Sôi động 1/3 thị trường

TP. Hồ Chí Minh gần đây chứng kiến nhiều dự án giá “mềm” tung ra thị trường. Trong đó có Thuduc House công bố mở bán chung cư TDH – Phước Bình (Quận 9), chủ đầu tư dự án Âu Cơ Tower (Tân Phú) cũng công bố mức giá trung bình là 1,2 tỷ đồng/căn. Các dự án khác như chung cư 584 Lilama SHB Plaza, Parcspring, Flora Anh đào, Saigonres… cũng đang có giá dưới 18 triệu đồng/m2 (tùy diện tích).

Tại thị trường Hà Nội, có thể kể đến hàng loạt các dự án có mức giá thấp như Chung cư Gemek Tower (Đại lộ Thăng Long) vừa được mở bán với mức giá từ 13 triệu đồng/m2; chung cư thương mại Đặng Xá (Gia Lâm) với mức giá từ 11,8 triệu đồng/m2; chung cư Thăng Long Victory (Đại lộ Thăng Long) giá 13,2 triệu đồng/m2; chủ đầu tư Gamuda cũng đã tung ra căn hộ tại dự án The One Residence với mức giá chỉ từ 990 triệu đồng/căn…

Có thể thấy, việc ra đời hàng loạt các dự án chung cư giá “mềm” làm thay đổi tâm lý của người mua. Đó là thay vì phải chạy theo tìm kiếm mỏi mắt các dự án giá rẻ thì nay có thể thoải mái lựa chọn các dự án phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Anh Trần Văn Toàn, một khách hàng hỏi mua căn hộ tại sàn Sunland thừa nhận, đi mua căn hộ giờ đây “dễ thở” hơn.

“Có lẽ lúc trước sự thao túng của giới đầu cơ khiến cho người có nhu cầu về nhà ở như chúng tôi mệt mỏi. Đụng vào dự án nào cũng bị cò hớt tay trên một vài giá. Nhưng hiện nay khác, với giá 1,19 tỷ đồng/căn hộ, rất nhiều người có khả năng mua chứ không riêng gì tôi”, anh Toàn nói.

Một nhân viên tại sàn Vinaland cũng cho biết, người mua hiện có thể chia thị trường căn hộ chung cư thành 6 nhóm phân khúc khác nhau: nhóm 1 giá thấp, dưới 10 triệu đồng/m2, nhóm 2 trung bình 11-15 triệu đồng/m2; nhóm 3 từ 16-20 triệu đồng/m2; nhóm 4 từ 21-30 triệu đồng/m2; nhóm 5 từ 31-40 triệu đồng/m2 và nhóm 6 từ 40-80 triệu đồng/m2.

Băn khoăn chờ giá giảm

Thực tế, không phải bây giờ phân khúc thị trường căn hộ giá trung bình (15-20 triệu đồng/m2) mới sôi động mà ngay thời điểm thị trường BĐS bắt đầu tụt dốc cuối 2013, những dự án công bố với giá 1-1,5 tỷ đồng, diện tích 50-70m2/căn, vừa túi tiền của người tiêu dùng đã tạo nên sức hút khá mạnh trên thị trường. Như vậy, với nhiều người, họ muốn mua ngay để tranh thủ cơ hội mua được nhà giá tốt vì NH cũng đang cho vay mua nhà với chính sách rất ưu đãi.

Nói như anh Toàn, nếu tiếp tục chờ đợi để chủ đầu tư giảm giá thêm thì khó có thể xảy ra. Một phần là phân khúc căn hộ trung bình đang đáp ứng khá đủ nhu cầu về nhà ở của người dân. Đặc biệt là cho những gia đình trẻ, thu nhập ổn định đang cần nhu cầu về nhà ở. Mặt khác, so với thời điểm cách đây 3 năm, giá giao dịch ở phân khúc này giờ đây đã tăng 10-15% tùy vị trí.

Thừa nhận điều này, theo một số chuyên gia, người tiêu dùng chờ đợi chủ đầu tư giảm giá thêm ở mảng BĐS thật không dễ chút nào, ngoại trừ những nhà đầu tư thứ cấp hầu như trắng tay sau đợt khủng hoảng vừa qua phải bán rẻ để trả nợ.

