Một nghiên cứu được thực hiện năm 1992 và cập nhật năm 1995 ở Mỹ cho biết hơn 4/5 trong số ngót 1700 chủ Timeshare được hỏi đều trả lời hài lòng với việc mua resort-Timeshare của họ, trong đó có 2/3 khẳng định những gì họ kỳ vọng vào thời điểm mua Timeshare đều đã được thực hiện hoặc vượt quá cả những kỳ vọng; việc mua Timeshare với cuộc sống của họ là rất tích cực hoặc tích cực; 3/4 sẵn sàng khuyên bạn bè nên mua Timeshare…

Sự hấp dẫn của bất động sản nghỉ dưỡng chinh phục toàn cầu

Bên cạnh Rental management (ủy thác cho thuê quản lý), một thuật ngữ khác cũng được nhắc tới nhiều trong gần đây trên thị trường bất động sản Việt Nam là Timeshare (hoặc Timesharing).

“Timesharing” là từ ghép, kết hợp của 2 từ Time (thời gian) và Share (chia sẻ). Đây là các hoạt động chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng (sharing vacation time) tại các khu du lịch resort trong một khung phận địa lý nhất định. Nói cách khác, Timeshare là việc mua quyền sở hữu một bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định và trong một khoảng địa lý được chọn lựa. Khách hàng mua hay tham gia một chương trình bất động sản Timeshare có quyền sử dụng một bất động sản nào đó (cụ thể là Villa) mà mình sở hữu và trao lại quyền khai thác cho chủ đầu tư, nhưng vẫn có quyền sử dụng bất động sản đó hay trao đổi với chủ sở hữu khác cùng hệ thống liên kết trong 1 khoảng thời gian cụ thể (theo ngày, theo tuần hay tháng) cho bất kì mục đích nào (nghỉ ngơi hay tổ chức đón tiếp bạn bè) tại một khu resort.

Các sản phẩm Timeshare có thể phân loại với 3 hình thức phố biến nhất là: (1) Deeded Interests (tạm dịch là “hợp đồng bán đứt tài sản”): người mua sẽ nhận được quyền sở hữu tài sản được mua từ những người phát triển và vận hành hệ thống Timeshare.

Người mua Timeshare bằng phương thức ‘deeded’ sẽ được nhận quyền sở hữu hợp pháp và quyền sử dụng tài sản đó theo khoảng thời gian được đưa ra cụ thể trong hợp đồng. Dưới hình thức ‘deeded’ này, người mua có quyền hợp pháp để: (a) Sử dụng vĩnh viễn tài sản đó; (b) Cho phép để lại như một thừa kế tài sản cho các thành viên trong gia đình; (c) Bán bất động sản khi mà khách hàng không còn muốn giữ tài sản đó.

(2) Right-to-use (tạm dịch là “hợp đồng quyền sử dụng”): Với hình thức này người mua không có quyền sở hữu tài sản, mà sẽ được sử dụng các cơ sở vật chất của Timeshare trong những khoảng thời gian nhất định. Khi hết thời hạn của khoảng thời gian sở hữu như trên hợp đồng (Ví dụ: 20 năm), quyền của người mua đối với bất động sản đó sẽ bị xóa bỏ trừ trường hợp họ tiếp tục ký hợp đồng gia hạn.

(3) Leasehold agreements (tạm dịch “Hợp đồng thuê bất động sản”): loại giao kèo này cũng giống với hình thức “right-to-use contract”, tức người mua có quyền nắm giữ quyền lợi thuê bất động sản theo hợp đồng. Các quyền lợi này luôn thấp hơn so với quyền lợi của người nắm giữ toàn bộ tài sản đó (full ownership interest).

