Đặt vấn đề

Tín dụng ngân hàng (TDNH) đem lại nguồn thu nhập chủ yếu cho các ngân hàng thương mại (NHTM). Để nâng cao cạnh tranh, các NHTM mở rộng quy mô hoạt động, đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng, một số ngân hàng đã đặt yếu tố tài sản đảm bảo lên hàng đầu.

Trong khi đó, việc đánh giá tài sản đảm bảo, quản lý tài sản đảm bảo và xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ còn nhiều vướng mắc và hạn chế. Vì vậy, tài sản đảm bảo được coi là nhân tố giúp các NHTM hạn chế được rủi ro khi cấp tín dụng thì giờ đây, những khoản cấp tín dụng có tài sản đảm bảo lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng có tài sản đảm bảo, yếu tố tài sản đảm bảo trong cho vay hiện nay cần được coi trọng và đánh giá đúng mức.

Cơ sở lý thuyết

Theo Luật Dân sự năm 2015, tài sản bảo đảm (TSĐB) là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm, được tồn tại dưới 3 hình thức, khách hàng có thể dùng để vay thế chấp là vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản: Phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa; Các giấy tờ có giá; Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố, các quyền tài sản khác.

Theo Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015, TSĐB phải đảm bảo những điều kiện sau đây: Vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu; Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được; Giá trị của TSĐB có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm; TSĐB có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai.

Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản.

Theo khoản 5 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp. Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm. Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

Thực trạng rủi ro khi nhận tài sản bảo đảm của khách hàng

TSBĐ có nhiều loại, mỗi loại có tính đảm bảo và thanh khoản khác nhau. Các cán bộ tín dụng bắt buộc phải nắm vững các loại tài sản này, trong đó, riêng mỗi loại tài sản đều chứa đựng rủi ro của nó. TSĐB càng tốt, thì khả năng thu hồi nợ càng cao, do khách hàng buộc phải trả nợ để lấy lại tài sản này; Ngược lại, có nhiều loại tài sản với độ rủi ro cao, ngân hàng cần lưu ý.

Một là, rủi ro tài sản là bất động sản (BĐS).

BĐS thường là tài sản luôn được các ngân hàng ưu tiên lựa chọn hàng đầu, nhưng khi sử dụng BĐS làm tài sản bảo đảm, có một số rủi ro như sau:

- Rủi ro kỳ hạn: Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS.

- Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay: BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các quy định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD, những người có vai trò quyết định khoản vay trong ngân hàng.

- Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng: Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định. Trong công tác thẩm định thì những mối quan hệ với láng giềng, với đối tác… là những thông tin quan trọng, tuy nhiên, việc CBTD từ địa bàn này đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập của người dân thành phố, ngân hàng không có thêm bất kỳ thông tin nào ngoài thông tin từ chính khách hàng vay.

- Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát quy trình cấp tín dụng: Tất cả các ngân hàng đều xây dựng quy trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến chi nhánh, phòng giao dịch.

Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò. Các quy chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách quy định này nếu khách hàng tăng chi phí dự toán.

- Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại ngân hàng: Nhiều ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh thấp buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định còn sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.

Trước ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh COVID-19, nợ xấu của ngành Ngân hàng lại được đặt lên bàn cân. Theo đó, những ngân hàng nào sở hữu lượng tài sản thế chấp lớn, đặc biệt là BĐS được cho là có lợi thế hơn trong quá trình xử lý nợ xấu, thu hồi nợ.

Việc sở hữu một lượng lớn tài sản thế chấp là BĐS cũng được coi là "của để dành" khi các ngân hàng gặp vấn đề về tín dụng, cần xử lý nợ xấu. Trước bối cảnh dịch bệnh COVID-19 đang diễn biến phức tạp, nguy cơ nợ xấu gia tăng, thì việc các nhà băng sở hữu khối tài sản bảo đảm lớn là BĐS được coi là lợi thế để thu hồi nợ. Tuy nhiên, việc lựa chọn tài sản thế chấp là BĐS hay giấy tờ có giá, chứng khoán doanh nghiệp và cấp tín dụng với tỷ lệ bao nhiêu/tài sản bảo đảm ngoài tuân thủ các quy định của pháp luật còn phụ thuộc rất lớn vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng. Rủi ro sẽ thường đi cùng với lợi nhuận, rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn và ngược lại.

Hai là, rủi ro khi nhận BĐS là đất đai và nhà ở.

- Rủi ro khi khó xác định diện tích và ranh giới của đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự án chưa san lấp...

- Sổ đỏ và các giấy tờ giả.

- Rủi ro do sự thay đổi chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước.

- Lối vào hẹp (hẻm dưới 1m) hoặc không có lối vào nên BĐS này có tính thanh khoản thấp.

- Nhiều người cùng đứng tên tài sản.

- Chủ sổ Giấy chứng nhận quyền sở hữu là người bảo lãnh (bên thứ 3) chứ không phải bên vay, và 2 người này không có quan hệ huyết thống, họ hàng.

Ba là, rủi ro khi nhận BĐS là căn hộ, nhà dự án.

