Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) liên tục xuất hiện những cơn sốt đất nền thu hút sự quan tâm và dòng vốn lớn của các nhà đầu tư. Điển hình là các cơn sốt tại các tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Bình Thuận, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Kiên Giang… thậm chí cả Tp.HCM và Hà Nội.

Tình trạng phân lô, bán nền tại các dự án tràn lan đã khiến nhiều dự án BĐS rơi vào tình trạng “dự án ma”, một số khu đô thị mới đã được hình thành cách đây chục năm không một bóng người.

Dự án “ma” lũng đoạn thị trường

Không chỉ có vậy, tình trạng một số dự án không đủ tính pháp lý lại diễn ra hình thức phân lô bán nền mới đây tại quận Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh) và Đồng Nai khiến khách hàng hoang mang.

Cụ thể, mới đây, thông tin 6 doanh nghiệp (DN) ở Bình Tân đã rao bán “dự án đất nền không hợp pháp” thông qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng góp vốn với số tiền đặt cọc dao động từ 50 đến 400 triệu đồng và hứa hẹn sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian 6 - 12 tháng.

Tuy nhiên, chính quyền quận Bình Tân khẳng định có 9 khu đất qua thông tin quảng cáo là dự án đất nền, nhà ở nhưng thực chất không có pháp lý và đang có dấu hiệu phân lô trái phép bán cho người dân.

Cách đây một tháng, UBND quận 12 (TP. Hồ Chí Minh) đã phải phát đi cảnh báo về tình trạng phân lô trái phép hàng loạt công trình xây dựng trên địa bàn quận. Trong đó, chỉ riêng ở phường Thạnh Xuân đã có 10 lô đất bị các đối tượng tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và phân lô bán nền trái phép.

Tương tự, trường hợp của công ty CP Địa ốc Alibaba, từ cuối năm 2017 đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này.

Mặc dù chính quyền địa phương đã nhiều lần lên tiếng xác nhận Alibaba không có dự án tại các huyện, thành phố trong tỉnh, song công ty này vẫn không dừng hành vi ngang nhiên rao bán đất nền, khiến nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra mua những dự án đất nền “ma”, không có trên thực tế.

Một số chuyên gia cho rằng các sản phẩm BĐS phân lô bán nền luôn có sức hấp dẫn đặc biệt với các DN địa ốc. Với một quỹ đất lớn, có thể là đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, DN chỉ cần bỏ ra chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản là đã có thể phân lô bán cho các nhà đầu tư. Với cách làm này, DN vừa không mất vốn lớn, vừa có thể quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng.

Đặc biệt, kể từ khi Quyết định 33/2014 về giải quyết tách thửa được ban hành, cùng với sự chào đón của UBND các tỉnh với nhiều chính sách thu hút nhà đầu tư, không ít các công ty địa ốc đã mua những quỹ đất lớn, sau đó tự phân lô đem bán.

Các sàn sẽ gặp khó khăn?

Nhận định về thực trạng bùng nổ các hoạt động đầu tư đất nền, mua bán các dự án phân lô bán nền hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường BĐS.

Chính sách này bị các DN lợi dụng để phân lô bán dự án trái pháp luật, dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng, tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa, thậm chí phá nát quy hoạch của các đô thị.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, việc đầu tư đất nền của người dân hầu hết là chỉ mua để đấy, đợi giá lên để bán lại. Do đó, các giao dịch mua bán đầu tư đất nền là rất nguy hiểm, không kéo theo sự phát triển kinh tế và các hoạt động đầu tư khác của xã hội.

Trước thực trạng này, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nên cấm phân lô, bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị. Bên cạnh đó, khi chủ trương này được áp dụng cũng sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

“Các cơ quan quản lý nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư BĐS mang lại giá trị bền vững cho thị trường”, ông Võ nhấn mạnh.

Còn theo chuyên gia tư vấn đầu tư BĐS Trần Minh, việc cấm phân lô bán nền là cần thiết, song điều này không dễ thực hiện. Hiện nay, khoảng 70% các sàn giao dịch BĐS đều đang bán các sản phẩm phân lô, đặc biệt là tại khu vực các tỉnh phía Nam. Việc cấm phân lô bán nền sẽ khiến các sàn giao dịch này gặp nhiều khó khăn, thậm chí buộc phải đóng cửa.

Để hạn chế tình trạng ngang nhiên rao bán dự án ma, trước đó Bộ Xây dựng từng đề xuất với Thủ tướng Chính phủ xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị.

Theo đề xuất, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị.