Những hiệu ứng từ chính sách đã giúp thị trường bất động sản đi qua năm 2023 với một tâm lý tích cực hơn và bước vào năm 2024 với kỳ vọng phục hồi.

Tâm lý thị trường thay đổi trước các tín hiệu tích cực

Quan sát chuyển động thị trường thời gian qua, có thể thấy rõ bất động sản chuyển động tích cực nhờ hiệu ứng thông tin chính sách hỗ trợ. Nhưng hiện tại đỉnh của thông tin đã qua đi, câu chuyện chính của thị trường năm 2024 có lẽ sẽ là mức độ hiệu quả của chính sách hỗ trợ lẫn kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp đến đâu và diễn biến tâm lý thị trường như thế nào. Giới chuyên gia vẫn kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2024 có nhiều "điểm sáng" và có sự tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm.

Cơ sở trước tiên cho niềm tin này là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về quản lý sử dụng đất, chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi đã chính thức được thông qua vào sáng 18/1/2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua trước đó tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, tháng 11/2023. Cả 3 luật đều có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025.

Đồng thời, từ Trung ương đến địa phương đang nỗ lực tháo gỡ "vướng mắc pháp lý" cho hàng trăm dự án bất động sản.

Trong công điện ban hành ngày 17/12, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục rà soát, có giải pháp thiết thực, hiệu quả thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền...

Thực tế, càng về cuối năm, tăng trưởng tín dụng càng có chuyển biến tích cực. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2023, tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng đạt khoảng 13,5%. Tín dụng liên quan đến bất động sản là động lực chính của tổng tăng trưởng tín dụng trong nhiều năm qua. Việc các dự án chào bán vào cuối năm cùng với đó là lãi suất giảm có thể tiếp tục là động lực hỗ trợ thúc đẩy nhu cầu tín dụng quay trở lại.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 11/2023 đạt 1.022.532 tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10, theo báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2023 được Bộ Xây dựng công bố vừa qua.

Mới đây, loạt cái bắt tay giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng còn cho thấy sự nỗ lực và thấu hiểu từ cả hai phía trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV, Mã: BID) và CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) đã ký Hợp đồng tín dụng tài trợ vốn cho dự án Cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng (46 Điện Biên Phủ, quận Thanh Khê, TP. Đà Nẵng).

Trước đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) và Ngân hàng TMCP Quân Đội (MBBank) đã ký kết hợp tác toàn diện với mục đích tài trợ tài chính cho chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án của Phát Đạt.

Với những thông tin tích cực, tâm lý của thị trường nói chung đã có sự thay đổi rõ rệt. Một Báo cáo về chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023.

Đây là lần tăng đầu tiên sau 4 lần chỉ số này liên tục giảm. Chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhìn nhận việc tâm lý người mua, bán bất động sản tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý II - quý IV/2025. Ông kỳ vọng giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.

Hé lộ phân khúc dẫn đầu thị trường bất động sản 2024

Trong báo cáo triển vọng mới đây, CTCP Chứng khoán MB (MBS) dự báo phân khúc bất động sản trung cấp sẽ là điểm sáng phục hồi trong năm 2024 khi những tín hiệu tích cực đã xuất hiện trong nửa cuối 2023. Việc thiếu hụt nguồn cung và lãi suất về mức thấp sẽ kích thích nhu cầu tại phân khúc này nhờ nhu cầu ở thực lớn.

"Trong giai đoạn tăng trưởng 2017 - nửa đầu 2022 của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư tập trung triển khai các dự án cao cấp dẫn tới nguồn cung phân khúc trung cấp thiếu hụt. Hiện nay, căn hộ cao cấp chiếm tới trên 90% tổng nguồn cung tại một số thành phố lớn như TP.HCM. Nhờ nguồn cung thiếu hụt và nhu cầu hiện hữu, chúng tôi đánh giá căn hộ trung cấp (giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2) phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ là điểm sáng phục hồi trong năm 2024", chuyên viên MBS nhấn mạnh.

MBS cũng dự báo hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024. Theo đó, để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp niêm yết như CEO Group, Novaland, Đất Xanh, Phát Đạt, Địa ốc Hoàng Quân đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.

Nhóm phân tích cho rằng đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay. Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kỳ vọng các Ngân hàng Trung ương thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, MBS kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm. Nguyên nhân là bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này dự báo sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam. Ngoài ra, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A sẽ "nóng" hơn.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận: "Thị trường bất động sản hiện tại vẫn khó ghi nhận sự thay đổi đột biến nhưng sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào thời gian tới. Chuỗi ngày khó khăn và những nỗ lực không ngừng của Quốc hội, Chính phủ trong thời gian vừa qua đều nhằm phát triển thị trường theo hướng minh bạch và lành mạnh hơn. Đây sẽ là tiền đề quan trọng để các hoạt động tại thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Đáng chú ý, năm 2024 các sản phẩm trung cấp, giá rẻ, các sản phẩm gắn với nhu cầu thực sẽ có sức hút tốt, trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường"./.