Thận trọng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Chủ đầu tư chạy theo phong trào sẽ gây dư thừa cung khiến “gậy ông đập lưng ông”.
Cẩn thận “bánh vẽ”
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện nay gần như không có con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án BĐS nghỉ dưỡng được cấp phép và cấp phép ở đâu. Điều này có nghĩa là tất cả các dự báo hiện tại đều là phỏng đoán, dẫn tới rủi ro lớn cho nhà đầu tư cá nhân khi không biết đâu là thông tin thực, đâu là thông tin gây nhiễu, thông tin giả. Chính vì vậy, đa số các nhà đầu tư cá nhân hiện nay đều theo cảm tính, chỉ biết tin vào các chủ đầu tư tự quảng cáo hoặc “xuống tiền” theo số đông.
Thực tế cho thấy, thị trường BĐS nghỉ dưỡng vài năm trở lại đây đang diễn ra cuộc đua về lợi nhuận để thu hút nhà đầu tư. Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho biết, những condotel đời đầu tại Việt Nam cách đây khoảng 4-5 năm được chủ đầu tư chào bán với mức lợi nhuận chia sẻ theo kiểu được bao nhiêu hưởng bấy nhiêu, hoặc cam kết lợi nhuận từ 5-7%/năm trong vài năm đầu. Tuy nhiên hiện nay, hầu hết các sản phẩm condotel đều đưa ra cam kết lợi nhuận từ 8-10%, cá biệt nhiều địa điểm chủ đầu tư còn mạnh dạn cam kết từ 12-14%.
Với mức lợi nhuận này, nhiều nhà đầu tư khuyến cáo người có ý định đầu tư vào các dự án này cần cẩn trọng kẻo sẽ ăn “bánh vẽ”. Bởi lẽ loại hình đầu tư này khó có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn đến như vậy. Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó tổng giám đốc Furama Resort Đà Nẵng khẳng định, với nhiều dự án condotel, mức cam kết 10%, thậm chí dưới 9% đã là rất rủi ro. Bởi lẽ dự án condotel không phải là dự án căn hộ nghỉ dưỡng mà chỉ để cho các hộ gia đình hoặc cá nhân thuê theo tháng, theo năm nên lợi nhuận không cao.
Cũng chung lo ngại này, ông Rudolf Hever, Giám đốc, Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương nhận định, đa phần các dự án đang chào bán khá rầm rộ nhưng hầu như lại chưa đi vào hoạt động. Điều này sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bên cạnh đó, diễn biến trên thị trường hiện nay cho thấy dường như đang có một cuộc chạy đua cam kết lợi nhuận giữa các chủ đầu tư, vì vậy người mua rất khó xác định và chọn mua sản phẩm phù hợp với giá trị thật.
Vị này khuyến cáo, nếu chủ đầu tư chạy đua theo đám đông, đầu tư theo phong trào, sẽ tạo nên sự dư thừa cung và như vậy là “gậy ông đập lưng ông”. Vì vậy, chủ đầu tư nên tập trung vào các mô hình sản phẩm phù hợp nhu cầu thực tế thị trường.
Rủi ro lớn vì thiếu khung pháp lý
Theo một chuyên gia kinh tế, mặc dù đây là loại hình đầu tư khá hấp dẫn, song so với các kênh khác như thị trường chứng khoán, tính thanh khoản của BĐS nghỉ dưỡng kém xa, không phải muốn rút là rút được ngay. Vì vậy, cần lưu ý khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng với mục đích sinh lời nhanh. Vị này cho rằng, chỉ khi có “tiền dư của để” thì nhà đầu tư mới nên xem xét tham gia vào loại hình này. Còn nếu chỉ nhìn vào các con số quảng bá và kỳ vọng lợi nhuận nếu như chưa có nhu cầu ở thì cũng nên cân nhắc.
Một vấn đề khác cần cân nhắc khi rót tiền vào BĐS nghỉ dưỡng chính là các rủi ro pháp lý. Theo đó, trước hết trong các luật hiện hành có liên quan đến lĩnh vực này như Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa có định nghĩa về loại hình BĐS condotel.
Mặt khác, đa số dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Vì vậy hầu hết các dự án này đều có giới hạn thời hạn sở hữu, thường chỉ được tối đa là 50 năm. Như vậy, người mua không thể sở hữu lâu dài và hoàn toàn như quảng cáo của người bán.
Luật sư Trần Thái Bình, Công ty luật LNT & Partners cho biết, trên thực tế đã có dự án được phê duyệt là dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng được bán, nhưng quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư đang nắm giữ lại là theo dạng thuê đất của Nhà nước, trả tiền hàng năm. Như vậy về mặt pháp lý chủ đầu tư không thể ký hợp đồng mua bán để bán cho người mua và người mua cũng khó có thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng bổ sung, hiện nay người bán đưa ra rất nhiều lời chào mời hấp dẫn với người mua, song việc chưa hoàn thiện khung pháp lý sẽ đẩy người mua vào rất nhiều rủi ro.
Ông Hiếu cho rằng, chủ đầu tư cam kết khách hàng có thể sở hữu căn nhà nghỉ dưỡng 50 năm, đưa gia đình đến nghỉ dưỡng và quan trọng nhất là được nhận lợi nhuận khoảng 10%/năm. Thế nhưng ai sẽ là người đảm bảo các quyền lợi này được thực thi một cách đầy đủ? Nếu họ không thực hiện thì người mua phải làm gì khi pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể?
Dưới góc độ chuyên gia ngành Ngân hàng, ông Hiếu cũng khuyến cáo cần cẩn trọng khi cho khách hàng vay đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Bởi lẽ đây là loại hình mới ra đời và chưa có tranh chấp lớn, nhưng nếu có những tranh chấp về pháp lý trong tương lai thì phải xử lý như thế nào, sẽ là một vấn đề lớn đối với các ngân hàng nếu cho vay các dự án này.
