Thị trường second home Việt Nam đang đạt đến độ "chín"

Mô hình ngôi nhà thứ 2 (second home) là phân khúc bất động sản đã phát triển mạnh nhiều thập kỷ qua tại các quốc gia phát triển. "Ngôi nhà thứ 2" này vừa đáp ứng được nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày của chủ sở hữu, đồng thời, vẫn có thể sinh lời khi cho thuê trong thời gian nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng.

Theo báo cáo của Savills, xu hướng tìm kiếm ngôi nhà thứ 2 của khách hàng đã có sự thay đổi rõ rệt từ sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007 - 2008. Đặc biệt, với sự trợ giúp từ công nghệ thông tin và ứng dụng công nghệ, xu hướng sở hữu căn nhà thứ 2 đang tăng lên trên quy mô toàn cầu.

Không nằm ngoài dòng xoáy phát triển, Việt Nam cũng đã có những mô hình second home nổi tiếng và thu hút đầu tư phát triển như NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiet của Tập đoàn Novaland, second home nhà phố Para Grus tại Bãi Dài Cam Ranh (Khánh Hoà), second home Châu Pha Garden House ở Phú Mỹ, The Sóng tại Vũng Tàu... Do đó, ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, Việt Nam có nhiều điều kiện để phát triển mạnh mẽ mô hình sản phẩm ngôi nhà thứ 2 trong thời gian tới.

Thứ nhất, Việt Nam có dân số đông thứ 3 khu vực ASEAN, tăng trưởng kinh tế nhanh và kéo dài đã đưa tầng lớp thượng lưu và trung lưu tăng nhanh. Theo đó, hiện đã có gần 10.000 người Việt có tài khoản ròng vượt 350 triệu USD. 

Thứ hai, cùng với bờ biển dài, đẹp và nhiều cảnh quan hấp dẫn, hạ tầng giao thông như đường cao tốc, sân bay, cảng biển cũng liên tục được xây mới hoặc nâng cấp, mở rộng đã thu hút lượng du khách quốc tế đến Việt Nam tăng nhanh, góp phần tạo nhu cầu sử dụng và tỷ suất lợi nhuận cao cho loại hình đầu tư second home.

Thứ ba, mức giá second home tại Việt Nam hiện còn thấp so với các nước khác, điều này góp phần làm cho thị trường bất động sản du lịch Việt trở nên hấp dẫn hơn với nhóm đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. 

Thứ tư, nhà đầu tư sẽ nhận được lợi ích kép khi "xuống tiền", đó là tiềm năng tăng giá tốt nhờ lượng du khách dồi dào và ngày càng tăng trưởng. Kế đến, lợi nhuận sinh lời từ cho thuê cũng rất khả quan, nhất là tại các dự án có sự hợp tác quản lý vận hành từ đơn vị chuyên nghiệp.

"Thị trường second home Việt Nam đang đạt đến độ "chín" sau 10 năm xuất hiện sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đầu tiên, khởi phát tại TP. Đà Nẵng. Theo thời gian, thị trường này sẽ phát triển sôi động hơn và mở rộng ra ở nhiều địa phương", Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhìn nhận.

Trước đó, tại hội thảo “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cơ hội nào cho second home”, diễn ra vào 6/2019 tại TP. Hồ Chí Minh, bà Cao Thị Ngọc Lan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Việt Nam cho biết, trong vòng 3 năm (từ năm 2015 - 2018), lượng khách du lịch quốc tế đến với Việt Nam đã tăng gấp 2 lần so với kết quả tích lũy suốt 55 năm trước đó. 

"Mức độ tăng trưởng trung bình của lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt mức 30%/năm. Trên 70% khách du lịch quốc tế đến Việt Nam chọn loại hình du lịch nghỉ dưỡng", bà Lan cho hay.

Do đó, theo vị Phó Chủ tịch này, mô hình ngôi nhà thứ 2 vừa nghỉ dưỡng, vừa tận dụng đầu tư khi nhàn rỗi dự báo sẽ trở thành xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam trong những năm tiếp theo. “Không chỉ với giới thượng lưu, mà đây sẽ trở thành trào lưu của tầng lớp trung lưu ở độ tuổi 35 - 40, bởi nó đánh giá được thương hiệu và giá trị của bản thân họ”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Việt Nam nhận định.

