Việt Nam đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, nên phát sinh nhu cầu cao về bất động sản (BĐS) công nghiệp. Nhiều tập đoàn lớn nước ngoài đang chọn Việt Nam là quốc gia để đặt nhà máy sản xuất và đầu tư dài hạn, trở thành tiền đề và điều kiện để hình thành cầu BĐS công nghiệp.

Đi kèm theo đó là nhu cầu về địa điểm thuê nhà xưởng, kho bãi cũng tăng. Các doanh nghiệp (DN) sản xuất công nghiệp cũng như dịch vụ logistics cũng sẽ thích ứng trong thời gian tới, nên cần nhiều quỹ đất dành cho các ngành dịch vụ bổ trợ phát triển công nghiệp. Do đó, BĐS công nghiệp được nhận định sẽ có nhiều khởi sắc thời gian tới.

Tuy nhiên, đi kèm với sự phát triển, thị trường BĐS công nghiệp cũng đối mặt nhiều rủi ro, bất ổn, do đó cần phải lường trước rủi ro và tận dụng cơ hội để phát triển bền vững. Chính phủ cần có nhiều giải pháp thúc đẩy hiệu quả và đảm bảo sự công bằng.

Các chính sách kinh tế nói chung đều hoặc nhằm vào mục tiêu làm cho nền kinh tế phát triển lên, hoặc làm thay đổi cách thức phân chia nguồn lực của nền kinh tế. Khi nguồn lực của nền kinh tế là hữu hạn, thị trường vận hành theo quy luật cung cầu sẽ góp phần phân bổ nguồn lực có hiệu quả.

Thực trạng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Tính đến giữa năm 2017, cả nước có 325 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 94,9 nghìn ha và 16 khu kinh tế (KKT) ven biển được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước xấp xỉ 815 nghìn ha.

Về thu hút đầu tư, các KCN, KKT đã thu hút được 375 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký mới và điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt gần 6,2 tỷ USD và 318 dự án đầu tư trong nước và điều chỉnh tăng vốn cho 115 dự án với tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 108.000 tỷ đồng. Ở Việt Nam, hiện này đã có nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới đặt nhà máy như Samsung, Intel….

Việc phát triển các KCN đã tạo ra một hệ thống kết cấu hạ tầng mới tương đối hoàn chỉnh, có giá trị lâu dài, không chỉ phục vụ riêng cho KCN mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, thay đổi bộ mặt các địa phương, thúc đẩy tốc độ phát triển các khu đô thị.

Đây chính là điểm đột phá và mô hình khá hiệu quả về xây dựng hạ tầng có tác dụng thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu  kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Về quy hoạch các KCN, cơ bản, các tỉnh thành phố đều có quy hoạch KCN, cụm công nghiệp gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và vùng kinh tế. Việc thu hồi đất để xây dựng KCN của các địa phương trong những năm qua thực hiện theo hình thức “cuốn chiếu” - có dự án mới thu hồi và cho thuê đất.

Cách làm như trên đã giải quyết được hiệu quả sử dụng đất, hạn chế được tình trạng bỏ đất hoang. Hầu hết diện tích tại các KCN và cụm công nghiệp đều được lấp đầy.

Tuy nhiên, trong quá trình phát triển của thị trường còn nhiều tồn tại, hạn chế, cụ thể:

- Còn nhiều bất cập trong hoạt động quy hoạch khu và cụm công nghiệp, như chưa gắn kết với quy hoạch phát triển kinh tế của vùng, lãnh thổ và địa phương, tính liên kết vùng thấp. Vì vậy, chưa phát huy hết thế mạnh và tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp của từng địa phương nơi có các KCN được xây dựng.

- Vấn đề ô nhiễm, xả thải diễn ra phổ biến, trầm trọng như vụ Vedan, Formusa… cho thấy, vấn đề quản lý BĐS công nghiệp đang có vấn đề, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, hình thức xử phạt – răn đe chưa đủ mạnh và hơn nữa chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn và có trách nhiệm với xã hội.

- Tính minh bạch trong hoạch định chính sách và thông tin thị trường còn hạn chế. Trong một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi như Việt Nam thì tình trạng thông tin bất cân xứng trên thị trường sẽ luôn phổ biến vì các nguyên tắc kinh tế thị trường chưa được hoàn thiện, hệ thống pháp luật, các nguyên tắc ứng xử, đạo đức kinh doanh còn yếu kém. Từ đó, gây nhiều rủi ro đối với sự phát triển của thị trường BĐS công nghiệp.

