Hiện trạng đáng sợ

Năm ngoái, người Trung Quốc từng một phen hoảng loạn sau khi thị trường chứng khoán “thăng hoa” quá mức rồi tụt dốc không phanh khiến cho hàng triệu sổ tiết kiệm của các nhà đầu tư nhỏ lẻ bốc hơi. Chính vì vậy, việc thị trường trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng mạnh trở lại từ nửa cuối năm 2015 sau một thời gian trầm lắng nhờ các chính sách cắt giảm lãi suất và hạ thấp dự trữ tiền tệ khiến nhà chức trách vừa vui lại vừa lo ngay ngáy.

Vui vì việc hồi phục sẽ giúp tốc độ tăng trưởng GDP năm nay của nước này có thể đạt được mức 6,7%, cao hơn dự đoán. Thực tế, thị trường BĐS chiếm tới 1/4  GDP của Trung Quốc. Tuy nhiên, nỗi lo lắng về bong bóng ở lĩnh vực nhà đất cũng ngày càng hiện hữu khi tăng trưởng chủ yếu là nhờ dịch chuyển tài sản, chưa là tăng trưởng kinh tế thực sự.

Theo Jones Lang LaSalle, Trung Quốc có lượng giao dịch BĐS đạt 9,8 tỷ USD, tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm gần một phần ba tổng giá trị dòng tiền đầu tư BĐS khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong quý III/2016. Còn kết quả khảo sát của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cho thấy, giá nhà trung bình tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc vào tháng trước đã tăng 9,2% so với năm ngoái. Tại những thành phố đầu tàu, giá nhà còn tăng khủng khiếp hơn: Tại Bắc Kinh tăng 23,5% và tại Thượng Hải tăng 31,2%. 

Giá nhà ở các đô thị loại 1 tăng mạnh đến mức không nhiều người có thể chịu được. Tỷ lệ giữa giá nhà với thu nhập hộ gia đình ở các đô thị loại 1 là 14,7 lần vào cuối năm 2015. Thế nhưng trong cơn sốt nhà đất năm nay, tỷ lệ này vào khoảng 18 - 20 lần, khiến cho giá nhà ở đây đắt gần bằng Hong Kong và cao hơn cả London, vốn là những nơi đắt đỏ nhất thế giới.

Thậm chí, một số nhà phân tích còn cho biết, giá nhà ở Trung Quốc đang cao hơn giá nhà Nhật Bản hồi bong bóng BĐS cuối những năm 1980 và gần bằng với Mỹ trong thời kỳ cuộc khủng hoảng nhà đất nổ ra cách đây gần chục năm.

Hãng tin Bloomberg nhận định, bong bóng nhà đất tại Trung Quốc đang được tiếp sức bởi bong bóng nợ, khi mà số các khoản vay thế chấp dưới chuẩn vào tháng 8/2016 trong hoạt động vay mua nhà tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Ước tính 40% lượng vay ở các ngân hàng Trung Quốc là đổ vào thị trường BĐS. Trước đó, ông Vương Kiện Lâm, một trong những tỷ phú Trung Quốc giàu nhất thế giới từng bày tỏ lo ngại, thị trường nhà đất nước này là “bong bóng lớn nhất trong lịch sử”.

Cần những biện pháp mạnh tay

Để thị trường không tăng trưởng quá nóng, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra nhiều biện pháp kiểm soát đầu cơ BĐS nhằm ngăn chặn nguy cơ bong bóng và ổn định thị trường này. Trong đó, yêu cầu hơn 20 thành phố sửa đổi các quy định liên quan thị trường.

Chẳng hạn, chính quyền Thượng Hải và Thâm Quyến đặt ra hạn mức cho mua bán BĐS tại đây. Thành phố Hàng Châu, Túc Châu, Hạ Môn không cho phép bán BĐS cho người ngoại tỉnh trong khi thành phố Nam Kinh và Vũ Hán ra quy định tăng mức tiền đặt cọc khi vay mua nhà để tránh tình trạng đầu cơ.

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cũng đang tìm cách vào cuộc. Ma Jun, chuyên gia kinh tế hàng đầu của Ngân hàng này nhấn mạnh đến việc phải có những biện pháp mạnh để dừng việc đầu tư thái quá vào BĐS cũng như kiểm soát chặt những hoạt động bơm thêm vốn vào ngành này.

“Các chính sách cho vay dễ dãi và thanh khoản cao làm cho mọi người dồn tất cả tài chính vào thị trường bất động sản tại các thành phố lớn”, chuyên gia của Công ty Nomura Holdings tại Hong Kong nhận xét. Tuy nhiên, việc thắt chặt tín dụng để giảm thanh khoản của Ngân hàng Trung ương phải được thực hiện thận trọng nếu không chính cơ quan này sẽ là tác nhân làm vỡ bong bóng.

Ngoài ra, theo một số nhà phân tích, động lực chính đằng sau giá nhà đất tăng ở Trung Quốc là do các ngân sách địa phương phụ thuộc rất nhiều vào tiền bán đất. Chính vì vậy, chính quyền Trung ương cần có những chính sách cải tổ để các địa phương giảm lệ thuộc vào nguồn doanh thu đó.

Trong vòng 10 năm qua, đất nước đông dân nhất thế giới đã bán gần 10 tỷ mét vuông BĐS. Hiện nay, giá nhà đất vẫn đang được hỗ trợ khá vững chắc bởi nhu cầu trung hạn.

Đó là nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, khoảng 56% trong năm 2015, khiến cho nhu cầu mua nhà lần đầu tăng. Bên cạnh đó, 50% các hộ gia đình thành phố đang sống trong những ngôi nhà được xây dựng từ những năm 1998 -2010 nên có nhu cầu sửa, đổi nhà. Ngoài ra, theo thống kê, ở Trung Quốc có khoảng 230 triệu người trong độ tuổi từ 20-29, đây chính là những khách hàng tương lai trong vòng 5-10 năm nữa.

 Chính vì vậy, các biện pháp giúp thị trường nhà đất phát triển lành mạnh trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, để người dân Trung Quốc đủ khả năng sở hữu ngôi nhà mơ ước.