Chỉ trong thời gian ngắn gần đây, nhiều dự án BĐS dù chưa đủ điều kiện bán và huy động vốn, nhưng đã được các chủ đầu tư rao bán rầm rộ qua các ứng dụng của điện thoại cũng như các website quảng cáo BĐS.

"Lúa non" được rao bán rầm rộ

Gần đây, dự án Khu phố chợ Chiên Đàn (KPC Chiên Đàn), tọa lạc tại xã Tam Đàn, huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam, do CTCP Địa ốc Newland Quảng Nam làm chủ đầu tư mặc dù vẫn đang san lấp mặt bằng, làm hạ tầng… nhưng đã bán hàng, gây ra tình trạng loạn thị trường.

Hay như vào đầu năm 2021 tại Yên Phong, Bắc Ninh, dự án khu nhà ở thôn Đông Yên do Công ty TNHH REQ làm chủ đầu tư và Khu nhà ở thôn Mẫn Xá, Long Châu của Công ty TNHH đầu tư xây dựng và kiến thiết Toàn Cầu 86 chưa đủ điều kiện pháp lý, bất chấp các quy định vẫn... rao bán rầm rộ.

Gần đây, tại tỉnh Hoà Bình, một loạt dự án nghỉ dưỡng cũng trong tình trạng tương tự. Điển hình là dự án Legacy Hill tại huyện Lương Sơn do Tập đoàn An Thịnh làm chủ đầu tư đã phớt lờ các yêu cầu của chính quyền địa phương, mời gọi khách hàng "xuống tiền" mua sản phẩm biệt thự trên giấy khi chưa có giấy phép xây dựng. Thậm chí nhiều dự án "ma" cũng huy động vốn rầm rộ, đã khiến nhiều khách hàng rơi vào rủi ro cao.

Các địa phương đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm ngăn chặn, chẳng hạn Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam mới đây đã phát đi Văn bản số 553/SXD-QLHT về việc tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh. Ngay sau đó, UBND huyện Phú Ninh (tỉnh Quảng Nam) cũng đã có văn bản cảnh báo, ngăn chặn các thông tin sai quy định tại Khu phố chợ Chiên Đàn.

Còn tỉnh Bắc Ninh cũng đã chỉ đạo thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành để kiểm tra 6 dự án BĐS phân lô, bán nền trái phép khi chưa đủ điều kiện. UBND huyện Yên Phong đồng thời cũng phát đi thông báo cảnh báo về hoạt động kinh doanh BĐS của chủ đầu tư dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá và dự án Đông Yên trên địa bàn của huyện này chưa đủ điều kiện bán hàng.

Trước đó, một số địa phương như Sơn La, Bắc Giang, Hà Nam, Hoà Bình... cũng đã lần lượt ra văn bản cảnh báo, chấn chỉnh tình trạng “bán lúa non” dự án BĐS khi chưa đủ điều kiện, thậm chí trái phép, đồng thời công bố danh sách dự án đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện giao dịch.

Địa phương có làm ngơ?

Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật hiện không cấm các hình thức phân lô bán nền. Hình thức này mở để thúc đẩy thị trường cho người thu nhập thấp, trung bình tiếp cận. Song Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản theo hướng quy định các khu vực được phân lô bán nền và giao cho UBND cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện phân lô bán nền.

Một số ý kiến chuyên gia cho rằng, khuôn khổ thực hiện PLBN đã có quy định, nhưng vẫn có vi phạm xảy ra. Do đó, yếu tố đầu tiên phải kể đến chính là câu chuyện quản lý Nhà nước.

Trong luật đất đai có điều khoản quy định rất rõ, chính quyền cơ sở là nơi đầu tiên phát hiện và ngăn chặn sai phạm. Nhưng thực sự có những trường hợp doanh nghiệp san lấp phân lô bán nền trên diện rộng mà chính quyền không có phản ứng.

“Ở đây là vai trò quản lý các cấp, địa phương phải "bật đèn xanh" làm ngơ thì người phát triển mới có thể làm được. Việc xây 1 bức tường có thể khó phát hiện, nhưng san lấp cả một diện tích lớn không thể nào không phát hiện được”, một số chuyên gia nói.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú, đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhìn nhận, tình trạng "bán lúa non" diễn ra từ nhiều năm nay nhưng chưa hề suy giảm, diễn ra ở nhiều hình thái khác nhau, gây rủi ro lớn cho người mua nhà.

Vấn đề này phải có sự vào cuộc của cơ quan quản lý xây dựng, tài nguyên môi trường, địa phương vào thẩm tra. Nếu như bán tài sản hình thành trong tương lai không đủ điều kiện phải cảnh báo với người dân, ngăn chặn và xử phạt đối với doanh nghiệp.

“Tôi còn nhớ Bộ Xây dựng đã có văn bản chỉ rõ mọi hình thái của hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng hợp tác… bản chất là hình thức huy động vốn trái phép, chưa đủ điều kiện đưa ra thị trường theo Luật Kinh doanh BĐS. Việc này cần phải thanh kiểm tra kịp thời đối với những dự án trái phép”, Luật sư Tú nhấn mạnh.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, vấn đề ở đây là trách nhiệm của chính quyền địa phương, trách nhiệm của ngành xây dựng trong việc quản lý, giám sát, thanh kiểm tra, xử phạt hoạt động của các công ty phát triển BĐS để làm sao họ buộc phải chấp nhận thực hiện theo luật.