Hàng loạt lợi thế hiện hữu với tiềm năng tăng trưởng của bất động sản KCN

Tại báo cáo phát đi mới đây, nhóm nghiên cứu Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) đưa ra góc nhìn khả quan đối với tiềm năng của nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2022.

Theo đó, tốc độ cho thuê khu công nghiệp và thu hút FDI trong năm 2021 chậm lại do tác động của đại dịch COVID-19 nhưng đã trở lại đà tăng trong quý IV/2021.

"Tác động tiêu cực do dịch bệnh COVID-19 trong năm 2021 gây gián đoạn các hoạt động kinh doanh, mở rộng và thành lập doanh nghiệp mới, đặc biệt, tại khu vực miền Nam, dẫn tới suy giảm trong nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cả nước từ dòng vốn đầu tư nước ngoài", báo cáo đánh giá. Cụ thể, vốn đầu tư nước ngoài thực hiện trong 3 quý đầu năm 2021 và đầu quý IV/2021 đã chậm lại khi chỉ đạt 17,1 tỷ USD (giảm 4,2% so với cùng kỳ) tính đến cuối tháng 11/2021.

Tuy nhiên, khi dịch bệnh đã được kiểm soát, nhu cầu bật lên mạnh mẽ khi vốn FDI thực hiện trong cả năm 2021 đạt 19,7 tỷ USD (tăng 1,2% so với cùng kỳ) và vốn FDI đăng ký đạt 31,2 tỷ USD (tăng 9,2% so với cùng kỳ). BSC cho rằng, với những lợi thế cạnh tranh về nhân công giá rẻ, lực lượng lao dộng dồi dào, Hiệp định thương mại tư do đa phương đứng đầu Đông Nam Á và các chính sách thu hút FDI của Chính phủ, Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng và hấp dẫn đối với các nhà sản xuất trên thế giới.

Cũng tại báo cáo, nhóm nghiên cứu nhấn mạnh: Dịch bệnh sẽ không còn là rào cản trong tiến độ giao dịch cho thuê đất khu công nghiệp trong năm 2022. Bởi, làn sóng COVID-19 thứ tư mặc dù ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế, làm gián đoạn hoạt động sản xuất và đứt gãy chuỗi cung ứng nhưng cũng mang đến những bước tiến lớn trong tỷ lệ tiêm chủng và tiến đến chiến lược “Sống chung với COVID”.

Theo đánh giá của BSC, nhờ vào chiến dịch tiêm chủng toàn dân hiệu quả, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ không còn bị gián đoạn, các doanh nghiệp nước ngoài có thể đến Việt Nam tham quan, thực địa và đàm phán với các nhà phát triển khu công nghiệp cho các dự án có giá trị cao.

“Mở khóa” nguồn cung đất KCN và xu hướng dịch chuyển mở rộng ra các khu vực tỉnh thành cấp 2 - 3

Bên cạnh đó, nhu cầu cao và tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch sản xuất trong khi nguồn cung ở mức thấp vẫn là yếu tố giúp cho giá thuê khu công nghiệp duy trì ở mức cao.

Nguồn cung hạn chế thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy cao luôn duy trì 71% trên cả nước. Cụ thể, theo Savills, tại các vùng kinh tế trọng điểm tại miền Bắc tính đến cuối năm 2021, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Bắc Ninh là 99%, Hà Nội 91%, Hưng Yên 88%, Hải Dương và Hải Phòng là 70%.

Tại các tỉnh miền Nam, tỷ lệ lấp đầy tại TP. Hồ Chí Minh là 99%, Đồng Nai 95%, Bình Dương 90%, Long An 84% và Bà Rịa - Vũng Tàu 80%. Nhu cầu cao trong khi nguồn cung còn hạn chế vẫn là yếu tố dẫn dắt chính giúp giá thuê khu công nghiệp ở mức cao.

Trong năm 2021 có 43 dự án khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, với quy mô trên 11.300ha (trong đó miền Bắc chiếm 57%, miền Trung 28% và miền Nam 15%) tương đương 10% tổng diện tích đất khu công nghiệp trên cả nước tính đến cuối năm 2020 và gấp 3,4 lần quy mô diện tích khu công nghiệp được chấp thuận năm 2020 (3.333ha).

Trên cơ sở đó, nhóm nghiên cứu BSC tin rằng, bất động sản khu công nghiệp tại thị trường phía Nam sẽ được đẩy mạnh  và “mở khóa” trong năm 2022, đặc biệt là Bình Dương và Đồng Nai khi tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này đã trên 90% và không có thêm khu công nghiệp nào được thông qua chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2020 - 2021.

Xét về doanh nghiệp niêm yết sở hữu các dự án mới có thể bắt đầu triển khai cho thuê trong 2 năm tới, BSC cho rằng, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) sẽ dẫn đầu với hơn 3.500ha tại Bình Dương, tiếp theo là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) với 1.372 ha tại khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687ha), khu công nghiệp Quang Châu mở rộng (90ha), cụm công nghiệp 219,8ha tại Long An và cụm công nghiệp 375ha tại Hưng Yên.

"Tuy nhiên, tồn tại độ trễ về thời gian giữa các dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và các dự án sẵn sàng khai thác (từ 3 - 5 năm) nên nguồn cung hiện tại ở các khu công nghiệp sẵn sàng khai thác vẫn hạn chế với tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cả nước đạt trên 71%", báo cáo nhìn nhận.

Ngoài ra, việc hạ tầng giao thông được kết nối sẽ giải quyết nút thắt cổ chai “logistic” hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Hiện, chi phí dịch vụ logistics tại Việt Nam tương đương 20,9% GDP, cao gấp gần hai lần so với các nước phát triển và cao hơn mức bình quân toàn cầu là 14%. Theo đó, một số yếu tố khiến cho chi phí hạ tầng cao bao gồm: Chất lượng hạ tầng còn yếu, đặc biệt là hạ tầng giao thông đường bộ, đường sắt; Hệ thống kết nối hạ tầng còn hạn chế, thiếu tính đồng bộ.

Như vậy, với các yếu tố tích cực hiện hữu, BSC duy trì đánh giá khả quan đối với ngành bất động sản khu công nghiệp nhờ 4 luận điểm căn bản:

Một là, nguồn cung hạn chế và nhu cầu phục hồi vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê khu công nghiệp duy trì ở mức cao.

Hai là, hoạt động sản xuất kinh doanh không còn bị gián đoạn do dịch bệnh.

Ba là, vấn đề pháp lý được giải quyết giúp các doanh nghiệp có thể triển khai để đáp ứng nhu cầu.

Cuối cùng là triển vọng về cải thiện hạ tầng giao thông được đẩy nhanh trong trung hạn.