Đất nền là một trong những phân khúc chịu “cú đòn” đau nhất từ dịch COVID-19, nhưng sản phẩm này lại ghi nhận tốc độ phục hồi mạnh mẽ trên thị trường.

Bằng chứng là, khi làn sóng COVID-19 lần thứ 4 ập đến, đất nền là phân khúc chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng nhất về nguồn cung và nhu cầu giao dịch trên thị trường. Báo cáo quý III/2021 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, nguồn cung phân khúc đất nền giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 4% so với quý trước đó. Các địa phương gần như không có nguồn cung mới. Đáng chú ý, sức cầu toàn thị trường ở mức rất thấp do trong quý III, các tỉnh phía Nam siết chặt biện pháp cách ly toàn xã hội. Theo đó, thanh khoản của phân khúc này cũng ở mức rất thấp, có xu hướng giảm giá cục bộ ở một số dự án và khu vực.

Tuy nhiên, ghi nhận từ giữa tháng 9/2021 đến nay, khi nhiều tỉnh thành bắt đầu nới lỏng giãn cách và rục rịch mở cửa lại kinh tế, chuẩn bị giao thương trở lại với các tỉnh thành lân cận, mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền đã bật tăng trở lại nhanh chóng, trong khi nhiều phân khúc vẫn đang loay hoay tìm giải pháp phục hồi. Thậm chí vào thời điểm cuối năm 2021, đất nền đã sốt trở lại tại một số điểm nóng trước đó.

Giới chuyên gia cũng dự báo đất nền có thể tiếp diễn các cơn sốt cục bộ trong năm 2022, giúp thị trường bất động sản nói chung sôi động trở lại.

Để hiểu rõ hơn về sự hồi phục của thị trường đất nền, tâm lý của nhà đầu tư vào sản phẩm này cũng như dự báo diễn biến của thị trường trong năm 2022, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

PV: Thưa ông, ông nhìn nhận như thế nào về diễn biến của thị trường đất nền trong năm qua?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nhìn lại năm 2021 có thể thấy, lượng lớn tiền từ các lĩnh vực, thị trường như chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác vẫn đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội sinh lời. Điều này cho thấy, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư, một nơi trú ẩn có sức hút với dòng tiền.

Trong đó, đất nền vẫn là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn trong bối cảnh thị trường hiện nay. Đặc biệt, đất nền ven đô, nhất là đất có sổ đỏ, đất nền đầy đủ pháp lý vẫn là “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường bất động sản trong năm 2021.

Ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, vào thời điểm đầu năm, do tình trạng thiếu nguồn cung, giá bán đất nền tại các thành phố lớn được đẩy lên cao nên nhiều nhà đầu tư đã dịch chuyển ra vùng ngoại thành, nông thôn Hà Nội để đầu tư đất nền tại các huyện: Đông Anh, Gia Lâm, đặc biệt là Thạch Thất, Hoài Đức... Hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho giá đất đai được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước, ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/mét vuông thì nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/mét vuông, thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/mét vuông.

Đến giữa năm 2021, thị trường đối diện với sự đứt gãy, gián đoạn do nhiều tỉnh, thành phố buộc phải thực hiện biện pháp giãn cách toàn xã hội vì dịch COVID-19. Theo đó, việc mua bán giao dịch đất nền cũng chững lại.

Từ tháng 11/2021 đến nay, sau thời gian trầm lắng do giãn cách xã hội, thị trường đất nền đã dần sôi động trở lại. Nhiều nơi chào giá bất động sản với mức tăng cao so với thời điểm trước đó vài tháng. Trong đó, hiện tượng đổ xô đi đấu giá, đầu cơ, cùng những ồn ào về phân lô bán nền... cũng là nguyên do khiến một số nơi xảy ra sốt đất cục bộ. 

PV: Ông có thể lý giải vì sao đất nền lại có sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư như vậy?

Ông Nguyễn Văn Đính: Các loại hình bất động sản ngày càng được đầu tư bài bản về tiện ích cũng như không gian sống nhằm đáp ứng những đòi hỏi khắt khe của người dùng. Song với tâm lý người Việt, đất nền vẫn được yêu thích với tiềm năng tăng giá, tích lũy tài sản và là tài sản của riêng mình. Cụ thể, sức hút của đất nền có thể đến từ một số lý do dưới đây:

Thứ nhất, quan niệm đất đai không sinh thêm mỗi ngày trong khi dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh, quỹ đất càng hạn chế đã làm gia tăng giá trị cho đất. Giá đất có thể thay đổi tăng lên theo những thời điểm khác nhau. Đặc biệt trong tương lai, các dự án đất nền nằm trong những vùng trọng điểm quy hoạch theo chính sách của địa phương, tỉnh thành phố càng được hưởng lợi, giá đất có thể tăng nhanh chóng. Khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư không phải quá lo lắng nhiều đến giá trị, tiềm năng sinh lời của sản phẩm trong tương lai. 

Thứ hai, đây là sản phẩm có khả năng thanh khoản tốt. Tại những dự án vùng ven thành phố như Bình Dương, Long An, Đồng Nai (phía Nam); Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (phía Bắc), các dự án đất nền có mức giá tốt, tiềm năng tăng giá cao. Những dự án tại đây được sự hậu thuẫn lớn từ hạ tầng khi các địa phương ngày càng chú trọng hoàn thiện yếu tố này.

