Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại một số quốc gia

Nhà ở là yêu cầu xã hội thiết yếu mà mọi tầng lớp, mọi đất nước đều cố gắng đáp ứng tối đa và không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế hay chế độ chính trị.

Từ những năm 1970, nhiều nước trên thế giới đã sớm nhận thấy nhu cầu bức thiết này và nghiên cứu triển khai nhiều chương trình xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đem lại phúc lợi xã hội cho hàng trăm triệu người dân. Có thể kể đến các nước tiêu biểu sau:

Mỹ

Chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội (NOXH) dành cho người thu nhập thấp nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội Mỹ. Vì vậy, Chính phủ nước này đã đặc biệt quan tâm và hỗ trợ phát triển loại hình NOXH.

Về sở hữu nhà ở, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các Quỹ Tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách (khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác) cho tái tạo Quỹ Nhà ở.

Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80% còn có sự đóng góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có thể vay tới 90-95% giá trị căn hộ. Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất từ 5-6%. Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800  USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống.

Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ và cộng đồng. Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.

Hàn Quốc

Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống NOXH bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp.

Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở lên. Theo đó, một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành:

- Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm.

“Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.

- Chính sách quản lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp.

Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Trung Quốc

Trước năm 2008, ở Trung Quốc làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn lên các thành phố lớn đã gây ra tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng. Để giải quyết ấn đề này, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai các giải pháp đồng bộ sau:

- Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng NOXH trên toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng NOXH. Chính phủ thực hiện miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng NOXH.

- Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định. Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: Thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn NDT trở xuống. Điều kiện này được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.

- Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn. Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất.

Quá trình mua bán nhà diễn ra thông qua mạng để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn Giao dịch bất động sản…

Nhu cầu về nhà ở xã hội tại Việt Nam và những vấn đề đặt ra

Tại Việt Nam, nhu cầu NOXH ngày càng bức thiết bởi cơ cấu dân số đang bước vào cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-19 tuổi). Điển hình tại hai thành phố lớn (TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội) đang bùng nổ nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Theo tính toán của Bộ Xây Dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Một trong những mục tiêu chính của Chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn NOXH hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị; đáp ứng khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.

Kết quả đạt được sau một thời gian triển khai chiến lược như sau:

- Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng: Đã hoàn thành hỗ trợ cho trên 110 nghìn hộ trên tổng số 313.07 hộ nêu tại Quyết định số 63/NQ-CP của Chính phủ;

- Chương trình hỗ trợ hộ nghèo khu vực nông thôn về nhà ở đã hỗ trợ cho 530.294 hộ (giai đoạn 1) và hơn 10 nghìn hộ (giai đoạn 2) vay vốn để cải thiện nhà ở trên tổng số 311.215 hộ nêu tại Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/8/2015 của Thủ tướng chính phủ;

- Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ Đồng bằng sông Cửu Long: Sau hai đợt triển khai đã hỗ trợ cho 191 nghìn hộ gia đình có nhà ở, với gần 1 triệu người dân sống an toàn, ổn định trong các cụm tuyến vùng ngập lũ. Hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý kéo dài thời gian thực hiện chương trình này đến hết năm 2020 với dự kiến sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng 130 dự án để đảm bảo cho trên 56 nghìn hộ dân có chỗ ở an toàn, ổn định.

- Chương trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng tránh bão lụt khu vực miền Trung: Các địa phương đã hỗ trợ được hơn 13 nghìn hộ trên tổng số 27.196 hộ đã rà soát thực tế cần hỗ trợ (theo Quyết định số 48/2014/QĐ-TTg ngày 28/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ).

- Chương trình phát triển NOXH cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 84 dự án, quy mô xây dựng khoảng 33.400 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 135 dự án với quy mô xây dựng khoảng 81 nghìn căn hộ (bao gồm cả một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH đã được UBND các tỉnh, thành phố chấp thuận).

- Chương trình phát triển NOXH dành cho công nhân khu công nghiệp: Đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 100 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 41 nghìn căn hộ. Hiện nay còn 72 dự án đang tiếp tục được triển khai với quy mô khoảng 88 nghìn căn hộ.

- Chương trình phát triển NOXH dành cho học sinh, sinh viên: Đến nay đã có 89/95 dự án nhà ở sinh viên hoàn thành đưa vào sử dụng, bố trí cho khoảng 22 nghìn sinh viên. Sáu dự án còn lại đang trong giai đoạn hoàn thiện. Số lượng sinh viên, học sinh đã được bố trí vào ở đạt tỷ lệ bình quân chung khoảng 83%...

Tuy nhiên, kết quả phát triển NOXH hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển NOXH của các bên liên quan.

Việc phát triển nhà giá rẻ thời gian qua còn bộc lộ nhiều vấn đề. Cụm từ “nhà giá rẻ” đã được nhiều chủ đầu tư “vin vào” để chống chế cho câu chuyện chất lượng xuống cấp, dịch vụ hạn chế. Cơ chế hai giá khi làm NOXH và thương mại vô hình trung tạo nên tình trạng xin - cho, gây mất cân bằng trong phát triển nhà ở.…

Có thể nói, tăng cung NOXH không chỉ là nhiệm vụ kinh tế, mà còn là nhiệm vụ chính trị trong việc đảm bảo cho người dân nhu cầu cơ bản về chỗ ở.

Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư, thời gian tới, đi đôi với việc thực hiện hiệu quả các quy định hiện nay, Nhà nước cần nghiên cứu thêm những giải pháp mới để tìm ra hướng giải quyết vấn đề nhà ở hiệu quả hơn.

Cụ thể như việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ nên được khuyến khích hơn và pháp luật Việt Nam cần cân nhắc đến việc đưa vào ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản.

Trong đó, để giải quyết vấn đề nhà ở cho một bộ phận đối tượng chính sách và người thu nhập thấp, thì Quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình đáng tham khảo.

Hơn nữa, trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới xây dựng mô hình nhà nước kiến tạo, vai trò của Nhà nước cũng cần xác định rõ, đó là định hướng cho sự phát triển của xã hội, chứ không phải là “tặng cho” những gì xã hội cần.

Các gói hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn chỉ nên xem là giải pháp tình thế tạm thời, bởi nếu Nhà nước cứ liên tục đưa ra các gói ưu đãi sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách, sẽ làm cho thị trường bất động sản mất đi tính thị trường đúng nghĩa.

Nhà nước cũng cần tham gia giám sát chặt chẽ quá trình triển khai quy hoạch, hoạt động đầu tư xây dựng theo đúng quy định; phối hợp các địa phương lập các đoàn kiểm tra, phát hiện những lỗ hổng, bất cập, tạo cơ sở pháp lý xây dựng những chính sách cho thị trường, đặc biệt là chính sách về NOXH, nhà ở cho thuê.

Đồng thời, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH...         

1. Luật Nhà ở 2014;

2. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý bất động sản;

3. ThS. Lê Thị Ngọc Mai (2018), Lời giải cho bài toán cung nhà ở xã hội;

4. Lê Hoàng Châu (2017), Phát triển thị trường nhà giá rẻ đúng hướng;

5. Vũ Văn Phấn (2017), Định hướng phát triển nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ.