Gõ trên công cụ tìm kiếm Google “những dự án gắn mác chung cư cao cấp” trong vòng 0,49 giây ra 15,2 triệu kết quả, đủ cho thấy có rất nhiều phản ánh về vấn đề này và sự việc không chỉ xảy ra mới đây.

Nguyên nhân bùng nổ tranh chấp

Vụ việc đình đám mà đến nay vẫn chưa có hồi kết là một dự án chung cư trên đường Trần Duy Hưng (Hà Nội). Khi bán hàng quảng cáo là cao cấp, vị trí sở hữu đủ điều kiện cao cấp, nhưng khi xây dựng thì chủ đầu tư cắt bớt các hạng mục, dẫn đến việc hành lang chỉ 1,4m thay vì 1,8m theo tiêu chuẩn cao cấp. Thêm nữa, hành lang, thang máy không có điều hòa.

Hay như đầu năm nay, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án Ecolife Capitol (58 Tố Hữu, Hà Đông) do CTCP Đầu tư và Thương mại Thủ đô làm chủ đầu tư gửi đơn phản ánh đến báo chí đã tỏ rõ sự thất vọng về cuộc sống được hứa hẹn “tiện nghi, đẳng cấp, hòa mình vào thiên nhiên”.

Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng được giới thiệu là khu chung cư cao cấp với hơn 64 tiện ích đồng bộ, phục vụ nhu cầu của cư dân. Tuy nhiên, khi dự án hoàn thành, bàn giao từ tháng 5/2017 thì rất nhiều tiện ích bị thiếu và không có như bể bơi bốn mùa…

Tương tự là dự án Ecolife Tây Hồ, mặc dù được quảng cáo “giao thông thuận lợi” nhưng sau khi nhận nhà, cư dân phát hiện chung cư chưa có đường đi, chưa có bể xử lý nước thải như cam kết. Dù bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu căn hộ nhưng người dân vẫn không có đường đi riêng mà phải đi chung với hàng trăm lượt xe tải cỡ lớn ra vào các dự án khu đô thị Tây Hồ Tây.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng đây cũng là một trong những nguyên nhân gây bùng nổ tranh chấp chung cư thời gian vừa qua, vừa gây mất trật tự xã hội, vừa ảnh hưởng đến uy tín của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo ông Lê Văn Thịnh, nguyên Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 1, Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng), trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay xuất hiện tình trạng loạn danh xưng “chung cư cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang”.

Bên cạnh các chuẩn mực cao cấp, hạng sang và siêu sang do chủ đầu tư “tự phong”, các tên gọi mỹ miều bằng tiếng nước ngoài như căn hộ thuộc phân khúc luxury (hạng sang), high-end, premier (cao cấp), royal (hoàng gia)… đang được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan, coi đây là một thủ thuật “câu khách”, quảng bá sản phẩm.

Trong khi đó, trên thực tế có không nhiều dự án BĐS đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn “khu đô thị kiểu mẫu”, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ.

Cần có chế tài

Theo ông Lê Văn Thịnh, các chủ đầu tư này đã vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm tại Khoản 13 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 vì đã “cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Đồng thời, chủ đầu tư đã vi phạm các hành vi bị cấm tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS 2014 vì đã “không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS”; có dấu hiệu “gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS”, làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà.

Thực tế này khiến các Sở Xây dựng không tổng hợp được tình hình phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư trên địa bàn để báo cáo Bộ Xây dựng theo định kỳ 6 tháng một lần hoặc báo cáo theo yêu cầu đột xuất của Bộ Xây dựng.

Ông Thịnh cho rằng những quy định mới hiện chưa mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà, không giúp được người mua nhà xác định được đẳng cấp của dự án, chưa tránh tình trạng “tự phong” của nhiều chủ đầu tư.

Việc phân hạng có chăng chỉ có lợi cho giao dịch thứ cấp, hoàn toàn không có ý nghĩa trong việc giúp người mua nhà phân loại sản phẩm khi mua nhà.

Theo ông Thịnh, cần phân hạng theo hai bước. Trong đó, ở bước 1, cơ quan chuyên môn của Nhà nước đi kiểm tra cho phép chủ đầu tư đưa công trình vào sử dụng và dựa vào nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật để đánh giá, công nhận hạng.

Bước 2, sau khi đưa vào sử dụng thì ban quản lý đề nghị Sở Xây dựng địa phương công nhận. Sở sẽ xem xét, công nhận hạng trên cơ sở nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Đặc biệt, phải có chế tài trong việc phân hạng chung cư. Theo đó, buộc chủ đầu tư phải thực hiện đăng ký để xét, công nhận hạng.

Đối với các chung cư có hạng công nhận không đúng như hạng đăng ký, công bố, phải xử lý nghiêm. Đơn cử như trả lại tiền theo đúng hạng đăng ký, công bố; khắc phục các thiếu sót của 4 nhóm tiêu chí cho đến khi được công nhận đúng hạng đăng ký, công bố; chí phí dịch vụ phải phù hợp với hạng được công nhận.