Kỳ vọng vào cổ phiếu bất động sản
(Tài chính) Trong các nhóm cổ phiếu đang niêm yết trên thị trường, thì ngành bất động sản (BĐS) được kỳ vọng sẽ có những đột biến trong năm 2015. Thị trường BĐS năm 2014 đã cho thấy những tín hiệu khởi sắc và dự kiến sẽ còn tích cực hơn.
Chứng khoán SHS cho rằng ngành BĐS sẽ có triển vọng tích cực hơn từ năm 2015 nhờ sự cải thiện các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế Việt Nam đang dần ổn định và bắt đầu có sự tăng trưởng. Sự hấp dẫn của ngành BĐS trong thời gian tới được đánh giá trên cơ sở những chính sách cho ngành đang được nới lỏng.
Chính sách tích cực
Cụ thể, đối với Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015, người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ bao gồm: Các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua.
DN thuộc sở hữu nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của các DN nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam và các cá nhân nước ngoài không yêu cầu phải có visa hoặc giấy phép làm việc lâu dài.
Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân nước ngoài hiện còn được phép mua và sở hữu căn hộ và nhà trong các dự án phát triển nhà ở thương mại. Với những điều kiện sở hữu BĐS thoáng hơn với người nước ngoài sẽ giúp thị trường BĐS trở nên tích cực hơn trong thời gian tới khi có dòng vốn ngoại chảy vào, SHS đánh giá.
Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/1/2014 có hiệu lực từ 25/11 đã “nới lỏng” điều kiện được vay vốn gói 30.000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều.
Thông tư 36/2014 của NHNN ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, quy định giảm hệ số rủi ro với các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60%, được xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trường BĐS.
Ngoài việc Luật kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở thu hút được nguồn vốn từ NĐT nước ngoài, trong năm 2015, với triển vọng nhiều hiệp định thương mại lớn sẽ được ký kết như TPP; FTA… nhu cầu thuê mới, mở rộng nhà xưởng tại các KCN, đầu tư BĐS sẽ càng có cơ hội phát triển hơn nữa.
Trong khi đó, mặt vĩ mô, các yếu tố thuận lợi có thể kể đến bao gồm lạm phát và tỷ giá tiếp tục được giữ ở mức ổn định, nền kinh tế tiếp đà hồi phục cùng với đó là mặt bằng lãi suất theo xu hướng điều chỉnh giảm. Tất cả sẽ đem lại tín hiệu tích cực cho TTCK.
Về phía DN, giá dầu được dự báo ở mức thấp và các chính sách cải cách thủ tục hành chính sẽ giúp cho DN giảm chi phí và có nhiều thuận lợi hơn trong hoạt động kinh doanh.
Lãi suất tiền gửi sẽ duy trì mức thấp khoảng 5 - 6%/năm khiến NĐT quay trở lại các kênh đầu tư rủi ro như chứng khoán và BĐS, trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều tín hiệu hồi phục trở lại.
Khi lãi suất giảm sẽ giúp cho tín dụng cải thiện đáng kể trong thời gian tới. Nhu cầu mua BĐS sẽ tăng trở lại khi lãi suất giảm về mức thấp nhất, trong đó, phân khúc xã hội, thu nhập thấp và hạng trung sẽ đạt được mức hấp dẫn.
Lượng vốn FDI kỳ vọng sẽ được giải ngân cho thị trường BĐS, khi luật kinh doanh khuyến khích đầu tư nhiều hơn.
Triển vọng khả quan
Triển vọng ngành BĐS năm 2015 được SHS đánh giá là khả quan, tuy nhiên, SHS vẫn lưu ý một số rủi ro có thể hạn chế sự tăng trưởng của ngành như nợ xấu của ngân hàng có thể làm dòng chảy tín dụng vào BĐS chậm lại.
Chính sách mới về BĐS không phát huy được như kỳ vọng và có thể phải điều chỉnh khi thời gian triển khai thực tế có nhiều bất cập. Điều này có thể thấy rõ khi chủ trương gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sau một năm triển khai phải liên tục có những thay đổi và điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế để triển khai.
Các DN có quỹ đất lớn với giá vốn rẻ, sản phẩm DN có sẵn để bán thuộc phân khúc bình dân và trung cấp hoặc sản phẩm đất các KCN. Dựa trên những tiêu chí đó, SHS cho rằng một số DN đáng chú ý là KBC; HDG; DXG; BCI; DIG; SJS; IJC; NBB.
Có thể nói, thị trường BĐS đã trải qua chu kỳ giảm khá dài và đang tích cực hồi phục. BĐS đã tạo được sự “thanh lọc” đáng kể. Các chủ đầu tư hay người phát triển dự án còn trụ lại đến thời điểm này là những NĐT có thực lực, họ làm thực và được người mua tin tưởng.
Những khó khăn của thị trường BĐS đã giảm và sẽ diễn biến tích cực hơn nữa nếu như những chính sách vĩ mô vẫn ổn định, lãi vay vẫn ở mức thấp. Phân khúc trung bình - trung bình khá tiếp tục là phân khúc tốt do nhu cầu chưa được đáp ứng hết, nhưng bên cạnh đó cũng sẽ có dấu hiệu hồi phục của phân khúc cao cấp hơn.
Tuy nhiên, với lượng hàng tồn kho vẫn còn rất lớn như hiện nay, cộng với hàng loạt các dự án mới đang chuẩn bị thực hiện, dù giao dịch có thể sôi động hơn, nhìn chung sẽ chưa thể tạo ra “cơn sốt” trong ngắn hạn của năm 2015.