Triển vọng bất động sản công nghiệp

Tình hình phát triển thị trường BĐS công nghiệp của Việt Nam thời gian tới, cần chú ý một số nội dung sau:

Thứ nhất, Việt Nam sẽ là điểm đến của các DN lớn của nước ngoài sau khi các hiệp định thương mại tự do (FTA) được đàm phán và thực thi và cầu tăng đối với BĐS công nghiệp khi các DN lớn của nước ngoài sẽ tăng cường đặt các nhà máy sản xuất tại Việt Nam nhằm tận dụng được những ưu đãi về thuế và chi phí nhân công cạnh tranh.

Đón trước làn sóng đầu tư này, nhiều DN đã đầu tư sẵn sàng hạ tầng để đón sóng đầu tư. Các DN nội địa, các DN lớn của nước ngoài sẽ đầu tư, rót vốn đầu tư KCN. Hiện nay, các tập đoàn hàng đầu thế giới đều đã có các dự án đầu tư vào các KCN của Việt Nam.

Chẳng hạn, (KCN Thăng Long III) gần đây nhất, Tập đoàn LG (Hàn Quốc) đã ký hợp đồng thuê KCN Tràng Duệ của Kinh Bắc trị giá 650 tỷ đồng, và một DN khác cũng ký hợp đồng thuê KCN Hàm Kiệm I (Bình Thuận) của Địa ốc Hoàng Quân với giá trị hơn 11 tỷ đồng. Những hợp đồng trị giá hàng trăm tỷ đồng tại KCN Bình Minh (Vĩnh Long) đang trong quá trình thương lượng.

Việt Nam đang trở thành điểm đến công nghiệp hàng đầu trên thế giới do chi phí nhân công thấp và nằm trong cầu về phân khúc này lại có xu hướng tăng cao. Điều này sẽ gia tăng cầu về BĐS công nghiệp tại các KCN, kho bãi và nhà máy. Đối tượng được hưởng lợi lớn nhất là các chủ đầu tư KCN, những DN đã đi trước và sở hữu KCN, cụm cảng với quỹ đất giá thấp trước đây.

Thứ hai, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư trên thế giới: Việt Nam có chi phí nhân công cạnh tranh và có vị trí thuận lợi về giao thông giữa châu Á, Âu và châu Mỹ.

Ngoài ra, các hiệp định thương mại tự do với: EU, Chi Lê, Hàn Quốc, Liên minh thuế quan… sẽ giúp gỡ bỏ hoàn toàn hàng rào thuế quan xuất nhập khẩu, là lợi ích vô cùng quan trọng của các nhà sản xuất quốc tế. Xuất khẩu hàng điện tử tăng nhanh chóng đã thúc đẩy sự mở rộng của các nhà máy sản xuất của các công ty Nhật Bản và Hàn Quốc tại Việt Nam như Samsung và các công ty phụ trợ.

Nhiều DN sản xuất những mặt hàng công nghệ cao như các tập đoàn: Samsung, Intel cũng chọn Việt Nam là điểm đặt nhà máy, góp phần thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu kinh tế, tạo công ăn việc làm và tăng cầu đối với BĐS công nghiệp.

Trong thời gian tới, thị trường BĐS công nghiệp sẽ còn rất nhiều tiềm năng. Hiện nay, theo đánh giá của các tổ chức tài chính quốc tế, đã có một sự dịch chuyển vốn đầu tư từ Trung Quốc sang các nước trong khối ASEAN.

Thứ ba, Việt Nam có môi trường chính trị ổn định và nỗ lực hội nhập kinh tế quốc tế: Môi trường chính trị ổn định và nỗ lực hội nhập kinh tế là cam kết đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt đối với các ngành công nghiệp chế tạo và công nghệ cao với thời gian đầu tư lâu và giá trị lớn. Hơn nữa, Việt Nam đang phấn đấu trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại nên đối với BĐS công nghiệp sẽ còn tăng lên trong thời gian tới.

