Những dự án “rùa bò”

Năm 2015, khi thị trường bất động sản trở lại đà tăng trưởng nhờ cú huých từ gói 30.000 tỷ đồng, Dự án Dream Home Palace được chủ đầu tư phát triển thành dự án nhà ở xã hội.

Theo giới thiệu, dự án nằm trên đường Phạm Thế Hiển - Trịnh Quang Nghị, quận 8, TP. Hồ Chí Minh, là cụm căn hộ cao 22 tầng, gồm 978 căn hộ, được xây dựng trên diện tích hơn 13.000 m2 theo mô hình biệt lập, khép kín và được hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ đồng, với giá bán là hơn 800 triệu đồng/căn.

Dù chưa chính thức được hưởng chính sách 30.000 tỷ đồng, nhưng đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Nhà Mơ và đơn vị phân phối dự án là Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Khôi (DKS) đã bán cho rất nhiều khách hàng.

Tuy nhiên, dự án này sau đó không được chấp thuận thuộc danh sách dự án được vay gói 30.000 tỷ đồng, nên chủ đầu tư chuyển qua bán theo hình thức nhà ở thương mại cho tới nay.

Sau khi chuyển đổi sang phát triển nhà ở thương mại, giá bán căn hộ tại dự án tăng từ 800 triệu đồng/căn lúc đầu, lên 1 - 1,4 tỷ đồng/căn hộ. Dù dự án tới nay đã bán gần hết, nhưng đến nay, sau hơn 3 năm mua nhà, dự án này mới chỉ xây dựng tới tầng 6 và chưa biết ngày hoàn thành.

Hay như Dự án 584 Lilama SHB Building tại 348 Trịnh Đình Trọng, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh được chủ đầu tư là Công ty Lilama SHB bán cho khách hàng từ năm 2009, nhưng đến tháng 5/2013, dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới là Công ty 584.

Vào tháng 11/2013, Công ty 584 gửi Thông báo số 594/2013/TB-TĐT về việc bàn giao và hướng giải quyết các vấn đề liên quan đến khách hàng, trong đó ghi rõ: “Từ ngày 1/1/2013, Công ty 584 đã hoàn thành công tác nhận bàn giao hiện trạng dự án từ Công ty Lilama SHB, đồng thời chịu trách nhiệm tiếp tục triển khai và hoàn thành dự án cũng như giải quyết các nhu cầu của khách hàng đã ký hợp đồng mua bán”.

Tuy nhiên, sau đó dự án vẫn ngưng trệ, chủ đầu tư và khách hàng đã nhiều lần ngồi lại tìm phương hướng giải quyết nhưng bất thành. Các cơ quan từ Thành phố đến quận, phường đều đã vào cuộc, nhưng vụ việc vẫn chưa đến đâu. Giờ đây, dự án này vẫn chỉ là những khối nhà xây dựng ngổn ngang và khách hàng thì không biết bao giờ mới được nhận nhà.

Một dự án “rùa bò” khác là Dự án Khu đô thị bán đảo Bình Quới - Thanh Đa được UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt từ năm 1992. Dự án được quy hoạch xây dựng thành khu đô thị với đầy đủ chức năng, đáp ứng nhu cầu ở cho 41.000 - 50.000 người, quy mô sử dụng đất 426 ha. Năm 2004, dự án được giao cho Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn đầu tư xây dựng. Tuy vậy, thời gian trôi qua đã lâu nhưng dự án vẫn “án binh bất động”, đến năm 2010, TP. Hồ Chí Minh đã thu hồi và giao lại cho một công ty lập quy hoạch 1/2.000.

Một năm sau đó, dự án quy mô này được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chỉ định liên danh Tập đoàn Bitexco và Công ty Emaar Properties PJSC (Các tiểu Vương quốc Ả Rập thống nhất) làm nhà đầu tư triển khai dự án. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, tháng 10/2016, Công ty Emaar Properties PJSC xin rút khỏi dự án.

Sau khi Công ty Emaar Properties PJSC xin rút khỏi liên danh, Tập đoàn Bitexco xin được chỉ định làm chủ đầu tư. Tuy nhiên tới nay, dự án vẫn chưa thể thực hiện được và mới đây, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong cho biết, Thành phố sẽ đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư cho dự án này.

Với việc đấu thầu chọn nhà đầu tư mới, xem như dự án trở lại vạch xuất phát ban đầu. Theo quy định hiện hành, nếu không có gì thay đổi, việc đấu thầu để chọn nhà đầu tư mới cho dự án phải mất 800 ngày.

Hay như Dự án Thái Sơn 2 tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh do Tổng công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư bán cho khách hàng tới nay đã 13 năm, nhưng vẫn chưa hoàn thành.

Cụ thể, tháng 8/2005, UBND huyện Nhà Bè có văn bản cho ý kiến quy hoạch về địa điểm xây dựng, dự án có diện tích dự kiến là 303.730 m2 tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Đến tháng 9/2005, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh có văn bản về thỏa thuận phương án quy hoạch chi tiết 1/500 xây dựng khu nhà ở tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, với quy mô 303.730 m2.