Nhà đầu tư ngoại sẽ tạo ra sự thay đổi về tư duy 

Việt Nam vẫn được nhắc đến với "rừng vàng biển bạc", đó là tiền đề đầy đủ cho sự phát triển của bất động sản du lịch. Cũng tại báo cáo của Savills, đơn vị này nhận định, Việt Nam đang là điểm đến phù hợp đối với người muốn sở hữu second home. Tuy nhiên, so với các thị trường trong khu vực như Phuket (Thái Lan) hay Bali (Indonesia), thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam chỉ mới trong giai đoạn sơ khởi. Thống kê của CBRE cho thấy, tổng số bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam là 66.000 đơn vị, và, con số này chỉ bằng một nửa so với 120.000 đơn vị nghỉ dưỡng tại Phuket, Thái Lan.

Trong khi đó, theo tờ Telegraph (Anh), Việt Nam lọt Top 20 thị trường "ngôi nhà thứ 2" mới nổi. Về mức giá, Việt Nam xếp thứ 3 trong danh sách các thị trường hấp dẫn có giá trung bình trên 500.000 bảng (khoảng 635.000 USD), sau Kenya và Slovenia. 

Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để khai thác được tối đa những nguồn lợi hiện có, lấy những điều kiện cần và đủ hiện thời để "ngôi nhà thứ 2" của Việt Nam trở thành "ngôi nhà thứ 2" của du khách quốc tế?

Trước ý kiến đề xuất của Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình về việc cho phép thúc đẩy đầu tư cá nhân người nước ngoài vào bất động sản du lịch, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ quan điểm: "Tôi cho rằng đây là một đề xuất tốt. Bởi sự thực mà nói, Việt Nam là đất nước có tiềm năng lớn về du lịch nhưng du lịch Việt Nam lại đang rất thiếu chuyên nghiệp. Tất nhiên, thị trường hiện nay cũng đã phát triển hơn khi có một vài tập đoàn lớn đầu tư vào du lịch như Vingroup, Sun Group, CEO Group,… thế nhưng, bấy nhiêu đó sức lực vẫn chưa kéo được thị trường".

Theo GS. Võ, có một thực tế rằng, các nhà đầu tư dự án tại Việt Nam phụ thuộc khá nhiều vào nhà đầu tư thứ cấp, dưới dạng mua bán trên giấy. "Việt Nam giải quyết vấn đề vốn thông qua cơ chế mua bán trên giấy, chứ vốn tín dụng không đủ, và vốn của doanh nghiệp lại càng không đủ. Chính vì vậy, cơ chế mua bán trên giấy là cơ chế rất thuận tiện cho Việt Nam. Thế nhưng, đối với bất động sản du lịch kiểu mới thì "thói quen" đầu tư này lại đang là điểm gây tắc nghẽn. 

Bởi, minh chứng cụ thể nhất là sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường có công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở như condotel với thời hạn sở hữu là 50 năm, và đó là đất sản xuất kinh doanh theo đúng Luật Du lịch hướng dẫn, thì các nhà đầu tư thứ cấp trong nước đã... quay đi, vì nhà đầu tư thứ cấp Việt Nam muốn "đổ tiền" vào đất có sở hữu dài hạn, còn với đất sử dụng ngắn hạn, đa phần họ không muốn đổ tiền", GS. Võ phân tích.

Chính vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, rất cần một cách tiếp cận chuyên nghiệp, đặc biệt là vào giai đoạn này và sau khi dịch bệnh qua đi, thị trường bất động sản du lịch cần hồi sinh mạnh mẽ hơn.

"Tôi nói ví dụ, đối với nước ngoài, thời hạn 50 năm hay bao nhiêu năm cũng không thành vấn đề, miễn là trong 50 năm đó họ có thể đầu tư, đưa vào cho thuê, khai thác du lịch thế nào để hoàn vốn, họ hoàn toàn không đặt ra yêu cầu dài hạn. Thế nhưng, nhà đầu tư thứ cấp Việt Nam lại yêu cầu dài hạn mới chịu "xuống" tiền, không thì thôi. Do đó, hơn bao giờ hết, phân khúc bất động sản du lịch Việt Nam hiện nay cần có sự thay đổi, để đảm bảo rằng, nhà đầu tư bỏ tiền vào thì phải tính khai thác, thu hồi vốn thế nào. Thay vì, chỉ mong muốn dài hạn để chờ tăng giá, ăn chênh lệch, không quan tâm tới câu chuyện kinh doanh có hiệu quả hay không.