Nguồn: Bộ Công Thương (2016)

Việc đàm phán và thực thi 16 Hiệp định Thương mại tự do (FTA) sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, tạo cơ hội phát triển nhiều lĩnh vực công nghiệp như công nghiệp phụ trợ, công nghiệp chế tạo... Việt Nam sẽ cần có nhiều quỹ đất cho phát triển công nghiệp. Theo dự tính, đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 KCN, trong đó diện tích cần khoảng 200 nghìn ha, phấn đấu tỷ trọng công nghiệp trong GDP tăng lên 60 % so với 40% hiện nay.

Thứ tư, Việt Nam đang xúc tiến thành lập 3 đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt: Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang). Đây sẽ là nhân tố tác động tới BĐS nói chung và BĐS công nghiệp thời gian tới.

Một số khuyến nghị

Để phát triển thị trường BĐS công nghiệp bền vững, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới, cần tập trung vào một số vấn đề sau:

Thứ nhất, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS công nghiệp, quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước.

Với xu thế hội nhập nhanh vào nền kinh tế thế giới thông qua thực thi các cam kết mở cửa thị trường hàng hóa- dịch vụ và thu hút đầu tư nước ngoài cùng với vị trí địa lý thuận lợi, rõ ràng cầu đối với BĐS công nghiệp ngày càng tăng và những bước tiến này sẽ mang lại lợi ích lớn cho nhiều ngành nghề kinh doanh của Việt Nam. Riêng đối với BĐS công nghiệp, nhu cầu của các ngành liên quan đến BĐS công nghiệp như KCN, nhà kho, và ngành hậu cần sẽ có tăng trưởng đáng kể.

Đối tượng được hưởng lợi lớn nhất là các chủ đầu tư KCN, những DN đi trước và sở hữu KCN, cụm cảng với quỹ đất giá thấp trước đây. Bên cạnh đó, tập trung quy hoạch các KCN và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài.

Thứ hai, minh bạch hoá thông tin quy hoạch BĐS, tạo điều kiện để quy luật cung cầu thị trường vận hành có hiệu quả. Nhằm khắc phục được tình trạng thông tin bất cần xứng cần thiết phải xây dựng được hệ thống thông tin về thị trường; Tăng cường phổ biến thông tin giúp minh bạch hoá thị trường và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường này.

Nếu một thị trường có hiệu quả về mặt thông tin, tức là tất cả các thông tin liên quan được phản ánh trung thực trong giá cả thị trường, thì không có một tác nhân riêng lẻ nào có đủ động cơ để thu thập thông tin mà dựa trên đó giá cả được xác định.

Thứ ba, Chính phủ tập trung nghiên cứu và định hướng sự phát triển của thị trường theo hướng khắc phục các thất bại của thị trường. Nguồn lực của nền kinh tế chỉ hữu hạn, khi thị trường này không mang lại hiệu quả cho nền kinh tế thì cần phải chuyển nguồn lực đó sang các khu vực khác của nền kinh tế mang lại hiệu quả cao hơn. Tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả là sự phân bổ có hiệu quả các nguồn tài nguyên khan hiếm của xã hội.

Cần tuân thủ quy luật cung cầu để thị trường điều tiết. Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc khắc phục các khiếm khuyết của thị trường chẳng hạn như: Tình trạng thông tin không hoàn hảo do ngoại ứng; hàng hoá công cộng do sức mạnh độc quyền và phân phối thu nhập không công bằng...

Nhà nước sử dụng tất cả các biện pháp có thể có để can thiệp vào nền kinh tế nhằm hạn chế và khắc phục những khiếm khuyết của thị trường (mà bản thân cơ chế tự điều tiết của thị trường không khắc phục được), cũng như tạo nên sự ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy công bằng xã hội.

Thị trường không thể tự thân vận động có hiệu quả mà nó đòi hỏi một khung pháp lý, quy chế và chính sách mà chỉ có Chính phủ mới có thể tạo ra được.       

1. Ngô Tuấn Anh (2018), Chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS công nghiệp của Việt Nam trong bối cảnh mới, Hà Nội;

2. Bộ Công Thương (2016), Báo cáo về phát triển các KCN và cụm công nghiệp thời gian qua, Hà Nội;

3. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2017), Báo cáo về thu hút đầu tư vào KCN và cụm công nghiệp thời gian qua;

4. Joseph Stiglitz (1974), “Information and capital market” mimeo., Oxford University.