Khách thuê trở lại, thị trường căn hộ dịch vụ sôi động

Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý II/2022 của Savills công bố mới đây cho thấy, công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ đạt 74%, tăng 6 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình cũng tăng nhẹ 1% theo quý, đạt 496.800 VND/m2/tháng. Trong đó, nổi trội là phân khúc hạng A ghi nhận tăng 3% theo quý và 6% so với cùng kỳ năm trước.

Có thể thấy, với tình hình hoạt động cải thiện, thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ đạt lượng tiêu thụ cao nhất kể từ quý I/2020, sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Từ khi Việt Nam mở cửa biên giới trở lại vào tháng 3/2022, nhóm chuyên gia nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản và Đài Loan làm việc trong ngành xây dựng và sản xuất đã quay trở lại. Cùng với đó là nguồn cầu đến từ các sinh viên quốc tế và người lao động quay trở lại Việt Nam sau thời gian dài đóng cửa.

Theo Cục Thống kê Thành phố, trong 6 tháng đầu năm 2022, TP. Hồ Chí Minh có 304 dự án FDI mới với số vốn đăng ký 231 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm là tín hiệu tích cực đối với thị trường do đối tượng khách chủ yếu là người nước ngoài.

Để đáp ứng nguồn cầu tiềm năng này, trong quý vừa qua, dự án căn hộ dịch vụ hạng C Saigon Airport Plaza với 44 căn đã vận hành trở lại. Trong tương lai, dự kiến thị trường sẽ đón nhận 780 căn đến từ 5 dự án, trong đó nguồn cung khu trung tâm chiếm khoảng 38%.

Theo ghi nhận của PV, các khu căn hộ dịch vụ xuất hiện ngày càng nhiều trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh với mức giá thuê đa dạng tuỳ diện tích và vị trí. Đơn cử tại khu vực quận Bình Thạnh - một trong những quận phát triển ở TP. Hồ Chí Minh với nhiều trường đại học lớn như: Đại học Kinh tế Tài chính TP. Hồ Chí Minh, Đại học Giao thông Vận tải TP. Hồ Chí Minh, Đại Học Công Nghệ TP. Hồ Chí Minh - Hutech..., nhu cầu thuê từ sinh viên và giảng viên tăng mạnh. 

Em Phạm Như Yến, hiện là sinh viên năm cuối Trường Đại học Hutech cho biết, em đang cùng bạn thuê một căn hộ dịch vụ có diện tích 27m2 tại đường D2, quận Bình Thạnh với giá 6 triệu đồng/tháng.

"Em thấy căn hộ dịch vụ đang được nhiều bạn sinh viên từ các trường đại học ở đây quan tâm tìm thuê. Hiện tại em cũng đang làm marketing cho một công ty chuyên phân phối cho thuê căn hộ dịch vụ tại TP. Hồ Chí Minh. Nhu cầu thuê căn hộ đang tăng mạnh, đặc biệt là khi năm học mới bắt đầu. Vào những mùa cao điểm như thế này, công suất phòng có khi không đủ đáp ứng", Yến chia sẻ. 

Cạnh tranh mạnh với căn hộ cho thuê

Căn hộ dịch vụ cho thuê đã có bước phục hồi tích cực hậu Covid-19. Tuy nhiên, thị trường đang có sự cạnh tranh gay gắt giữa loại hình này với căn hộ chung cư cho thuê (buy-to-let).

Chuyên gia của Savills chỉ ra, căn hộ chung cư cho thuê - phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn.

Khảo sát của đơn vị này cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn 40% so với giá thuê trung bình của căn hộ chung cư hạng A và B. Bên cạnh đó, nguồn cung lớn căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường từ nay đến năm 2024 với 26.000 căn hạng A và B được bàn giao và cho thuê. Đây được xem là một áp lực lớn đối với thị trường căn hộ dịch vụ tương lai.

Phân tích thêm về xu hướng này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại (buy-to-let) có mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% mỗi năm trong 2 năm. Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ chung cư đang có giá thuê dần tăng trở lại mức trước dịch.

“Sự chênh lệch giá thuê giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ bán cho thuê lại cho thấy loại hình căn hộ dịch vụ, nhất là phân khúc hạng C, đang đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ căn hộ trung và cao cấp. Các dự án căn hộ ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp. Điều này thu hút khách thuê chuyển dịch sang căn hộ cho thuê có mức giá tốt hơn”, bà Trang phân tích.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê, chuyên gia này cho biết, nhà đầu tư thường cân nhắc 2 khoản lợi nhuận là lợi nhuận từ tăng giá của bất động sản và lợi nhuận từ cho thuê.

“Khảo sát của chúng tôi trong quý II/2022 cho thấy lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng. Mức lợi nhuận cho thuê nằm trong khoảng 3,2%/năm đến 6,5%/năm tùy theo khu vực. Trong đó, khu CBD, khu đô thị mới tại quận 2 và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ thuộc TP. Thủ Đức có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7% đến 6,5%”, bà Trang cho biết thêm.

Mặc dù mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao song chuyên gia này khuyến nghị các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trên giá trị tài sản để đưa ra được quyết định đầu tư sáng suốt.