Trong thực tế, điều này có nghĩa là người mua có quyền sống ở những đơn vị Timeshare trong một khoảng thời gian nhất định, và khi kết thúc thời hạn cho thuê, bất động sản đó sẽ được trao trả lại cho người phát triển và vận hành hệ thống. Một trong những sự khác biệt căn bản giữa “leasehold arrangement” và “right-to-use contract” đó là về khoảng thời gian hiệu lực của hợp đồng. Thông thường thì hợp đồng của ‘leasehold’ sẽ trong một khoảng thời gian ngắn hơn so với hợp đồng ‘right-to-use’.

Trên thực tế, các sản phẩm Timeshare sẽ đến từ hình thức chuyển nhượng hoặc không chuyển nhượng (và thường được đề cập đến như trong hình thức “right-to-use”). Cho dù là dưới phương thức giao kèo nào đi chăng nữa thì người dùng, đựơc hiểu như là những người chủ sở hữu, sẽ được cho quyền sử dụng trong một khu resort nhất định, trong một đơn vị nhất định (villa) và đặc quyền sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.

Ngành công nghiệp Timeshare có lịch sử phát triển thành công trên thế giới hơn 50 năm và ngày càng được ưa chuộng trên thế giới. Theo Hiệp hội Ragatz, năm 2002, trong số 5.791 timeshare resort cung cấp 325.000 căn hộ trên thế giới (trung bình một timeshare resort có khoảng 60 căn hộ), Bắc Mỹ có 1.700 resort (31%); Châu Âu chiếm 25%. Châu Mỹ Latin chiếm 16%. Châu Á chiếm 14%; châu Phi 6% và Úc 3%. Vào cuối năm 2003, Châu Âu có trên 600 công ty với khoảng 40.000 nhân viên hoạt động kinh doanh timeshare resort và 1.4 triệu chủ timeshare cung cấp khoảng 60-70 triệu chỗ ngủ (bed-nights) mỗi năm. Ở Châu Mỹ Latin, có khoảng 41.500 căn hộ timeshare được xây dựng, hàng năm cung cấp trên 12 triệu chỗ ngủ mỗi đêm (unit nights).

Người sở hữu Timeshare toàn quyền sử dụng, chuyển nhượng lại, trao đổi mua bán, cho thuê hoặc là tài sản thừa kế. Hơn nữa, Timeshare không chỉ cho phép chủ sở hữu gia tăng cơ hội thực hiện những chuyến nghỉ dưỡng hàng năm tại căn hộ đảm bảo chất lượng của mình, mà còn tạo cơ hội đa dạng hóa các trải nghiệm nghỉ dưỡng tại các căn hộ của các chủ sở hữu khác cùng hệ thống.

Đầu tư Timeshare là loại hình đầu tư thu hồi vốn khá nhanh và ít rủi ro, việc bất động sản được cho thuê ở phân khúc du lịch nghỉ dưỡng luôn cho lợi nhuận cao hơn rất nhiều so với phân khúc bình thường. Sự kết hợp hình thức Rental management với hình thức timeshare, cho phép chủ sở hữu khi “đi vắng” sẽ giao lại cho chủ đầu tư quản lý và kinh doanh bất động sản này theo hình thức khách sạn, và cùng nhau chia sẻ lợi nhuận thu được theo hợp đồng cam kết; nhờ đó cả tiết kiệm được các chi phí đầu tư ban đầu, bảo dưỡng, chăm sóc khu biệt thự, nhận được thu nhập từ việc cho thuê và hưởng lợi từ sự tăng trưởng bất động sản trong tương lai…

Khơi dòng vốn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam

Timeshare Việt Nam còn khá non trẻ, khởi đầu là các khu nghỉ dưỡng cung cấp các dịch vụ và sản phẩm này do các tập toàn khách sạn và quản lý bất động sản nước ngoài triển khai, như: Hồ Tràm Sanctuary, The Nam Hai, Furama resort tại miền Trung, dự án Flamingo Đại Lải resort, Tản Viên resort tại Hà Nội và hiện nay là chuỗi các khu nghỉ dưỡng biển do FLC tiên phong.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam có nhiều tiềm năng và triển vọng khả quan, do lợi ích của loại hình này đã được ghi nhận trên thế giới; do sự mở cửa và phát triển kinh tế; do nhiều lợi thế điều kiện tự nhiên và tài nguyên du lịch; cũng như do dân số Việt Nam ngày càng tăng về quy mô, cải thiện về thu nhập và nhu cầu nâng cao chất lượng sống...

