Thời gian qua thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua giai đoạn tăng giá chưa từng có, tình trạng này không chỉ nằm ở những dự án mới mở bán mà còn đến từ nhiều dự án chung cư đã sử dụng nhiều năm.

Chung cư không sổ vẫn hút khách

Việc giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới đã khiến nhiều người phải từ bỏ ý định mua nhà. Theo báo cáo thị trường bất động sản mới đây của PropertyGuru oViệt Nam, thị trường địa ốc tại Hà Nội có dấu hiệu "hạ nhiệt" sau những tháng đầu năm, nhất là thị trường căn hộ chung cư ở khu vực này. Cụ thể, trong tháng 4/2024, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư Hà Nội đã giảm 23% so với tháng 3 sau hơn một quý tăng liên tục.

Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán loại hình này vẫn không có dấu hiệu đi xuống. Trong tháng 4 vừa qua, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Trong khi đó, các căn hộ tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng đang được rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá chung của khu vực. Nhờ giá thành rẻ, để tiết kiệm ngân sách mà những người có tài chính hạn hẹp vẫn chấp nhận rủi ro để mua căn hộ loại này.

Qua khảo sát, các căn hộ không có sổ hồng trên địa bàn thành phố vẫn thường xuyên được người mua nhà quan tâm. Theo đó, loại hình nhà ở này thường được giao dịch thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán.

Như một dự án tại khu vực Hà Đông, một căn hộ có diện tích khoảng 70 m2 có 2 phòng ngủ với đầy đủ nội thất cơ bản đang được rao bản khoảng hơn 1,1 tỷ đồng. Hay một căn hộ với diện tích 56 m2 tại Kim Văn Kim Lũ (Hoàng Mai) cũng được rao bán với mức giá khoảng 1,7 tỷ đồng và có thể thương lượng thêm.

Thận trọng khi xuống tiền

Lý giải sức hút của loại hình này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, nguyên nhân là bởi nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng, cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản ngày càng mất cân đối.

Hiện những căn hộ chung cư giá 30 triệu đồng/m2 đã “biến mất” khỏi thị trường, trong khi đó, giá nhà chung cư lại ở mức quá cao, dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở không có khả năng tiếp cận.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia tài chính ngân hàng cũng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng.

Đối với mức thu nhập 20 - 30 triệu đồng/tháng, muốn sở hữu được một căn hộ khoảng 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10 - 15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh có giá bán như vậy.

Chính vì thế, những căn hộ chưa có sổ hồng được bán với giá rẻ hơn từ vài trăm tới cả tỷ đồng sẽ là lựa chọn của những khách hàng tài chính hạn hẹp. Hơn nữa, các căn chung cư không sổ và có giá rẻ cũng rất dễ bán lại.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dù có lợi thế về giá song pháp lý không rõ ràng nên sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, khi công chứng thì hai bên cần phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư. Bởi có một số trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.