Thứ ba, đất nền có giá trị bền vững. Với chung cư, giá trị có thể giảm đi sau khi qua tay từ người này qua người khác nhưng với đất nền, khả năng tăng giá theo sự phát triển của thị trường vẫn luôn lạc quan, tích cực. Đồng thời, nhà đầu tư cũng có thể làm chủ ngay trên mảnh đất của mình như xây dựng văn phòng, điểm kinh doanh buôn bán, hoặc cho các chủ doanh nghiệp thuê mặt bằng dự án sản xuất, kho bãi, nhà xưởng…

Như vậy, có thể khẳng định, nhu cầu hàng năm của thị trường đối với loại hình đất nền luôn rất cao. Phân khúc này vẫn luôn đứng đầu trong danh sách ưu tiên của nhà đầu tư, kể cả trong bối cảnh dịch. Và khi thị trường khởi động trở lại, việc di chuyển giữa các tỉnh nới lỏng hơn thì tất yếu các giao dịch đất nền cũng sẽ gia tăng.

PV: Theo ông, giới đầu tư vào đất nền hiện nay chủ yếu là nhà đầu tư chuyên nghiệp hay nhà đầu tư cá nhân?

Ông Nguyễn Văn Đính: Hiện nay, trên thị trường đang lẫn lộn cả 2 nhà đầu tư này. Nhà đầu tư chuyên nghiệp rất tỉnh táo, có nhiều kinh nghiệm và rất thận trọng trong đầu tư đặc biệt là xem xét rất kỹ yếu tố đảm bảo của bất động sản như pháp lý, quy hoạch, chất lượng, hạ tầng, giá cả hợp lý mới tham gia.

Còn những nhà đầu tư không chuyên, đặc biệt là nhà đầu tư F0 ở các ngành khác dồn vào thị trường trong giai đoạn sốt đất vừa qua họ bị mắc bẫy, thiệt hại khá nhiều. Chính vì vậy, bản thân họ có sự e ngại, nghi ngờ và cũng bất đầu rón rén, dè dặt trong việc tham gia đầu tư vào thị trường.

PV: Lực mua - bán của nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp và cá nhân như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nếu tính cả năm thì chủ đạo vẫn là những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đối với nhà đầu tư tay ngang, phần lớn đều nhảy vào thị trường không chuyên, những thị trường mà đất đai, dự án không phù hợp với quy định pháp luật như bán trên nền tảng đất ruộng, đất vườn phân chia ra là chính, cho nên họ bị sập các bẫy đầu cơ. Chúng tôi không đưa nhóm này vào số liệu tính toán, vì đây không phải là bất động sản được phép giao dịch. Nhưng có một thực tế, số người bị thiệt hại trong các đợt sốt đất vừa qua chủ yếu đến từ các nhà đầu tư tay ngang.

PV: Sau nhiều cơn sốt giá và những động thái siết chặt từ các cơ quan chức năng, ông có nhận định như thế nào về thị trường đất nền trong nửa đầu năm 2022?

Ông Nguyễn Văn Đính: Cơn sốt của thị trường thời gian qua là có thật, nhưng chỉ mang tính cục bộ, còn về cơ bản, thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển rất tốt, nhất là với những khu vực có sự phát triển mạnh của hạ tầng. Chính vì vậy, theo tôi, từ nay đến nửa đầu năm 2022, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, nhất là khi nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. 

Rõ ràng, với kịch bản nguồn cung sản phẩm còn tiếp tục khan hiếm, lực cầu vẫn tốt, cộng hưởng lực đỡ từ nhà đầu tư F0, sự nóng lên của thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng trong giai đoạn tới là có cơ sở.

Nhìn ở góc độ khác, khi dịch bệnh vẫn còn phức tạp, nhà đầu tư không thể bỏ tiền để kinh doanh các loại hình khác thì đất vẫn có khả năng sinh lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc việc vốn đầu tư là vốn thật, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ngoài ra, việc đi trước đón đầu (quy hoạch) cũng cần có mục đích rõ ràng, nếu chỉ có mục đích đầu cơ trục lợi thì sẽ gây lãng phí tài nguyên đất, trong khi những người có nhu cầu thực lại không thể mua vì giá đã quá cao. Cơ quan chức năng cũng cần có biện pháp ngăn chặn việc đầu cơ để bất động sản được đưa vào sử dụng hiệu quả.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn các yếu tố nhà đầu tư cần quan tâm khi tham gia vào thị trường đất nền?

Ông Nguyễn Văn Đính: Cá nhân tôi cho rằng, nhà đầu tư cần quan tâm đến tối thiểu 3 yếu tố. Thứ nhất, lựa chọn những dự án có quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín để “chọn mặt gửi vàng”. Đặc biệt, cần tỉnh táo, thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi chốt giao dịch, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để không đạp phải bẫy của các đối tượng đầu cơ.

Thứ hai, nếu mua để ở nhưng chưa có nhu cầu sử dụng ngay, thì có thể thăm dò, định giá và tìm hiểu kỹ về pháp lý rồi mới đưa ra quyết định.

Thứ ba, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà trong lúc thị trường tăng giá, chỉ nên vay ngân hàng ở mức thấp nhất để gia tăng hiệu quả đầu tư.

Tăng giá bất động sản phải tỷ lệ thuận với tăng đầu tư thực sự để tạo ra những giá trị về hạ tầng, về đời sống và về dịch vụ cho những vùng được kết nối, hay nói cách khác, đầu tư đến đâu thì giá trị tăng đến đó. Tăng giá bất động sản giai đoạn bắt đầu mới công bố kế hoạch, quy hoạch là đúng quy luật nhưng mức độ tăng hợp lý chỉ 5 - 7%, còn nếu tăng quá nhiều (20 - 30%) trong thời gian ngắn là bất bình thường, tăng ảo.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!