Vai trò của tín dụng trong phát triển thị trường bất động sản

Xét trong mối quan hệ tương quan, thị trường tài chính - tiền tệ với thị trường bất động sản (BĐS) luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau. Thị trường BĐS là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng, nên những biến động của thị trường này có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính - tiền tệ.

Khi thị trường BĐS suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng. Ngược lại, thị trường tài chính - tiền tệ là nơi cung vốn dồi dào cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, có thể mang đến sự tăng trưởng nhanh hoặc suy giảm cho thị trường BĐS.

Thực tế trong nước và quốc tế cho thấy, trong trường hợp thị trường vốn bị thắt chặt, hoặc “nới lỏng” quá mức thì thị trường BĐS cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn trong trạng thái “đóng băng” hoặc “bong bóng”.

Tín dụng cho đầu tư BĐS từ các ngân hàng thương mại (NHTM) chính là yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Tín dụng ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ và là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, khi mà dòng vốn này được đầu tư có hiệu quả.

Ngược lại, sự phát triển hiệu quả của thị trường BĐS lại là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 - 2 USD, bởi thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động…

Do vậy, để thị trường BĐS phát triển bền vững, việc đầu tư tín dụng của hệ thống NHTM vào thị trường BĐS cần có những định hướng chiến lược rõ ràng; Thường xuyên phân tích dự báo xu hướng phát triển của thị trường BĐS nói chung và từng phân khúc thị trường nói riêng.

Thực trạng tín dụng bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Thời gian qua, thị trường BĐS của Việt Nam trải qua không ít thăng trầm, trong đó một trong những nguyên nhân chính là tác động từ thị trường tài chính - tiền tệ. Trước năm 2010, thị trường BĐS tăng trưởng khá, nhiều dự án công trình được khởi công xây dựng, nhiều nhà đầu tư phát triển mới tham gia vào thị trường đầu tư phát triển.

Sau năm 2010 thị trường BĐS đã “chững lại” do một số nguyên nhân như: Hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS, tỷ lệ lãi suất cho vay trên thị trường quá cao...

Năm 2013, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường BĐS được thực hiện như: gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, hạ lãi suất cho vay, sự ra đời của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) giải quyết một phần nợ xấu BĐS... phần nào giúp thị trường vượt qua khó khăn và dần hồi phục.

Giai đoạn từ năm 2014 - 2016, thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến sự hồi phục rõ nét, nhất là năm 2015 thể hiện qua lượng giao dịch tăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho BĐS tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa BĐS chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường…

Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn ước đến cuối tháng 5/2017 đạt 1,596 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2016 và tăng 22,04% nếu so cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, dư nợ tín dụng bằng VND chiếm 90,6% tổng dư nợ, tăng 8,31% so cuối năm 2016; Dư nợ tín dụng bằng ngoại tệ chiếm 9,4% tổng dư nợ, đạt mức tăng trưởng 8,26%; Dư nợ tín dụng trung, dài hạn chiếm 54,8% tổng dư nợ trên địa bàn và tăng 4,72% so cuối năm 2016; Dư nợ tín dụng ngắn hạn chiếm 45,2%, tăng 12,99%...

Trong 6 tháng đầu năm 2017, tín dụng BĐS của TP. Hồ Chí Minh có mức tăng trưởng đạt 6,35% - mức tăng trưởng rất cao, nếu so với cùng kỳ năm 2016 (đạt 5%). Mặc dù tín dụng tăng trưởng cao, nhưng lãi suất lại ổn định và khá hợp lý, trong đó, lãi suất vay mua nhà xã hội giữ ở mức 4,8%.

Trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn TP. Hồ Chí Minh đã huy động được khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, tăng 4,5% so với cuối năm 2016; Dư nợ tín dụng đạt 1,6 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 10% và tốc độ tăng trưởng tín dụng cao hơn tốc độ tăng trưởng huy động vốn.

Tuy nhiên, dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn lại không có nhiều biến động, luôn chiếm khoảng 10% tổng dư nợ. Đặc biệt, theo Hiệp Hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2017, số DN BĐS thành lập mới trên địa bàn tăng mạnh và chiếm tỷ lệ lớn trong số DN mới thành lập, có 18.000 DN được thành lập trên địa bàn thì 1/3 trong số đó là DN BĐS. Việc có rất nhiều DN BĐS mới thành lập cho thấy, thị trường BĐS thu hút sự quan tâm của giới đầu tư và khởi nghiệp xã hội.

