Bất động sản công nghiệp vẫn “sống khỏe” dù dịch bệnh

Bất chấp sự bùng phát dịch bệnh COVID-19 trong thời gian gần đây tại Việt Nam, các dự án khu công nghiệp (KCN) mới vẫn tiếp tục được phát triển và các dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu đi vào hoạt động.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2021, sản lượng công nghiệp tăng 9,3% so với cùng kỳ năm 2020, với hàng chục dự án KCN tại 13 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng nghìn ha diện tích đất cho các nhà đầu tư trong vài năm tới.

Cụ thể, tại Bắc Ninh với 5 KCN sắp được triển khai chiếm số lượng dự án lớn nhất tại Việt Nam, trong đó, điển hình là KCN Quế Võ III với diện tích 208,54 ha, có tổng vốn đầu tư 120,87 triệu USD hay KCN Gia Bình II với diện tích 250 ha (do Tập đoàn Hanaka phát triển) có tổng vốn đầu tư 172,17 triệu USD.

Tại Quảng Trị, các dự án mới có thể kể đến như, KCN Triệu Phú với tổng diện tích gần 529 ha hay KCN Quảng Trị có diện tích 481,2 ha, với tổng vốn đầu tư 90,17 triệu USD, được phát triển bởi liên doanh 3 nhà đầu tư gồm KCN Việt Nam - Singapore (VSIP) và Công ty CP Amata City Biên Hòa. Trong khi đó, tại tỉnh Vĩnh Phúc cũng kỳ vọng một số KCN mới với tổng nguồn cung 500 ha như Sông Lô, Tam Đường 1, Thái Hòa - Liên Sơn - Liên Hòa. Ngoài ra, các dự án mới dự kiến sẽ được phát triển tại Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên-Huế, Nam Định và Nghệ An.

Ở khu vực phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai đang có kế hoạch phát triển thêm 3 KCN với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết tình trạng quá tải của các KCN hiện nay, gồm: KCN Long Đức (3.253 ha), KCN Bàu Cạn-Tân Hiệp (2.627 ha) đều ở huyện Long Thành và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (3.595 ha) ở huyện Cẩm Mỹ (3 KCN này của Đồng Nai cũng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và bổ sung vào Quy hoạch tổng thể phát triển các KCN công nghệ cao đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030).

Đáng chú ý, báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết, trong nửa đầu năm 2021, nhiều thương vụ M&A (hoạt động mua bán sáp nhập) bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng được diễn ra với giá trị lớn, điển hình như Công ty TNHH Boustead Projects đã đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong Công ty CP Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead, dự kiến sẽ mang tới 13 tài sản bất động sản (trong đó, 10 bất động sản thuộc về KTG và 3 thuộc về Boustead Projects) có tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu USD, với khoảng 840.000 m2 diện tích đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích cho thuê.

Hay thương vụ giữa ESR Cayman Limited, một “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản hậu tại châu Á Thái Bình Dương và Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển, vận hành bất động sản công nghiệp và hậu cần có thị phần lớn tại Việt Nam cùng liên doanh để phát triển 240.000 m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 4.

Ngoài ra, một số thương vụ mới cũng vừa được diễn ra như, Công ty CP Tập đoàn KCN Việt Nam (một nhà đầu tư mới trên thị trường) đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An. Hay dự án 81.000 m2 của Logos Property tại KCN VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong quý IV/2021.

Nhận định về thị trường bất động sản công nghiệp, ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, việc giãn cách xã hội và hạn chế đi lại trong nước sẽ tiếp tục gây khó khăn cho các chủ đầu tư đang tìm kiếm khách hàng thuê đất, nhà xưởng và nhà kho, vì các nhà đầu tư và khách thuê tiềm năng không thể trực tiếp đến tham quan và khảo sát các dự án ở các tỉnh khác.

“Với việc triển khai tiêm chủng cộng đồng và những hứa hẹn về chương trình hộ chiếu vắc xin sẽ tạo niềm tin cho các chủ sở hữu bất động sản cũng như các nhà đầu tư trong thời gian tới”, ông John Campbell kỳ vọng và cho rằng: “Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ còn đối mặt với những trở ngại và tiếp tục cuộc chiến của mình trong làn sóng đại dịch thứ tư này”.

Xu hướng bán - tái thuê: Hình thức M&A mới “đôi bên cùng có lợi”

Theo Savills Việt Nam, bán - tái thuê trong bất động sản công nghiệp được xem là một hình thức M&A mới cũng là dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó bên bán tài sản trở thành khách thuê tương lai còn bên mua là chủ sở hữu mới sẽ cho chủ cũ thuê lại dài hạn.

Hiện nay, có hai loại giao dịch bán - tái thuê trong ngành là thuê hoạt động và thuê vốn. Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Những đối tượng thực hiện hình thức bán – tái thuê chủ yếu là các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển công nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.

Mặc dù xu hướng bán – tái thuê khá phổ biến trên thế giới, tuy nhiên, theo giới chuyên gia, xu hướng này tại Việt Nam vẫn chưa được sử dụng rộng rãi mà chỉ mới manh nha xuất hiện, phần lớn được các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt nam và một số công ty có tài sản công nghiệp lớn áp dụng.

Trước đó, thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của Tập đoàn DKSH Việt Nam tại Bình Dương vào năm 2017. Tiếp đó là Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương vào năm 2018, đây là bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Lần gần đây nhất là trong năm 2020, với giao dịch 36.000 m2 mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương, được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại với thời hạn thuê trên 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Chỉ ra những lợi ích mà hình thức bán – tái thuê mang lại, ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, đây là hình thức M&A mới sẽ giúp “đôi bên bên cùng có lợi”, tức đối với người bán, khi thực hiện hình thức này họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

“Còn với bên mua, họ có cơ hội khai thác ngay lập tức tài sản vừa nhận chuyển nhượng với thời hạn thuê dài, nguồn thu ổn định và thường đạt biên lợi nhuận tốt ở mức 8-9%”, ông John Campbell cho hay.