Giới thiệu

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam liên tục phát triển và có tốc độ tăng trưởng tương đối ổn định. Vì vậy, các doanh nghiệp ngày càng chú trọng hơn trong việc ghi nhận giá trị các bất động sản, đặc biệt là BĐSĐT trên báo cáo tài chính.

Trước đây, các doanh nghiệp xác định và ghi nhận giá trị BĐSĐT theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) 05. Tuy nhiên, trong xu hướng hội nhập quốc tế, Bộ Tài chính đang trên lộ trình đưa ra quy định về việc bắt buộc áp dụng IAS 40 BĐSĐT cho các doanh nghiệp tại Việt Nam.

Sự thay đổi và phát triển trong lĩnh vực BĐSĐT đòi hỏi kế toán cần tìm hiểu và có cái nhìn khái quát để đáp ứng việc ghi nhận và đo lường theo chuẩn mực kế toán quốc tế. Do đó, nghiên cứu về IAS 40 cùng những thuận lợi, khó khăn và giải pháp để các doanh nghiệp nhanh chóng thích nghi với sự thay đổi này là điều cần thiết hiện nay.

So sánh chuẩn mực IAS 40 và VAS

Theo IAS 40, BĐSĐT là tài sản cố định (đất hoặc nhà cửa - hoặc một phần của nhà cửa - hoặc cả hai) được nắm giữ bởi chủ sở hữu hoặc bên đi thuê tài chính để thu lời từ việc cho thuê lại hoặc đợi tăng giá để bán. Tuy nhiên, không phải bất động sản nào cũng là BĐSĐT, ví dụ: bất động sản để bán trong một chu kỳ kinh doanh thông thường, bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai, bất động sản đang được một đơn vị khác thuê tài chính.

Trong các trường hợp nêu trên thì bất động sản không được ghi nhận và áp dụng là BĐSĐT theo IAS 40. Một số bất động sản bao gồm một phần được sử dụng để cho thuê hoặc để tăng vốn và phần còn lại được nắm giữ để sử dụng. Nếu các phần này có thể được tách một cách độc lập thì đơn vị có thể ghi nhận từng phần một cách riêng biệt.

Về khái niệm BĐSĐT theo IAS 40 và VAS 05 tương đối giống nhau, không có gì khác biệt. Tuy nhiên, BĐSĐT theo IAS 40 và VAS 05 cũng có những điểm khác nhau (Bảng).

Qua Bảng so sánh có thể thấy rõ một số điểm khác biệt giữa IAS 40 và VAS 05. Theo VAS 05, BĐSĐT được trình bày riêng biệt trên BCTC, tách biệt khỏi hoạt động đầu tư tài chính của doanh nghiệp. Điều này giúp doanh nghiệp có thể theo dõi và cung cấp đầy đủ, kịp thời thông tin trên BCTC. Tuy nhiên, giá trị BĐSĐT được ghi nhận theo mô hình giá gốc cũng mang lại những điểm yếu và không hợp lý trên BCTC của các doanh nghiệp tại Việt Nam.

Những thuận lợi và khó khăn của các doanh nghiệp tại Việt Nam khi áp dụng IAS 40

Thuận lợi

Khi áp dụng IAS 40 cho các doanh nghiệp tại Việt Nam, các doanh nghiệp sẽ có những thuận lợi sau:

Một là, hiện nay, Việt Nam đang trong giai đoạn tự nguyện áp dụng IAS nói chung và IAS 40 nói riêng. Bộ Tài chính đã lựa chọn một số doanh nghiệp đủ nguồn lực để tự nguyện hoặc có nhu cầu áp dụng Chuẩn mực kế toán quốc tế. Sau đó, Bộ Tài chính căn cứ vào tình hình các doanh nghiệp để đưa ra thời gian bắt buộc áp dụng IAS đối với các doanh nghiệp cụ thể. Việc áp dụng IAS theo lộ trình là điểm thuận lợi cho các doanh nghiệp tại Việt Nam. Các doanh nghiệp có nhiều thời gian để chuẩn bị và học hỏi kinh nghiệm áp dụng IAS từ các nước khác trên thế giới.