Vì vậy, tỷ suất sinh lợi trung bình của kênh BĐS có thể đạt 15%. NĐT cần theo dõi, nắm bắt và tiếp tục đầu tư vào những DN có nền tảng cơ bản tốt, hoạt động kinh doanh ổn định và hiệu quả. Thị trường sẽ xuất hiện những sóng tăng, giúp lợi nhuận đầu tư được duy trì tốt trong năm.
Chính sách tích cực
Cụ thể, đối với Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015, người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ bao gồm: Các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua.
DN thuộc sở hữu nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của các DN nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam và các cá nhân nước ngoài không yêu cầu phải có visa hoặc giấy phép làm việc lâu dài.
Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân nước ngoài hiện còn được phép mua và sở hữu căn hộ và nhà trong các dự án phát triển nhà ở thương mại. Với những điều kiện sở hữu BĐS thoáng hơn với người nước ngoài sẽ giúp thị trường BĐS trở nên tích cực hơn trong thời gian tới khi có dòng vốn ngoại chảy vào, SHS đánh giá.
Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/1/2014 có hiệu lực từ 25/11 đã “nới lỏng” điều kiện được vay vốn gói 30.000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều.
Thông tư 36/2014 của NHNN ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, quy định giảm hệ số rủi ro với các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60%, được xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trường BĐS.
Ngoài việc Luật kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở thu hút được nguồn vốn từ NĐT nước ngoài, trong năm 2015, với triển vọng nhiều hiệp định thương mại lớn sẽ được ký kết như TPP; FTA… nhu cầu thuê mới, mở rộng nhà xưởng tại các KCN, đầu tư BĐS sẽ càng có cơ hội phát triển hơn nữa.
Trong khi đó, mặt vĩ mô, các yếu tố thuận lợi có thể kể đến bao gồm lạm phát và tỷ giá tiếp tục được giữ ở mức ổn định, nền kinh tế tiếp đà hồi phục cùng với đó là mặt bằng lãi suất theo xu hướng điều chỉnh giảm. Tất cả sẽ đem lại tín hiệu tích cực cho TTCK.
Về phía DN, giá dầu được dự báo ở mức thấp và các chính sách cải cách thủ tục hành chính sẽ giúp cho DN giảm chi phí và có nhiều thuận lợi hơn trong hoạt động kinh doanh.
Lãi suất tiền gửi sẽ duy trì mức thấp khoảng 5 - 6%/năm khiến NĐT quay trở lại các kênh đầu tư rủi ro như chứng khoán và BĐS, trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều tín hiệu hồi phục trở lại.
Khi lãi suất giảm sẽ giúp cho tín dụng cải thiện đáng kể trong thời gian tới. Nhu cầu mua BĐS sẽ tăng trở lại khi lãi suất giảm về mức thấp nhất, trong đó, phân khúc xã hội, thu nhập thấp và hạng trung sẽ đạt được mức hấp dẫn.
Lượng vốn FDI kỳ vọng sẽ được giải ngân cho thị trường BĐS, khi luật kinh doanh khuyến khích đầu tư nhiều hơn.
Triển vọng khả quan
Triển vọng ngành BĐS năm 2015 được SHS đánh giá là khả quan, tuy nhiên, SHS vẫn lưu ý một số rủi ro có thể hạn chế sự tăng trưởng của ngành như nợ xấu của ngân hàng có thể làm dòng chảy tín dụng vào BĐS chậm lại.
Chính sách mới về BĐS không phát huy được như kỳ vọng và có thể phải điều chỉnh khi thời gian triển khai thực tế có nhiều bất cập. Điều này có thể thấy rõ khi chủ trương gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sau một năm triển khai phải liên tục có những thay đổi và điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế để triển khai.
Các DN có quỹ đất lớn với giá vốn rẻ, sản phẩm DN có sẵn để bán thuộc phân khúc bình dân và trung cấp hoặc sản phẩm đất các KCN. Dựa trên những tiêu chí đó, SHS cho rằng một số DN đáng chú ý là KBC; HDG; DXG; BCI; DIG; SJS; IJC; NBB.
Có thể nói, thị trường BĐS đã trải qua chu kỳ giảm khá dài và đang tích cực hồi phục. BĐS đã tạo được sự “thanh lọc” đáng kể. Các chủ đầu tư hay người phát triển dự án còn trụ lại đến thời điểm này là những NĐT có thực lực, họ làm thực và được người mua tin tưởng.
Những khó khăn của thị trường BĐS đã giảm và sẽ diễn biến tích cực hơn nữa nếu như những chính sách vĩ mô vẫn ổn định, lãi vay vẫn ở mức thấp. Phân khúc trung bình - trung bình khá tiếp tục là phân khúc tốt do nhu cầu chưa được đáp ứng hết, nhưng bên cạnh đó cũng sẽ có dấu hiệu hồi phục của phân khúc cao cấp hơn.
Tuy nhiên, với lượng hàng tồn kho vẫn còn rất lớn như hiện nay, cộng với hàng loạt các dự án mới đang chuẩn bị thực hiện, dù giao dịch có thể sôi động hơn, nhìn chung sẽ chưa thể tạo ra “cơn sốt” trong ngắn hạn của năm 2015.
Vì vậy, tỷ suất sinh lợi trung bình của kênh BĐS có thể đạt 15%. NĐT cần theo dõi, nắm bắt và tiếp tục đầu tư vào những DN có nền tảng cơ bản tốt, hoạt động kinh doanh ổn định và hiệu quả. Thị trường sẽ xuất hiện những sóng tăng, giúp lợi nhuận đầu tư được duy trì tốt trong năm.