Những kết quả trên có được là do môi trường pháp lý đã được cơ bản hoàn thiện, hỗ trợ cho thị trường BĐS hoạt động thông suốt; Các chính sách tăng cầu BĐS và việc nới lỏng chính sách tín dụng cho lĩnh vực BĐS cũng đã đóng góp tích cực cho sự phục hồi và phát triển này.

Bắt đầu từ năm 2013, tín dụng BĐS có xu hướng tăng và có tốc độ tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng nền kinh tế. Với việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, trong đó đã xác định lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn về 50%, đồng thời, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, là cơ sở thúc đẩy dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS trong năm 2016.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2016, thị trường phát triển tốt, trở thành một trong những ngành năng động nhất. Thị trường đang chứng kiến những thay đổi tích cực về chất lượng và sự đa đạng của sản phẩm trong các phân khúc BĐS khác nhau.

Hiện nay, các biện pháp chính sách của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), NHTM liên quan đến thị trường BĐS cho thấy, tín dụng cho lĩnh vực này sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn so với năm 2016. Ngoài ra, năm 2017 sẽ có thêm các NHTM áp dụng chuẩn Basel II nên hoạt động cho vay sẽ được kiểm soát chặt chẽ, chất lượng đầu tư tín dụng BĐS tăng lên, tạo nền tảng bền vững trong phát triển thị trường BĐS những năm tiếp theo.

Nâng cao chất lượng, hạn chế rủi ro trong tín dụng bất động sản

Trong thời gian tới, để nâng cao chất lượng tín dụng, hạn chế rủi ro trong tín dụng BĐS cần chú ý một số nhiệm vụ trọng tâm sau:

Thứ nhất, các NHTM cần thực hiện kiểm soát chặt chẽ đối với các dự án BĐS… để hạn chế các rủi ro phát sinh đúng như chỉ đạo của NHNN. Trước khi quyết định tài trợ tín dụng cho một dự án BĐS các NHTM cần dựa trên nhiều yếu tố và tổng thể, từ lịch sử quan hệ tín dụng giữa nhà phát triển dự án với ngân hàng, đến năng lực chủ đầu tư, năng lực nhà thầu, tính thanh khoản của dự án, phân khúc khách hàng mà dự án nhắm đến…

Thứ hai, Chính phủ nên chỉ đạo đẩy nhanh việc phát triển thị trường BĐS, hoàn thiện cơ chế chính sách và các vấn đề liên quan để định hướng, đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường BĐS đồng bộ, hỗ trợ thị trường phát triển minh bạch như: Xử lý quyết liệt nợ xấu; đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về vấn đề giải chấp cho các TCTD, cho phép các DN được phá sản khi không còn khả năng phát triển.

Về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thị trường BĐS cần tiếp tục thu hút sự tham gia nguồn vốn trong dân, tận dụng dòng vốn hội nhập, nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Đây là các yếu tố vệ tinh góp phần tạo lực đẩy cho thị trường BĐS phát triển, giảm thiểu rủi ro khi quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trong nước.

Thứ ba, NHNN cần chỉ đạo các NHTM xây dựng “Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

Thứ tư, Quốc hội sớm thông qua dự thảo “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh” nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh và bền vững. Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng…

Thứ năm, để khuyến khích thị trường BĐS tăng trưởng cần triển khai áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng BĐS. Đồng thời, áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng BĐS sau khi tạo lập trong năm đầu tiên, nhằm điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng.

Thứ sáu, xem xét áp dụng chính sách tín dụng linh hoạt đối với tín dụng BĐS. Chẳng hạn, khuyến khích thị trường BĐS tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng. Khi thị trường có dấu hiệu “bong bóng” thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng.

Thứ bảy, về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở, để khuyến khích thị trường tăng trưởng, Nhà nước cần có cơ chế chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn. Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế nguồn cung quỹ đất ra thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án BĐS.

Thứ tám, tiếp tục thực hiện các chính sách liên quan đến tín dụng BĐS. Chẳng hạn, đối với các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường BĐS, bảo vệ người tiêu dùng BĐS, hiện nay pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; Phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn…

Thứ chín, cần thực hiện cơ chế phối hợp “chuỗi 5 nhà” bao gồm: Nhà đầu tư phát triển dự án, nhà thầu thi công, nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị; nhà băng - ngân hàng, nhà nước. Theo đó, các chủ thể nêu trên cùng nhau hợp tác và phối hợp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững; Thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), hoặc hợp tác công - tư (PPP).

Tài liệu tham khảo:

1. Bộ Xây dựng (2016), Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2016 về thị trường bất động sản;

2. Ngân hàng Nhà nước (2016), Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng;

3. Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (2016), Báo cáo đầu tư vào bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

4. Một số website: horea.org.vn, vietstock.com.vn.