Với tài sản BĐS là căn hộ nhà dự án, chung cư thường chưa có sổ hồng nhưng vẫn được nhận thế chấp và được xác nhận phong tỏa mua bán chuyển nhượng bởi chủ đầu tư công trình. Do đó cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ như:

- Chủ đầu tư bỏ dở công trình: Do thua lỗ, lãi vay ngân hàng cao, giá vật liệu... khiến chủ đầu tư không thể tiếp tục xây dựng nữa làm khách hàng không bán được tài sản để trả nợ, chuyển nhượng cũng không ai mua, khách hàng bị tăng lãi khoản vay dẫn đến mất khả năng trả nợ.

- Tính pháp lý không chặt chẽ: Một số trường hợp sở hữu BĐS mà không có hợp đồng mua bán, chỉ có hợp đồng góp vốn và được chuyển nhượng từ người này sang người khác bằng xác nhận có đóng dấu của chủ đầu tư. Khách hàng vẫn có chủ quyền đối với tài sản nhưng khi dùng tài sản này để thế chấp sẽ rất khó để ngân hàng tiến hành thu hồi nợ do còn liên quan đến nhiều đối tượng mua bán khác.

- Khu vực bị phong tỏa, dự án chưa hoàn thành: Các dự án không được hội đồng thành phố phê duyệt, chủ đầu tư làm “chui” nhưng bị phát hiện. Do đó, công trình không thực hiện được, số vốn vay của khách hàng bị chôn chân, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.

- Rủi ro cháy nổ, sập: Với nhà đất ở thành phố dù nhà có bị cháy bạn vẫn có thể bán đất nền trả nợ, còn chung cư bị cháy thì sổ hồng cũng chỉ là tờ giấy. Đợi đến khi chủ đầu tư bồi thường (nếu chủ đầu tư có lỗi) hoặc bảo hiểm bồi thường (bảo hiểm có lỗi) thường dây dưa kéo dài. Do đó trường hợp này xảy ra xem như bạn mất khả năng trả nợ.

Bốn là, rủi ro khi nhận BĐS là nhà xưởng, kho bãi.

DN dùng nhà xưởng và các công trình xây dựng trên đất làm tài sản thế chấp nhưng các khu sản xuất này đều là đất thuê, do đó bị giới hạn về thời hạn vay và trả nợ hoặc thanh khoản. Vậy nên tính đảm bảo của tài sản này cho khoản vay thấp vì bị giới hạn đối tượng mua bán dẫn đến việc thu hồi phát mãi tài sản khó khăn hơn.

Năm là, rủi ro tài sản là động sản.

Động sản được hiểu là tài sản có thể di chuyển được như xe ô tô, thiết bị, hàng hóa… Có thể chia động sản thành động sản hữu hình và động sản vô hình. Một số động sản hữu hình có thể vừa trở thành đối tượng của cầm cố, vừa có thể thế chấp, như máy móc, vật tư… Máy móc thuộc dây chuyền sản xuất của doanh nghiệp thường được thế chấp do doanh nghiệp cần các máy móc này để phục vụ hoạt động sản xuất của mình. Xe cơ giới là loại động sản hữu hình được thế chấp phổ biến nhất. Đối với các động sản vô hình, điều dễ nhận thấy là chúng không thể chuyển giao về mặt vật chất (do không thể chiếm hữu được chúng) nên không thể trở thành đối tượng của cầm cố mà chỉ có thể được thế chấp. Tuy nhiên, do khó quản lý cũng như giá trị không ổn định, dễ bị mất giá trị nên cũng dễ dẫn đến rủi ro khi ngân hàng nhận làm tài sản bảo đảm.

Một số giải pháp đề xuất

Thời gian tới, để hạn chế rủi ro trong nhận tài sản bảo đảm của khách hàng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, cần chú trọng một số giải pháp sau:

Thứ nhất, đảm bảo tuân thủ tuyệt đối các tỷ lệ an toàn vốn theo quy định của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN; Kiểm soát dòng tiền của doanh nghiệp, phát vay kèm các điều kiện tín dụng để đảm bảo dòng tiền quay về chi nhánh; Áp dụng chế tài tín dụng: thu nợ trước hoặc đúng hạn.

Thứ hai, thường xuyên cập nhật các quy định điều chỉnh/bổ sung của pháp luật và các tình huống phát sinh thực tế; Hạn chế tài trợ đối với các dự án không ổn định, chứa đựng nhiều rủi ro, thông tin về pháp lý chưa rõ ràng; Sử dụng thông tin tra cứu CIC về BĐS trước khi nhận thế chấp.

Thứ ba, tăng cường công tác cảnh báo rủi ro và yêu cầu các đơn vị kinh doanh báo cáo về hiện trạng TSBĐ là BĐS, qua đó kịp thời cập nhật những biến động về hiện trạng.

Thứ tư, từng bước hoàn thiện quy định tần suất định giá/định giá lại TSBĐ.

Tài liệu tham khảo:

1. Quốc hội (2010), Luật số 47/2010/QH12 (Luật các tổ chức tín dụng);
2. Chính phủ (2021), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
3. Ngân hàng Nhà nước (2016), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

* Trần Thị Kim Khôi - Khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh,Trường Đại học An Giang, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

** Bài đăng trên Tạp chí Tài chính số kỳ 2 tháng 3/2022