Hai là, điểm thuận lợi tiếp theo đó là Bộ Tài chính đang trong giai đoạn ban hành mới hệ thống VAS nói chung và VAS 05 nói riêng theo hướng phù hợp với IAS. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng thường xuyên rà soát lại VAS, cập nhật những thay đổi của IAS để đảm bảo VAS phù hợp ở mức độ cao nhất với thông lợi quốc tế. Do đó, khi bắt buộc áp dụng IAS 40 cho các doanh nghiệp tại Việt Nam, các doanh nghiệp sẽ không có nhiều bỡ ngỡ và thích nghi nhanh.

Ba là, theo VAS 05 giá trị của BĐSĐT được ghi nhận theo giá gốc, đây cũng là điểm bất hợp lý trong quá trình ghi nhận BĐSĐT theo VAS 05. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng đang cho thuê dưới dạng hợp đồng cho thuê hoạt động, đây là một dạng BĐSĐT. Trước đây, khi áp dụng VAS 05, giá trị của tòa nhà được ghi nhận theo mô hình giá gốc, giá trị còn lại của tòa nhà sau khi trích khấu hao 3 năm sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường. Nguyên nhân của điều này có thể là do việc tu sửa tòa nhà hàng năm, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao. Do đó, có thể thấy việc trích khấu hao hàng năm đối với BĐSĐT theo VAS 05 là chưa hợp lý. Mô hình giá trị hơp lý theo IAS 40 đã khắc phục những điểm yếu này.

Tuy nhiên, khi áp dụng IAS 40 tại Việt Nam, các doanh nghiệp cũng không tránh khỏi gặp nhiều khó khăn và thách thức, cụ thể như sau:

Thứ nhất, khi áp dụng IAS 40, các doanh nghiệp phải đánh giá lại BĐSĐT, đặc biệt là các doanh nghiệp đang nắm giữ nhiều BĐSĐT, tình hình tài chính của các doanh nghiệp này sẽ không khỏi bị đánh giá lại và thay đổi theo Chuẩn mực kế toán quốc tế.

Thứ hai, các doanh nghiệp Việt Nam khi áp dụng IAS 40 cần đánh giá lại giá trị của BĐSĐT theo giá trị hợp lý, điều mà trước đây khi áp dụng VAS 05 các doanh nghiệp Việt Nam thường bỏ qua. Việc ghi nhận giá trị BĐSĐT theo mô hình giá trị hợp lý giúp doanh nghiệp khắc phục những điểm bất hợp lý của mô hình giá gốc theo VAS 05. Tuy nhiên, thực tế là Việt Nam chưa thiết lập được thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày như các nước phát triển Mỹ, Anh. Việc áp dụng mô hình giá trị hợp lý là vô cùng khó khăn và chưa có căn cứ rõ ràng. Mặt khác, các doanh nghiệp có thể dựa vào khe hở này để điều tiết kết quả kinh doanh trong kỳ, ảnh hưởng đến chất lượng thông tin trên báo cáo tài chính. Việc xác định giá trị hợp lý cũng căn cứ một phần dựa vào giá thị trường, nhưng thực tế thị trường bất động sản tại Việt Nam là thị trường đang phát triển và chưa phải là một thị trường vững mạnh để có đầy đủ thông tin.

Thứ ba, hệ thống thông tin kế toán của các doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn yếu kém so với các nước phát triển, đồng thời trình độ chuyên môn của một số kế toán vẫn còn hạn chế, dẫn đến chưa hiểu hết cách thức áp dụng IAS 40 sao cho đúng nhất.

Cuối cùng, trong giai đoạn đầu, chính sách áp dụng IAS tại Việt Nam chưa có quy định cụ thể và chưa hợp lý đối với một số doanh nghiệp.

