Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định. Cụ thể như: Trước đây doanh nghiệp không được thay đổi kỳ hạn trái phiếu đã phát hành, nhưng quy định mới sửa đổi cho phép kéo dài thời hạn của trái phiếu thêm tối đa 2 năm.

Trong trường hợp trái chủ không đồng ý thay đổi này, doanh nghiệp phải có trách nhiệm đàm phán để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Nếu quá trình đàm phán vẫn không đạt kết quả như mong đợi, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ với trái chủ theo phương án phát hành trái phiếu đã công bố.

Doanh nghiệp chào bán trái phiếu chào bán nếu không thể thanh toán đầy đủ và đúng hạn nợ gốc, lãi bằng tiền đồng theo phương án công bố trước đó thì có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán bằng những tài sản khác.

Tuy nhiên, cần đảm bảo nguyên tắc là trái chủ chấp thuận và doanh nghiệp phải công bố thông tin bất thường, chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản dùng để thanh toán.

Nghị định 08 cũng tạm ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân. Theo quy định cũ, để mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, nhà đầu tư cá nhân cần nắm giữ danh mục chứng khoán (không bao gồm giá trị vay ký quỹ) tối thiểu 2 tỷ đồng trong 180 ngày.

Quy định cũ về thời gian phân phối trái phiếu không quá 30 ngày (kể từ khi công bố thông tin đợt chào bán) cũng không còn hiệu lực thi hành. Qua đó, cho phép doanh nghiệp có thêm thời gian tìm kiếm nhà đầu tư, tăng khả năng thành công cho đợt chào bán.

Giới phân tích nhận định, Nghị định 08 phần nào tháo gỡ phần nào áp lực trái phiếu doanh nghiệp và có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, cũng như nhóm cổ phiếu bất động sản.

VN-Index tăng 14,56 điểm

Mở cửa phiên giao dịch đầu tuần, VN-Index tăng gần 8 điểm sau hàng loạt thông tin tích cực. Nhà đầu tư đang khá hưng phấn khi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ cho phép doanh nghiệp thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác, kéo dài kỳ hạn thêm 2 năm, hủy bỏ quy định xếp hạng tín nhiệm đơn vị phát hành và người mua trái phiếu là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp…

Những thông tin này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp ấm trở lại, doanh nghiệp bất động sản giảm áp lực trả nợ đến hạn.

Việc ban hành nghị định mới có hiệu ứng hưng phấn ngay đầu phiên, nhất là dòng bất động sản. Thời điểm 9h30, hàng chục mã bất động sản xanh – tím (tăng giá kịch trần), trong đó đáng chú ý nhất là NVL, DXG, DIG, PDR, LDG, SCR, HQC... đồng lọat tăng hết biên độ, dư mua giá trần hàng triệu đơn vị.

Các mã cổ phiếu "họ Vingroup" như VHM, VRE, VIC đều tăng giá khá mạnh.

Do nhóm cổ phiếu bất động sản tăng giá dữ dội, cộng với đà tăng của nhiều nhóm ngành khác nên khoảng 9 giờ 30 phút, chỉ số VN-Index trên sàn HoSE (TP. Hồ Chí Minh) tăng mạnh 15 điểm lên 1.039 điểm. Toàn sàn có 282 mã tăng, 42 mã giảm.

Trên sàn Hà Nội, chỉ số HNX- Index cũng tăng 3 điểm lên 207 điểm khi có đến 105 mã tăng và 20 mã giảm. Sàn UpCom cũng tăng 0,3 điểm lên 76 điểm với 98 mã tăng, 44 mã giảm.

Cổ phiếu bất động sản chiếm sóng

Theo ông Ma Kha - Trưởng phòng tư vấn đầu tư Mirae Aseet cho rằng, Nghị định 08 sẽ có sự hưởng ứng rất lớn đến nhóm bất động sản, vì đây là nghị định của Chính phủ tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp.

Khả năng sẽ có “sóng T+” cho nhóm cổ phiếu bất động sản trong vài phiên tới. Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn cần chờ tác động của những quy định này đến từng doanh nghiệp.

Tương tự, ông Huỳnh Minh Tuấn - Nhà sáng lập FIDT, cũng đánh giá thông tin này sẽ tác động tích cực đến thị trường chứng khoán nói chung và nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng. Trong ngắn hạn, ông Tuấn dự đoán nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ phản ứng rất tích cực vì đang “nắng hạn” lại gặp “mưa rào”.

Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn còn nhiều khó khăn chưa được tháo gỡ. Trong thời gian tới, chuyên gia này cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có khả năng bị thải loại rất lớn và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đã nêu rõ điều đó. Trong tương lai, bất động sản sẽ không phát triển ồ ạt mà sẽ đi vào chiều sâu, đi vào nhu cầu thực.

Đặc biệt, ông Tuấn nhấn mạnh câu chuyện pháp lý cũng là vấn đề chủ chốt của các doanh nghiệp bất động sản. Vướng mắc mà các dự án bất động sản đang gặp phải đó là phải đấu giá lại toàn bộ; cơ cấu tính quyền sử dụng đất và tái định cư.

Tuy vậy, thời gian được giãn ra thêm 2 năm cũng phần nào đủ để giải quyết vấn đề pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản. Chuyên gia này cho rằng đây cũng cũng xem như một đợt thanh lọc có chủ đích để chọn lọc những doanh nghiệp bất động sản thực sự chất lượng.

Giới phân tích nhận định, hiện tại nhóm cổ phiếu bất động sản đang trong quá trình tạo đáy và quá trình này có thể kéo dài vài quý. Đây cũng là cơ hội tốt để nhà đầu tư tạo bộ lọc lựa chọn những doanh nghiệp chất lượng.

Về tiêu chí lựa chọn cổ phiếu bất động sản trong thời điểm này, các chuyên gia đưa ra 3 gợi ý. Đó là sản phẩm và năng lực bán hàng; những doanh nghiệp có sức khoẻ tài chính lành mạnh, giảm đòn bẩy về mức an toàn sẽ là sự lựa chọn tốt; quỹ đất sạch để có thể triển khai các dự án mới trong tương lai và chiến lược bán hàng.

“Với hơn 6 triệu nhà đầu tư cá nhân, trong đó gần 80% là đầu cơ thì nhóm bất động sản vẫn có sức hấp dẫn đặc biệt dù sự biến động rất lớn. Dù vậy, nhà đầu tư cần nhớ tham gia cổ phiếu bất động sản trong thời điểm này phải am hiểu rất sâu trong lĩnh vực này và cũng không phải doanh nghiệp nào cũng đầu tư được”, ông Tuấn nhấn mạnh.