Năm 2019, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tiếp tục giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống thấp hơn nữa, buộc doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phải tìm kiếm nguồn đầu vào trên thị trường vốn.

Giảm dần vốn ngân hàng vào nhà đất

Những ngày đầu năm 2019, một số người có nhu cầu vay mua nhà lo ngại việc tiếp cận tín dụng và lãi suất vay mua nhà có thể nhích lên khi vốn đổ vào BĐS tiếp tục được kiểm soát chặt. Bởi theo Thông tư số 19/NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định về các tỉ lệ an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng, NHNN yêu cầu các NH thương mại phải đưa tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 40%. Đồng thời, mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay tiếp tục được kiểm soát ở mức khoảng 14%, vốn NH chỉ tập trung cho sản xuất - kinh doanh, kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán...

Chị Nguyễn Nhung (ngụ quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) vừa vay NH mua nhà chung cư với lãi suất năm đầu tiên 7%/năm, sau đó thả nổi theo thị trường. Với khoản vay 1 tỉ đồng, thời hạn vay trên 10 năm, chị Nhung lo lãi suất cho vay sẽ tăng thời gian tới.

"Không chỉ lãi suất, NH cũng quy định rất chặt các điều khoản về giải ngân khoản vay theo tiến độ, yêu cầu khách hàng không dùng tiền vay cho mục đích khác. Căn hộ tôi mua thuộc dự án có liên kết với NH nhưng tài sản thế chấp cũng được nhân viên NH thường xuyên khảo sát, kiểm tra. Trước khi giải ngân lại kiểm tra lần nữa để bảo đảm người vay dùng tiền đúng mục đích" - chị Nhung kể.

Giám đốc kinh doanh một NH thương mại cổ phần có hội sở tại TP. Hồ Chí Minh cho biết hiện nay, hệ số rủi ro đối với BĐS đang áp mức khá cao, khoảng 200%, nên nhiều NH thương mại khác đã không còn tập trung nhiều vốn cho lĩnh vực này.

Điều này ảnh hưởng lớn đến khách hàng có nhu cầu vay tiền để mua nhà, bởi khi xu hướng vốn vào BĐS khó khăn hơn và tăng trưởng tín dụng được kiểm soát ở mức thấp thì lãi suất vay chắc chắn sẽ nhích lên. Nhưng đổi lại, thị trường BĐS được kiểm soát tốt sẽ giúp giá nhà đất ổn định hơn, không tăng nóng và người mua nhà để ở sẽ được lợi nhờ giá nhà ổn định, thậm chí giảm nhẹ. "Chi phí vốn vay tăng nhưng giá nhà sẽ hạ, nhất là những dự án sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính hoặc dự án ở phân khúc trung cao cấp không đúng nhu cầu thật của thị trường buộc phải giảm giá hoặc đứng giá" - vị này dự báo.

Ông Nguyễn Cảnh Vinh, Phó Tổng Giám đốc NH TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank), lại khẳnh định NH không hạn chế cho vay mua nhà với cá nhân, nhất là những người mua nhà để ở thật sự. Chủ trương của cơ quan quản lý là siết tín dụng BĐS, nhất là phân khúc vay để đầu tư, kinh doanh lướt sóng. Hiện tại, lãi vay chưa tăng quá cao nhưng việc siết vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có ảnh hưởng nhất định vì người vay mua nhà dài hạn 10-20 năm.

Sẽ siết chặt hơn nữa

Số liệu của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho thấy dư nợ tín dụng vào lĩnh vực BĐS đến cuối năm 2018 chiếm khoảng 16,6% tổng tín dụng của toàn hệ thống. Tỉ lệ vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung - dài hạn bình quân của các tổ chức tín dụng giảm còn 28,7% (con số này năm 2017 là 30,4%). Các NH đang chủ động cơ cấu lại kỳ hạn huy động và cho vay nhằm đáp ứng tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn dưới 40% từ đầu năm nay.

Chia sẻ về chủ trương siết tín dụng BĐS, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng cho biết quan điểm của NHNN là sẽ giảm dần vốn trung - dài hạn đổ vào lĩnh vực này. Cơ quan thanh tra giám sát NH được yêu cầu theo dõi vốn đổ vào BĐS để có sự chỉ đạo, điều chỉnh kịp thời, nếu NH nào không tuân thủ thì NHNN sẽ kiểm tra đột xuất.

Riêng với vốn cho các dự án đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, cơ quan quản lý chủ trương không siết mà khuyến khích. NHNN đang nghiên cứu phân tách hệ số rủi ro đối với từng phân khúc nhà ở, như việc cho vay dự án BĐS hệ số rủi ro là 200% nhưng người vay mua nhà để ở hệ số rủi ro chỉ áp ở mức 50%... Khi đó sẽ định hướng được dòng vốn chảy vào từng phân khúc để kiểm soát.

Theo Thống đốc Lê Minh Hưng, sẽ tiếp tục giảm thêm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn để lành mạnh thị trường vốn. Thực tế, từ đầu năm 2019, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã giảm còn 40% và có thể tiếp tục được nghiên cứu giảm thêm xuống 35%, 30%; thậm chí 25% trong những năm tới.

"Bản chất của NH thương mại là cho vay vốn ngắn hạn, còn nhu cầu trung - dài hạn thì DN cần huy động trên thị trường vốn, phát hành trái phiếu. Nếu NH giảm được cho vay trung - dài hạn sẽ giảm rất nhiều rủi ro, đồng thời chuyển sang cung ứng dịch vụ" - ông Hưng nói.