Một số khuyến nghị

Để giải quyết những khó khăn và thách thức khi áp dụng IAS 40 BĐSĐT, các nhà hoạch định chính sách và các doanh nghiệp tại Việt Nam nên có sự chuẩn bị rõ ràng và áp dụng theo lộ trình hợp lý. Bên cạnh đó, Việt Nam nên ban hành các tài liệu hướng dẫn Chuẩn mực kế toán quốc tế và tổ chức các buổi hội thảo, huấn luyện, bồi dưỡng về chuyên môn cho các doanh nghiệp. Việc chia nhóm các đối tượng doanh nghiệp thành các doanh nghiệp bắt buộc và doanh nghiệp tự nguyện khi áp dụng IAS 40 là cần thiết. Ngoài ra, Bộ Tài chính cần có các đánh giá cụ thể, các kinh nghiệm được rút ra trong quá trình áp dụng chính thức, từ đó kịp thời có các chính sách, hướng dẫn, hỗ trợ phù hợp cho các doanh nghiệp.

Khi áp dụng IAS 40, các doanh nghiệp sẽ sử dụng mô hình giá trị hợp lý khi đo lường giá trị của BĐSĐT. Điều này đòi hỏi Việt Nam cần xây dựng một thị trường định giá tiệm cận với tiêu chuẩn quốc tế. Hơn nữa, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn nhiều điểm bất cập nên dễ bị thao túng và lũng đoạn. Do đó, việc xây dựng hệ thống pháp luật, quy định, chính sách về bất động sản chặt chẽ cũng sẽ hỗ trợ rất nhiều cho việc định giá giá trị bất động sản theo mô hình giá trị hợp lý.

Cuối cùng, hiện nay Việt Nam chưa có quy định và hướng dẫn chính thức về đo lường giá trị hợp lý trong kế toán. Để đảm bảo tính đồng bộ, Bộ Tài chính nên ban hành hướng dẫn và chuẩn hóa về giá trị hợp lý theo hướng tiệm cận với IFRS 13 - Chuẩn mực kế toán quốc tế về đo lường giá trị hợp lý để đảm bảo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp Việt Nam khi đo lường giá trị hợp lý của BĐSĐT.

Kết luận

IAS 40 - BĐSĐT có những điểm tương đồng và khác biệt so với VAS 05. Những điểm tương đồng và khác biệt này có những thách thức cũng như tác động không nhỏ trong việc áp dụng IAS 40 - BĐSĐT tại Việt Nam. Quá trình hội nhập về kinh tế, kế toán đòi hỏi Việt Nam cần có những thay đổi về chuẩn mực, chính sách để phù hợp với các quy định của chuẩn mực quốc tế. Quá trình áp dụng IAS 40 – BĐSĐT theo lộ trình hợp lý và sự chuẩn bị kỹ càng từ các bên liên quan sẽ tạo điều kiện cho việc phát triển kế toán Việt Nam theo Chuẩn mực kế toán quốc tế.

Tài liệu tham khảo:

1. Bộ Tài chính (2003), VAS05 - Bất động sản đầu tư, ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC, ngày 30/12/2003 về việc ban hành và công bố sáu (06) Chuẩn mực kế toán Việt Nam (đợt 3).

2. Bộ Tài chính (2020), Quyết định số 345/QĐ-BTC, ngày 16/3/2020 phê duyệt Đề án Áp dụng chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế tại Việt Nam.

3. Deloitte, IAS40 Investment Property, retrieved from http://www.iasplus.com/en/standards/ias/ias40.

4. Hà Thị Thúy Vân (2017), Thực trạng và định hướng hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư, truy cập từ https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/thuc-trang-va-dinh-huong-hoan-thien-ke-toan-bat-dong-san-dau-tu-46619.htm.

5. KPMG (2020), Những thách thức trong việc áp dụng IFRS tại Việt Nam, truy cập từ https://kpmg.com/vn/vi/home/phan-tich-chuyen-sau/2020/11/ifrs-in-vietnam-2020.html.

6. Nguyễn Thị Thanh Thủy (2019), Bàn về chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 với quy định trong chuẩn mực kế toán VAS 05 và Thông tư 200, Tạp chí kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương, tháng 3/2019.

7. Vũ Thị Diệp (2023), Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế và những vấn đề đặt ra khi áp dụng tại Việt Nam, Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 7, tháng 3/2023.