ của các doanh nghiệp, đặc biệt là với các doanh nghiệp BĐS vốn sở hữu nhiều công ty con/liên kết để phát triển dự án. Chỉ tính riêng ngành BĐS đã chiếm 59% tổng giá trị đáo hạn, áp lực đáo hạn TPDN tính riêng trong năm nay đạt 35,56 nghìn tỷ VNĐ và sẽ tăng mạnh lên mức 61,37 nghìn tỷ VNĐ vào năm 2023.

Có thể thấy, dù giá trị trái phiếu đáo hạn đã giảm xuống đáng kể nhờ hoạt động mua lại, song áp lực đảo nợ vẫn rất lớn. Theo quan điểm của chúng tôi, các quý sắp tới được dự kiến sẽ là giai đoạn khó khăn để các doanh nghiệp xoay sở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu do (i) thị trường TPDN đã thu hẹp đáng kể từ đầu năm đến nay, (ii) dòng tiền chảy vào các công ty con đang bị kiểm soát bởi Thông tư 16, Thông tư 39, và tiếp theo là Nghị định 65. Việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất được kỳ vọng sẽ tiếp tục leo thang, làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thâm dụng vốn nhưng gặp trở ngại tiếp cận dòng vốn tín dụng như BĐS”, nhóm chuyên gia phân tích.

Như vậy, với tình trạng dồn nén và chờ đợi định hướng chính sách trong nhiều tháng như, Nghị định 65 sẽ tháo gỡ nút thắt huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Mặc dù kênh vốn tín dụng ngân hàng cũng được nới ở mức độ nhất định nhưng không thể đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp, nhất là các ngành có nhu cầu vốn trung và dài hạn như BĐS và năng lượng.