Từ các căn cứ pháp lý trên, Tổng công ty Thái Sơn đã tiến hành thương lượng, đền bù giải phóng mặt bằng. Đến nay, chủ đầu tư đã đền bù được khoảng 7 ha, chưa tính diện tích kênh rạch được giao 4 ha, diện tích hành lang dưới đường điện khoảng 3 ha và đã thu tiền tới trên 90% của hàng trăm khách hàng mua đất tại dự án. Tuy nhiên, sau 13 năm, dự án đến nay vẫn không có thêm bất cứ động thái nào cho thấy sẽ được triển khai tiếp để giao nhà cho khách hàng.

Tương tự, Dự án PetroVietnam Landmark, quận 2, TP. Hồ Chí Minh do Công ty PVC Land làm chủ đầu tư, được mở bán từ năm 2010 cũng không hẹn ngày hoàn thành.

Năm 2011, chủ đầu tư gây sốc khi giảm giá bán từ mức bình quân 23,8 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2 nhằm huy động vốn trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi thu hút thêm nhiều khách hàng bỏ tiền mua từ đợt đại hạ giá, dự án này vẫn gần như giậm chân tại chỗ.

Từ năm 2013, các tranh chấp liên quan đến khu chung cư này ngày càng trở nên ầm ĩ và hiên, khách hàng của dự án này đang đứng trước nguy cơ mất tiền mà không nhận được nhà khi Tòa án Nhân dân TP. Hồ Chí Minh mở thủ tục phá sản với chủ đầu tư.

Đây chỉ là số ít những dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh có tốc độ rùa bò và không hẹn ngày hoàn thiện.

Thiếu chế tài

Theo các chuyên gia, việc các dự án chậm hoàn thành do trước đây luật có nhiều điểm lỏng lẻo, trong đó có quy định về điều kiện mở bán, cũng như quy định về thời gian thực hiện dự án.

Do đó, nhiều dự án trước đây mở bán thu tiền của khách thông qua nhiều hình thức, sau đó chủ đầu tư không triển khai, nhưng không có chế tài xử phạt, bởi trong hợp đồng mua bán, huy động, vay vốn thường chỉ ghi thời gian dự kiến bàn giao nhà, mà không ghi rõ thời gian cụ thể.

Hiện nay, Luật Đất đai đã quy định thời gian triển khai dự án từ 5 – 10 năm tùy vào dự án và vị trí quy hoạch, nhưng pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định cụ thể về thời gian chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành dự án kể từ khi được cấp phép.

Ngoài ra, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chặt chẽ hơn về điều kiện mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ người mua nhà, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lách luật mở bán khi chưa đủ điều kiện thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn với mức tiền thu của khách lên tới 20 - 25% giá trị sản phẩm, nên vẫn gây rủi ro lớn cho người mua nhà.

“Khi chủ đầu tư không hoàn thiện kịp pháp lý, dự án sẽ giậm chân tại chỗ, khi đó khách hàng vẫn sẽ là những người chịu thiệt hại”, luật sư Nguyễn Văn Hùng, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh nói.

Ngoài ra, nhiều ý kiến từ phía chuyên gia cho rằng, quy định thu hồi dự án chậm triển khai khi mức đền bù giải tỏa dưới 50% là không hợp lý. Ngoài ra, luật hiện nay cũng không có bất cứ quy định nào về việc nếu chủ đầu tư thực hiện dự án rồi dừng lại không tiến hành tiếp tục xây dựng để bàn giao nhà cho khách hàng thì sẽ xử lý như thế nào. Chính điều này đã tạo ra nhiều dự án không biết ngày hoàn thành.

Thậm chí, có nhiều chủ đầu tư dù chưa có động thái nào cho thấy đang xây dựng dự án, nhưng vẫn bán hàng cho khách hàng mà không có cơ quan chức năng nào kiểm tra xử phạt. Đến khi phát hiện dự án nhiều năm không thực hiện, khách hàng khiếu kiện tới cơ quan chức năng thì mới vỡ lẽ ra là dự án này doanh nghiệp đó vẫn chưa chính thức là chủ đầu tư dự án.

Đơn cử như dự án Thái Sơn 2. Mới đây, hàng trăm khách hàng phản ứng chủ đầu tư này chậm hoàn thiện dự án bàn giao cho khách hàng, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nhà Bè mới có văn bản cho biết, đến nay Tổng công ty Thái Sơn không tiến hành thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo và chưa được UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận địa điểm đầu tư. Hiện nay, về pháp lý, Tổng công ty Thái Sơn không phải là chủ đầu tư dự án Thái Sơn 2.

Một lãnh đạo UBND huyện Nhà Bè cho biết, chỉ riêng trong tháng 6/2018, UBND huyện Nhà Bè đã làm việc với Tổng công ty Thái Sơn hai lần để xử lý những vướng mắc khó khăn dự án này đang vướng phải. Qua trao đổi, Tổng công ty Thái Sơn cho biết đã bồi thường, giải phóng được khoảng 30% diện tích dự án.

Tuy nhiên, đến nay Tổng công ty Thái Sơn vẫn chưa chứng minh được các thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa triển khai cắm ranh mốc, quản lý sử dụng đất đã thỏa thuận. Do đây là hợp đồng dân sự, nên UBND huyện Nhà Bè đang hướng dẫn người dân khởi kiện Tổng công ty Thái Sơn ra tòa để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp…