Nghiên cứu thực trạng triển khai các quy định pháp luật về cho thuê đất trong các khu công nghiệp, thực tiễn áp dụng tại Bắc Ninh, bài viết đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những hạn chế còn tồn tại hiện nay.

Thực trạng triển khai các quy định pháp luật về cho thuê đất trong khu công nghiệp

Khu công nghiệp (KCN) được hình thành và phát triển gắn với công cuộc đổi mới, mở cửa nền kinh tế đất nước, xuất phát từ chủ trương đúng đắn của Đảng, Chính phủ trong việc xây dựng một mô hình mang tính đột phá trong thu hút đầu tư, tăng trưởng công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trên tình thần đó, quy định pháp luật pháp luật về cho thuê đất trong KCN ngày càng hoàn thiện, góp phần tạo điều kiện, cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên trong quan hệ sử dụng đất trong KCN.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước hiện có 326 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên là gần 95 nghìn ha, trong đó có 230 KCN đã đi vào hoạt động và 96 KCN đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hút hơn 15.000 dự án đầu tư trong nước và nước ngoài với số vốn đăng ký đạt 970 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư trong nước và hơn 145 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài. Tỷ lệ lấp đầy các KCN bình quân trên cả nước đạt 53%, riêng tại các KCN đã đi vào hoạt động tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng gần 73%.

Tính toán tại thời điểm tháng 6/2019, giá trị sản xuất công nghiệp tại các KCN tạo ra trung bình khoảng 2 triệu USD/ha; giá trị xuất khẩu đạt 1,27 triệu USD/ha; nộp ngân sách trung bình khoảng 1,38 tỷ đồng/ha; tốc độ gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu hàng năm đều cao hơn tốc độ của cả nước.

Mặc dù vậy, thực tiễn triển khai các quy định pháp luật về cho thuê đất trong KCN thời gian qua vẫn còn gặp nhiều hạn chế, vướng mắc sau:

Về vấn đề môi trường, kinh tế-xã hội: Các KCN hiện chủ yếu phát triển theo mô hình KCN đa ngành, đặt trọng tâm là thu hút các nhà đầu tư thứ cấp để đẩy nhanh việc lấp đầy diện tích đất cho thuê của KCN; Chưa quan tâm đến các vấn đề về liên kết vùng, ngành; về lợi thế, tiềm năng của địa phương và vùng.

Phát triển hạ tầng giữa các KCN chưa đồng tốc với phát triển công nghiệp. Một số địa bàn xung quanh các KCN đang quá tải về hạ tầng, hệ thống an sinh xã hội.

Xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất: Pháp luật đất đai hiện hành còn chưa quy định việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất trong KCN. Điểm c, khoản 1, điều 175 Luật Đất đai năm 2013 mới chỉ mới quy định nguyên tắc chung, theo đó trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hàng năm khi bán tài sản gắn liền với đất của mình, thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong KCN bán tài sản gắn liền với đất của mình. Tuy vậy, đặc thù của việc thuê đất trong KCN và doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước, nên việc áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ không được áp dụng.

Một số ý kiến cho rằng, do pháp luật hiện hành đã công nhận nguyên tắc áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự trong trường hợp pháp luật không có quy định, cho nên có thể áp dụng quy định tại Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp này.

Theo đó, bên mua tài sản thế chấp hoặc tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thanh toán nợ của bên thế chấp sẽ được chủ đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê lại đất ban đầu giữa chủ đầu tư và bên thế chấp. Nói cách khác, các chủ thể này sẽ trở thành bên thuê mới trong hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư.

Thực tiễn triển khai quy định cho thuê đất trong các khu công nghiệp tại Bắc Ninh

Bắc Ninh là một trong những Tỉnh dẫn đầu cả nước về phát triển công nghiệp. Hiện tại, tỉnh Bắc Ninh có 16 KCN được Chính phủ phê duyệt quy hoạch và xây dựng, với tổng diện tích 6.397,68 ha; tỷ lệ lấp đầy của các doanh nghiệp đã hoạt động trên diện tích quy hoạch đạt 78,64%, tỷ lệ lấp đầy trên diện tích đất thu hồi đạt 87,19%. Nhìn chung, cùng với phát triển kinh tế - xã hội, việc giải quyết những vấn đề liên quan đến cho thuê đất trong KCN luôn được chính quyền Bắc Ninh quan tâm triển khai.

Hàng năm, các cơ quan thanh tra thuộc UBND cấp có thẩm quyền của Bắc Ninh đã tiến hành thanh tra, kiểm tra các nội dung liên quan đến sử dụng đất trong KCN như: Tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng, sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, tiến độ công tác giải phóng mặt bằng; Cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động trên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hạ tầng KCN… Mục đích là nhằm phản ánh việc thi hành chính sách pháp luật về đất đai áp dụng đối với KCN của các chủ đầu tư hạ tầng và các cơ quan, đơn vị có liên quan. Qua đó, nhận diện những vấn đề vướng mắc, tồn tại và đánh giá thực trạng đầu tư tại các KCN, đánh giá hiệu quả sử dụng đất đai trong các KCN và xử lý vi phạm đối với từng trường hợp cụ thể.

Một trong những vấn đề nổi cộm trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh thời gian gần đây là hạ tầng giao thông và xã hội chưa phát triển tương ứng với sự phát triển các KCN trên địa bàn. Chẳng hạn như: Một số địa bàn xung quanh các KCN đang quá tải về trường học, từ cấp mầm non đến trung học; quá tải cơ sở khám, chữa bệnh và nhà ở cho công nhân…

Bên cạnh đó, vấn đề thực thi pháp luật của doanh nghiệp thuê đất trong KCN cũng chưa tự giác, thậm chí một số doanh nghiệp có hành vi vi phạm pháp luật đất đai về công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, xây dựng một số hạng mục không có giấy phép xây dựng, xây dựng sai quy hoạch được phê duyệt. Chẳng hạn như: Tại Dự án KCN Yên Phong mở rộng do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư đã lập “khống” một số diện tích đất để nhận trên 5 tỷ đồng tiền bồi thường (Kết luận thanh tra số 248/KL-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh).

Khi nhận được kiến nghị của các hộ dân, Hội đồng Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Yên Phong và Tổng Công ty Viglacera đã chi trả phần diện tích còn thiếu cho các hộ bằng nguồn kinh phí do thôn và UBND xã tiếp nhận, nhưng không lập hồ sơ thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ bổ sung đối với diện tích còn thiếu của các hộ theo quy định.

Chủ đầu tư thi công không đúng quy hoạch mặt tuyến đường, chưa thường xuyên duy tu, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã làm ảnh hưởng đến quá trình sử dụng của tổng thể KCN. Một số hạng mục còn thiếu thủ tục về điều kiện khởi công công trình (giấy phép xây dựng hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, thiếu một số thông báo khởi công…).

Đối với KCN Yên Phong mở rộng, hiện nay, Tổng Công ty Viglacera chưa đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ giai đoạn 1 và giai đoạn 2 gồm: Xây dựng nhà máy xử lý nước thải tập trung; Lắp đặt thiết bị đo lưu lượng nước thải; Hệ thống quan trắc tự động, liên tục. Một số tuyến đường Tổng Công ty Viglacera chưa thi công xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật kèm theo như: đường ống cấp nước, hố ga, đổ đất màu, trồng cỏ, trồng cây…

Mặc dù, luật pháp đã quy định cụ thể về mức xử phạt hành chính với các chủ đầu tư không tuân theo kế hoạch, chậm tiến độ như: Phạt tiền từ 40 - 50 triệu đồng đối với một trong các hành vi như: Đầu tư phát triển không tuân theo kế hoạch hoặc chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với cá vi phạm này, chủ đầu tư buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, tuy nhiên, mức xử phạt trên theo đánh giá còn quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe, do đó tình trạng không tuân theo kế hoạch, chậm tiến độ vẫn diễn ra phổ biến trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

Giải pháp khắc phục tồn tại

Một là, nâng cao quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong KCN:

- Đối với Ban quản lý KCN: Cần quy định rõ ràng chức năng của Ban quản lý KCN chỉ là cơ quan quản lý nhà nước tại KCN hay là đại diện nhà nước thực hiện quản lý tại KCN, vừa là chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN. Đồng thời, kiện toàn cơ sở hạ tầng, máy móc thiết bị phục vụ cho việc quản lý, thanh tra, kiểm tra, phát hiện vi phạm về quyền sử dụng đất tại KCN, cũng như đào tạo các cán bộ chyên môn, nghiệp vụ về đất đai.

- Đối với chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN: Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm so với tiến độ sử dụng đất đã giao; Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong KCN; Có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng.

- Đối với các nhà đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh trong KCN: Sử dụng đất đúng mục đích và đảm bảo quy hoạch; Xác định quyền và nghĩa vụ để tránh trường hợp bị thu hồi đất khi không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN và bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hai là, nâng cao ý thức tự giác chấp hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN của doanh nghiệp: Để nâng cao ý thức tự giác của các nhà đầu tư về việc chấp hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN, Nhà nước cần có các cơ chế đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư. Đây là nội dung quan trọng nhất đối với mỗi nhà đầu tư nói chung và nhà đầu tư trong KCN nói riêng.

Ba là, tuyên truyền, giáo dục để nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật về đất đai của doanh nghiệp trong KCN: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền không chỉ cung cấp thông tin pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN, mà còn vận động các doanh nghiệp thay đổi tư duy đầu tư vào các ngành công nghiệp sạch, ít gây ô nhiễm môi trường để phát triển kinh tế bền vững. Do vậy, tùy vào tính chất, đặc điểm của từng nội dung, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật mà các cơ quan quản lý lựa chọn hình thức tuyên truyền phù hợp như: Hội thảo, tọa đàm, bảng tin, phát thanh và các hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật trên các phương tiện thông tin hiện đại.

Bốn là, phát huy vai trò của Ban quản lý KCN trong quản lý, xử lý vi phạm liên quan đến quyền sử dụng đất trong các KCN: Ban quản lý KCN có vai trò quan trọng trong việc theo dõi, quản lý các chủ thể sử dụng đất trong KCN trên nhiều phương diện, trong đó bao gồm cả quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao, cho thuê đất để thực hiện dự án trong KCN.         

Tài liệu tham khảo:

1. Doãn Hồng Nhung (2012), “Tiêu chí đánh giá mức độ phát triển bền vững dự án đầu tư bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, Tạp chí Lý luận khoa học và nghiệp vụ của Bộ tài nguyên - môi trường, 5(139), Kỳ 1, tháng 3;

2. Doãn Hồng Nhung (Chủ biên), Trịnh Mai Phương; Trần Tố Uyên (2012), Pháp luật về quy hoạch không gian xây dựng đô thị; Sách chuyên khảo, NXB Xây dựng, Hà Nội;

3. Nguyễn Tuyền (2017), “Bộ Kế hoạch chỉ rõ nhiều yếu kém của khu công nghiệp và công nghệ cao”, Báo Dân trí, ngày 10/7/2017.

(*) Mạc Văn Trọng, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

(**) Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ 1 tháng 6/2021