Nguồn cung căn hộ ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế

Tại hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” diễn ra vào sáng 16/8 tại TP. Hồ Chí Minh, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, nguồn cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp do vấn đề pháp lý của đất – được xem là một cuộc khủng hoảng pháp lý.

“Hiện nay, có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP. Hồ Chí Minh rà đi rà lại không dám ký văn bản này. Tôi cho rằng, đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: Đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp. “Tôi lo 2 - 3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết: “Tại TP. Hồ Chí Minh có đến 12 triệu dân, Hà Nội khoảng 11,12 triệu dân, trong khi số căn hộ cũng chỉ khoảng 260.000 căn hộ. Con số quá ít so với nhu cầu, nguồn cung như vậy còn quá thấp. Như vậy có dư địa rất lớn để chúng ta phát triển thị trường. Các dự án có sở hữu lâu dài và vĩnh viễn, người mua cũng cần phải cân nhắc.

Theo bà Dung, từ năm 2014 đến năm 2016, số lượng người mua để đầu tư chiếm đến khoảng 65% so với 35% chỉ để ở. Từ 2017 đến 2018, khi có thêm nhiều sản phẩm ở phân khúc trung cấp, quan niệm của người mua cởi mở hơn với chung cư, tỷ lệ mua để ở lên đến 45%. Nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên. Tuy nhiên con số được cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế.

Thúc đẩy phát triển bất động sản có thời hạn

Bà Dung cũng cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.

Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư.  Tại TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội còn có officetel – sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định, chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai:

“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”.

Ông Võ cũng nhấn mạnh, điều quan trọng là pháp lý rõ ràng bảo vệ quyền lợi của người dân (bảo vệ ở mức độ nào đối với đất nông nghiệp hay sản phẩm condotel; chính sách được điều chỉnh trong tương lai như thế nào – tất cả sẽ ảnh hưởng đến bài toán tài chính của nhà đầu tư).

Cần minh bạch yếu tố pháp lý

Theo các chuyên gia việc phát triển bất động sản có thời hạn sẽ là xu thế phát triển trong tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam, do đó cần phải đảm bảo yếu tố pháp lý cho các sản phẩm bất động sản này:

“Việt Nam đi sau nhiều quốc gia khác, những thị trường có cùng tiềm năng có đường bờ biển dài như Việt Nam thì số lượng condotel cao gấp 3 lần so với thị trường Việt Nam. Tại Việt Nam, những dự án căn hộ có thời hạn hiện rất thấp và chủ yếu vẫn là căn hộ vô thời hạn. Chúng ta không thể đợi chờ thay đổi của người dân mà bắt đầu từ khung pháp lý: Thuế, giá… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn.

Bà Dung cũng đưa ra những lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian. Theo bà Dung, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm: 50 năm hay 30 năm? Bất động sản nghỉ dưỡng chúng tôi được biết ở thị trường đã phát triển chỉ có thời hạn còn 30 năm. Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu… Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?

Thứ hai, yếu tố tài chính: Lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị. Giá bán tốt hơn – đây là xu hướng để đưa ra nhiều khung giá, ít cạnh tranh hơn, khả năng cho thuế tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn.

"Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư", bà Dung kết luận.

Chia sẻ về kinh nghiệm sở hữu bất động sản ở nước ngoài, ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City cho biết, đa số các nước đều giống Việt Nam, nhưng họ có hạn chế. Cụ thể, Trung Quốc hạn chế chỉ cho phép người địa phương sở hữu căn nhà thứ nhất, còn nếu từ nơi khác đến, họ đánh thuế khá cao.

Còn ở Singapore, trước đây, quy định quyền sở hữu tư nhân thì sau này hết thời hạn cho thuê phải trả lại cho Nhà nước. Sau khi hết thời hạn, sẽ thành lập hội đồng để xem liệu có tiếp tục gia hạn hay không, phải không vi phạm cam kết quy định địa phương, nếu tốt cho thuê tiếp nếu không sẽ không cho thuê nữa.