Cung – cầu đều thấp

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý I/2020 do Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) công bố mới đây cho thấy cả lượng cung lẫn giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đều ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua.

Đơn cử như ở phân khúc nhà ở, tổng lượng căn hộ chào bán trên cả nước trong quý (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) đạt 53.236 sản phẩm và lượng giao dịch đạt 7.641 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,3%. Trong đó, riêng lượng cung mới chào bán là 18.695 sản phẩm và lượng giao dịch đạt 2.769 sản phẩm (chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019).

Ngay tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh - hai thành phố đầu tàu về BĐS nhà ở cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch. Cụ thể, tại Hà Nội, quý I/2020 chỉ ghi nhận có 181 giao dịch trên tổng số 1.167 căn hộ được chào bán, trong khi so với cùng kỳ năm 2019, tỷ lệ này là 3.141 giao dịch trên tổng số 4.654 căn hộ chào bán. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý I cũng chỉ ghi nhận có 815 giao dịch thành công trên tổng số 4.664 căn hộ chào bán. So với quý I/2019, tỷ lệ này là 2.613 giao dịch trên 3.040 căn hộ chào bán.

Cũng theo VARs, mặc dù thị trường vô cùng trầm lắng song giá bán BĐS không hề có sự sụt giảm so với quý IV/2019 và chưa có bất cứ DN nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm.

Đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, trong quý I/2020 sản phẩm mới chào bán ra thị trường rất hiếm, có một số ít các giao dịch đến từ các dự án đã chào bán trước đó. Tính đến hết năm 2019, trên cả nước (ngoại trừ Phú Yên, Quảng Bình, Hải Phòng, Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,… và các tỉnh khu vực rừng núi) có 139.281 sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng được đầu tư xây dựng, trong đó 41.667 sản phẩm đã đi vào sử dụng.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh tín dụng siết chặt cộng hưởng với không bán được sản phẩm do dịch bệnh, đã xuất hiện dấu hiệu nhiều chủ đầu tư yếu năng lực tài chính đã tìm kiếm nhà đầu tư để chào mời, chuyển nhượng dự án theo hình thức M&A (mua bán, sáp nhập) hoặc bán cổ phần, hoặc từng phần dự án. Ngoài ra, trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, các chủ đầu tư cũng như các sàn giao dịch buộc phải tạm hoãn hoạt động mở bán dự án vì tâm lý tránh tụ tập đông người.

Tuy nhiên, vẫn có hiện tượng một số nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin về việc đầu tư phát triển dự án của các tập đoàn để đẩy giá, tạo sự hỗn loạn trong thị trường nhằm mục đích trục lợi, ví dụ như ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Thạch Thất (Hà Nội),…

Chưa sớm phục hồi

Dự báo về tình hình thị trường BĐS Việt Nam trong quý II/2020, VARs cho rằng, do dịch Covid-19 vẫn còn diễn biến khá phức tạp nên lượng giao dịch nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý tiếp theo sẽ không nhiều, phần lớn chỉ diễn ra ở phân khúc trung cấp và bình dân vì nhu cầu ở của người dân vẫn ở mức cao. Nguồn cung mới từ các dự án BĐS đủ điều kiện gia nhập thị trường chắc chắn cũng không có nhiều. Ở mỗi địa phương có thể có tổng số dự án mới chỉ đạt ở mức một con số. Hàng hóa chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn từ trước.

Về giá bán, giá nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân sẽ giữ ở mức ổn định như hiện nay, vì lực cầu vẫn yếu bởi ảnh hưởng từ dịch bệnh và lượng hàng tồn không nhiều. Đối với các căn hộ phân khúc cao cấp, giá bán có thể giảm do lực bán chậm (cả từ giai đoạn trước và sau thời điểm dịch bệnh), dẫn đến áp lực vốn cho các dự án buộc chủ đầu tư phải giảm giá.

Giá bán nhà đất và đất nền phụ thuộc vào chất lượng và tiến độ phát triển đô thị cũng như số lượng nguồn cung tại từng địa phương. Khu vực nào có sự đầu tư phát triển đô thị, kinh tế tốt, nguồn dự án chưa nhiều, giá đất trước đó được kiểm soát tốt sẽ tiếp tục giữ giá và có thể tăng chút ít vì những vùng như vậy vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Ngược lại, khu vực nào đang tồn nhiều hàng và tốc độ phát triển kinh tế, đô thị không tương xứng thì giá bán có thể giảm.

Còn tại thị trường BĐS nghỉ dưỡng, quý II/2020 có thể vẫn diễn ra trạng thái “ngủ đông” đối với thị trường giao dịch BĐS nghỉ dưỡng bởi đây vẫn là giai đoạn chưa kết thúc các hoạt động phòng chống dịch bệnh. Nếu tháng 5, tháng 6, Việt Nam ngăn chặn thành công sự lây lan của dịch bệnh thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ có những động thái thức tỉnh và có sự khởi động.

Trước bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, VARs cho rằng, các DN BĐS cần thiết phải nghiên cứu để tìm ra phương án tái cấu trúc lại bộ máy, nhân sự và các giải pháp kinh doanh theo hướng tinh gọn, công nghệ hóa và chuyên nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và giảm chi phí sản xuất, vừa tăng chất lượng vừa giảm giá sản phẩm.

Bên cạnh đó cần chú trọng nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn luôn có tỷ lệ hấp thụ cao cho dù hậu quả của dịch bệnh làm cho tình hình kinh tế suy giảm.

Đối với các sàn giao dịch BĐS nên thực hiện nâng cấp hệ thống công nghệ để tăng hiệu quả kinh doanh; Cấu trúc lại bộ máy, hệ thống quản trị nhằm giảm chi phí và tăng tính cạnh tranh cho DN; Tổ chức các hoạt động đào tạo nhằm nâng cao chất lượng và chuẩn hóa theo hướng chuyên nghiệp đội ngũ nhân viên môi giới…

Đặc biệt để sớm ổn định và đưa thị trường BĐS phát triển bền vững, các sàn giao dịch BĐS cần kiên quyết không vì lợi ích cá nhân mà tiếp tay cho các dự án ma, dự án không phù hợp quy định pháp luật.

VARs cũng kiến nghị Chính phủ đưa các DN đầu tư, kinh doanh dịch vụ BĐS vào nhóm đối tượng được hưởng các gói hỗ trợ của Chính phủ đã phê duyệt vì nhóm này thực chất cũng chịu tác động và ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh. Bên cạnh đó, hoãn tiền thuê đất cho DN kinh doanh BĐS; Hoãn tiền phải nộp bảo hiểm xã hội cho đến hết dịch bệnh và sau khi hết dịch 12 tháng để DN có thêm nguồn hỗ trợ và trả lương cho người lao động...

Đặc biệt Chính phủ cần sớm phê duyệt chính sách bù lãi suất và thúc đẩy các ngân hàng cho vay vốn để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Chắc chắn sau dịch bệnh, nếu chúng ta phát triển mạnh xây dựng nhà ở xã hội sẽ giúp nền kinh tế sớm phục hồi.