Chính vì vậy, tôi cho rằng, đẩy mạnh sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch Việt Nam là đề xuất rất tốt và có triển vọng. Chúng ta cần thay đổi cách tiếp cận để bất động sản du lịch hồi sinh mạnh mẽ hơn. Thậm chí, tôi cho rằng, điều này còn có thể tạo nên những thay đổi đột phá cho bất động sản du lịch Việt Nam", GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ quan điểm.

Pháp luật cần mở rộng 

Thực tế, trên thế giới, nhiều quốc gia đã cho phép người nước ngoài đầu tư, sở hữu các loại hình bất động sản phổ biến. Chính sự cởi mở về chính sách sở hữu bất động sản, cũng như việc tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong thủ tục, giấy tờ, phương thức đầu tư... đã giúp cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều quốc gia tăng trưởng mạnh và ổn định.

Tại Singapore, người nước ngoài được mua hầu hết các sản phẩm bất động sản là nhà ở, bất động sản không phải là nhà ở (du lịch, văn phòng...). Chính phủ nước này chỉ không cho người nước ngoài mua nhà xã hội và một số sản phẩm đặc thù hữu hạn khác. Đặc biệt, Singapore cho người nước ngoài mua biệt thự gắn liền với đất ở tại khu Sentosa Cove với thời hạn sở hữu ngắn hạn

Hay như chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế của Malaysia, quốc gia này cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn khi có đến 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018.

Còn tại Việt Nam, theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ, hiện nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư vào dự án du lịch dưới dạng condotel, mặc dù pháp luật còn chưa rõ ràng nhưng nhà đầu tư nước ngoài đồng ý với thời hạn sử dụng đất 50 năm và họ có tiền đầu tư thì không có gì cản trở. Tuy nhiên, cá nhân người nước ngoài theo hình thức nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào du lịch thì hiện nay chưa được phép, đây cũng là một điều cần lưu ý.

"Tôi vẫn ủng hộ khả năng người nước ngoài được sở hữu bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch. Điều này tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu sản phẩm, ví dụ như mô hình ngôi nhà thứ 2, để từ đó, họ tham gia vào kinh doanh với tư cách cá nhân, khai thác lợi nhuận từ sản phẩm mà mình sở hữu, đó là điều pháp luật cần mở rộng", GS. Võ bày tỏ quan điểm.

Bởi theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sự tham gia của dòng vốn đầu tư mới này sẽ mang lại sức sống mới cho bất động sản du lịch. GS. Võ nhấn mạnh lại một điều: "Người Việt Nam đầu tư vào bất động sản là chờ tăng giá, ít quan tâm tới việc có cho thuê được hay không, còn người nước ngoài họ lại tính khác, họ tính có bất động sản thì khai thác thế nào, cách tiếp cận sẽ dần dần tạo ra thay đổi trong thói quen đầu tư và khai thác lợi nhuận của người Việt Nam".

Tiếp đó, theo ông Võ, sự gia tăng về nguồn lực đầu tư vào bất động sản sẽ là cơ sở cho sự phát triển mạnh mẽ hơn của các cơ sở lưu trú hạng sang. Hay nói cách khác, hạ tầng du lịch sẽ đáp ứng được nhu cầu phát triển hiện nay, kinh tế du lịch sẽ sớm trở thành kinh tế mũi nhọn. Và, bản thân những nhà đầu tư cá nhân này, họ sẽ có những bạn bè, mối quan hệ quốc tế, từ đó sẽ giúp gia tăng về nhóm khách du lịch quốc tế, đóng góp vào việc phát triển tăng trưởng du lịch.

Phân tích về vấn đề này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình cho rằng: "Việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc, bất cập trong thu hút đầu tư, mà còn là đáp ứng nhu cầu khách quan nhằm từng bước hiện thực hóa các cam kết của Việt Nam khi tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) theo tinh thần bình đẳng, không phân biệt đối xử. Từ đó, tạo điều kiện cho người nước ngoài tiếp cận, sở hữu bất động sản du lịch để phục vụ các mục đích nghỉ dưỡng, hưu trí, làm việc. Ở chiều ngược lại, cơ chế chính sách thông thoáng cũng giúp Việt Nam tận dụng độ mở của nền kinh tế để thu hút ngoại tệ về cho đất nước".

Giải pháp mà ông Bình đưa ra là: Cần quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài, cần sửa đổi quy định về quyền mua bất động sản của người nước ngoài, nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội. 

Tiếp đến, là sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Bởi, các quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở của người nước ngoài tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2014 hay quy định về cá nhân người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ trong Luật Nhà ở năm 2014... đang có những mâu thuẫn, dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng không thống nhất.