Cho vay bất động sản nghỉ dưỡng dường như an toàn với các ngân hàng thương mại hơn cho vay bất động sản riêng lẻ do được bảo đảm bằng sự cộng hưởng những năng lực tài chính, kinh doanh của chủ đầu tư, người mua và những lợi ích bổ sung của các sản phẩm nghỉ dưỡng trong tổng thể chuỗi bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi vậy, nhiều ngân hàng coi đây là một ưu tiên cho vay và sẵn sằng liên kết với chủ đầu tư đưa ra các gói cho vay hấp dẫn, nhờ đó khơi thông dòng vốn cho đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Hơn nữa, để kích thích dòng đầu tư vào thị trường này, có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang triển khai nhiều chương trình khuyến mại hết sức đa dạng và hấp dẫn; Đặc biệt, có sự bùng nổ mạnh mẽ xu hướng chủ đầu tư cùng góp vốn, chia sẻ rủi ro đầu tư và cam kết tỷ lệ lãi cao (khoảng 10% /năm trong 10 năm đầu) qua khai thác cho thuê dưới nhiều hình thức.

Thậm chí, Công ty TNHH Xây Dựng Nam Hải cam kết lợi nhuận đến 12% dành cho nhà đầu tư vào dự án đô thị phố biển Marine City tại Cửa Lấp - Vũng Tàu với. Đây là mức lợi nhuận cao nhất so với mặt bằng chung trên thị trường. Hàng loạt dự án, biệt thự biển và nội địa cao cấp kèm theo cam kết lợi nhuận, chiết khấu, khuyến mãi lớn, kéo dài trong hàng chục năm, được đảm bảo bằng bất động sản tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Phan Thiết, Bình Thuận, Vũng Tàu, Quảng Ninh, Hà Nội đã thu hút nhiều nhà đầu tư nhập cuộc.

Bất động sản nghỉ dưỡng là những sản phẩm tài chính tinh vi, đòi hỏi quy mô các suất đầu tư rất lớn, thời gian kéo dài, nên khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng cần trường vốn và cân nhắc khả năng tài chính an toàn cá nhân; chọn đúng căn hộ có tính thanh khoản cao, nhất là vị trí đắc địa, kết nối tốt với giao thông quốc tế, tàu du lịch, sân bay, đường cao tốc, do chủ đầu tư có uy tín triển khai và có triển vọng gia tăng giá trị. Nhà đầu tư sẽ có rủi ro nếu sử dụng vốn vay với tỷ lệ lớn và lãi suất thả nổi và càng rủi ro hơn nếu lãi suất vay lớn hơn mức lợi nhuận cam kết mà chủ đầu tư dự án bất động sản dành cho mình.

Rủi ro từ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng còn đến từ sự “trục trặc kỹ thuật” khi chủ đầu tư không tìm được khách thuê và không đảm bảo được cam kết mức lợi nhuận cho nhà đầu tư như thỏa thuận ban đầu trước những biến động tiêu cực của dòng khách và áp lực cạnh tranh thị trường ngày càng tăng.

Trong bối cảnh bùng nổ du lịch quốc tế và nâng cao nhu cầu du lịch theo các sản phẩm cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng đang và sẽ tiếp tục trở thành lĩnh vực đầu tư có triển vọng. Nguồn vốn sẽ chảy vào đây ngày càng nhiều và chỉ có thể phát triển bền vững khi cơ chế huy động vốn cho loại hình bất động sản này đáp ứng tối ưu các nhu cầu và khả năng thực lực của các bên, bảo đảm hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro của cả chủ đầu tư, cũng như nhà đầu tư và ngân hàng.