Hơn nữa, một giám đốc công ty BĐS cho rằng, vấn đề khiến các DN rất khó giảm giá căn hộ đó là sợ “thương hiệu” sẽ đi xuống. Đặc biệt là các dự án đã bán giai đoạn 1 với giá cao ngất ngưởng, nếu giai đoạn 2 bán giá thấp hơn thì sẽ “xử lý” ra sao với những trường hợp này. Chưa kể, trong bối cảnh thị trường khó khăn, những dự án đắt tiền như Lexington, Tropica, Masteri… vẫn bán được gần 100% dù giá bán không hề rẻ.

Còn theo nhận định của ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Thuduc House, đầu tư BĐS đòi hỏi vốn lớn nên nhà đầu tư phải cân nhắc rất nhiều yếu tố: tính thanh khoản của sản phẩm trên thị trường, tình trạng pháp lý... Ngoài ra, cần xét đến những tác động của chính sách: thuế các loại, tình trạng cho vay vốn của các NH... Các nhà đầu tư BĐS cần tính toán để làm sao đi được một con đường dài, nên phải có một tầm nhìn chiến lược.

Nhìn chung, với tình hình chính sách tín dụng và đánh thuế thu nhập BĐS như hiện nay thì trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ tăng trưởng trở lại thay vì giảm. Lý do là vì, tốc độ phát triển dân số rất nhanh, nên nhu cầu sở hữu nhà rất lớn, hơn nữa xu hướng tâm lý của người Việt là mỗi người đều mong muốn sở hữu một BĐS cho mình.

Theo TS. Boaz Boon, Phó chủ tịch cao cấp phụ trách nghiên cứu Công ty CapitaLand Financial Limited, Việt Nam ngày càng có nhiều người giàu, đặc biệt là sự nổi lên của tầng lớp trung lưu, đã thúc đẩy mức tiêu thụ và nhu cầu nhà ở trong năm 2010 và những năm kế tiếp”. Đó là cơ sở cho các ông chủ DN tự tin giữ giá bán, bất chấp người tiêu dùng chờ đợi giá giảm.

Kịch bản nàocho 2 năm tới?

Tuy nhiên, nhìn về mặt tổng thể thị trường BĐS cũng có ý kiến cho rằng nếu cố mua thời điểm này sẽ bị “hớ” vì thị trường đang định giá quá cao. Có chăng, mức giá này chỉ có thể duy trì được 1-2 năm rồi sẽ “đổ vỡ”, bởi nó vẫn tiềm ẩn nhiều dấu hiệu bất ổn.

Cụ thể, theo báo cáo của Viện Nghiên cứu và phát triển kinh tế TP. Hồ Chí Minh, lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS hiện nay rất cao, gồm cả vốn của chủ đầu tư dự án, vốn vay NH, vốn huy động trước của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất.

Sự thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS đang dẫn tới những biểu hiện mất cân đối trong định hướng luồng vốn đầu tư vào các khu vực kinh tế. Điều nguy hiểm là nguồn vốn đã chôn quá nhiều vào BĐS không chỉ làm thị trường này thiếu lành mạnh mà còn gây bất lợi cho nền kinh tế.

Nói như ông Đặng Hùng Võ, khuyết tật lớn nhất của thị trường Việt Nam là chưa đủ khả năng điều tiết mối quan hệ giữa thị trường tài chính, thị trường vốn và thị trường BĐS. Những lúc BĐS sốt giá, luồng vốn được hút vào BĐS với tỷ lệ khá cao làm ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Khi nền kinh tế có biểu hiện lạm phát, chính sách thắt chặt ảnh hưởng ngay tới thị trường BĐS, giá giảm mạnh, các nhà đầu tư trở thành con nợ khó đòi, hệ lụy dây chuyền rất dễ xảy ra.

Có những dự án nằm ở ngoài trung tâm vẫn rao bán với giá 40-50 triệu đồng/m2 là bất hợp lý. Bong bóng giá có thể xảy ra nếu lượng cung tiếp tục lớn như hiện nay. Theo đó, việc chọn mua ngay dự án, hay chờ đợi giá giảm còn phụ thuộc vào nhu cầu của người mua, thậm chí cần phải chờ đợi chính sách hoàn thiện các công cụ quản lý sao cho một thị trường công khai minh bạch và phân phối hợp lý…