Vài đánh giá thẩm định tài sản thế chấp xử lý nợ tại ngân hàng thương mại
Định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay còn khá nhiều bất cập, mang tính nội bộ ngân hàng, ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng. Sự độc lập trong thẩm định giá tài sản thế chấp sẽ là một giải pháp hiệu quả góp phần hạn chế nợ xấu của hệ thống ngân hàng của Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại
Biện pháp an toàn và nâng cao chất lượng tín dụng là một tiêu chí quan trọng để tăng năng lực tài chính của ngân hàng thương mại (NHTM) và định giá tài sản thế chấp (TSTC) một chính xác là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Thực tế hiện nay tại các NHTM Việt Nam, TSTC được xem là một điều kiện để hạn chế rủi ro tín dụng. So với các nước khác, dịch vụ thẩm định giá, đặc biệt thẩm định giá cho NHTM tại Việt Nam vẫn trong giai đoạn đầu chưa phát triển, thể hiện qua các đặc điểm sau:
Thứ nhất, số lượng doanh nghiệp (DN) thẩm định giá hay thẩm định viên chưa nhiều. Năm 2014 có 106 DN thẩm định giá hoạt động; năm 2015 chỉ có 105 DN được cấp phép hoạt động; năm 2016 là 183 DN và gần 900 thẩm định viên. Hàng năm những DN hay thẩm định viên hoạt động trong lĩnh vực định giá đều phải xin cấp phép hành nghề thẩm định giá tài sản từ Bộ Tài chính. So với khối lượng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS) thế chấp cần định giá của các NHTM Việt Nam thì đây là những con số khá ít ỏi. Ngoài ra, cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá tài sản nói riêng ở Việt Nam mới được hình thành cách đây không lâu, còn chưa được đầy đủ.
Thứ hai, hầu hết khách hàng, khi giao TSTC cho các NHTM thường tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiến chuyên môn, hoặc tham khảo nguồn thông tin “không chính thống”. Do đó, giá thường được định quá cao hoặc không phát hiện ra các yếu tố rủi ro trong các phương án kinh doanh. Điều này ảnh hưởng lớn tới quá trình định giá TSTC.
Thứ ba, việc định giá TSTC từ trước tới nay là chuyện nội bộ của các NHTM. Tuy nhiên, thẩm định giá của nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường giai đoạn hiện nay. Trước đây, hoạt động định giá TSTC trong các ngân hàng thường do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, tức là nhân viên tín dụng đồng thời là người định giá. Hiện tại rất nhiều ngân hàng đã thành lập bộ phận định giá độc lập, tạo ra tính khách quan nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Tuy nhiên, mỗi ngân hàng lại có một cách thức và qui trình định giá riêng, chưa có sự thống nhất giữa các ngân hàng, nên trong quá trình triển khai còn gặp nhiều khó khăn. Do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới việc định giá TSTC không đúng giá trị thực, quá cao hoặc quá thấp.
Tại sao nên có tổ chức độc lập để định giá tài sản thế chấp?
Một trong những nguyên nhân quan trọng của nợ xấu có TSTC tại các NHTM hiện nay là BĐS chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng BĐS ở Việt Nam cũng như các nước trên thế giới là do định giá sai, không đúng giá trị thực tế của tài sản.
Ngày 28/8/2015, NHNN ban hành Thông tư 14/2015/TT-NHNN quy định rõ đánh giá giá bán của nợ xấu tại thời điểm hiện tại, tức là theo giá trị thị trường. Đây được xem là một động thái tích cực giúp việc xử lý nợ xấu nhanh chóng hơn.
Với tình hình hiện nay để bảo đảm an toàn tín dụng, giải pháp siết chặt điều kiện TSTC và đặc biệt là BĐS thế chấp là lựa chọn phù hợp nhất. Bởi vì tình hình thị trường BĐS hiện chưa thực sự khởi sắc, tính thanh khoản còn kém thì việc thẩm định giá TSTC sẽ là một “hàng rào” sàng lọc khách hàng. Trước thực trạng bức tranh kinh tế hiện nay, các chủ trương lớn của Chính phủ về tái cơ cấu ngành, doanh nghiệp nhà nước, tái cơ cấu NHTM, chính sách tài chính tiền tệ thận trọng… sẽ tác động đến hoạt động tín dụng của NHTM. Do vậy, nên có tổ chức đứng độc lập trong việc định giá TSTC để giá trị TSTC được đánh giá đúng mức và phòng ngừa tín dụng.
Một số đề xuất và kiến nghị
Về phía Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước
Một là, cần phải quan tâm hơn nữa đến việc tạo hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá. Hệ thống hành lang pháp lý hiện tại đã cơ bản đáp ứng được những vấn đề chung của hoạt động thẩm định giá, đặc biệt thẩm định giá tài sản. Song, do việc quản lý ngành thẩm định giá chưa được thống nhất, từ đó dẫn tới là có sự chồng chéo trong quản lý, trong các văn bản pháp luật giữa các ngành. Hệ thống các văn bản pháp luật chưa được triển khai sâu rộng trong xã hội làm cho mức độ ảnh hưởng của ngành thẩm định giá, đặc biệt là định giá BĐS là chưa cao.
Hai là, tăng cường cơ sở vật chất, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá. Cơ sở vật chất, đặc biệt là cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá hầu như chưa đáp ứng được yêu cầu của ngành đề ra. Chính phủ cần xúc tiến nhanh việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá. Trung tâm này sẽ đóng vai trò là nơi dự trữ thông tin nguồn và chia sẻ thông tin cho các doanh nghiệp thẩm định giá trong cả nước.
Thứ ba, tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về thẩm định giá. Để đạt được mục tiêu phát triển nguồn nhân lực cần triển khai đồng bộ các giải pháp như: Biên soạn tài liệu theo hướng chuẩn hóa, thực hiện bồi dưỡng cập nhật kiến thức chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên đã được cấp thẻ; đào tạo và cập nhật kiến thức, kết hợp với nâng cao chất lượng đội ngũ giảng viên... Đồng thời, nâng cao vai trò hoạt động của Hội thẩm định giá Việt Nam; Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định, trước mắt là Hiệp hội thẩm định giá các nước ASEAN (AVA) mà Việt Nam đã là thành viên.
Về phía các NHTM
Cần đổi mới nhận thức về định giá TSTC. Để nâng cao chất lượng tín dụng, chất lượng của hoạt động định giá trước hết cần phải có sự thay đổi trong tư tưởng và nhận thức của lãnh đạo các NHTM. Việc các NHTM đứng độc lập trong việc định giá TSTC để giá trị TSTC vừa đảm bảo quyền lợi của các khách hàng vừa giúp các NHTM cạnh tranh lành mạnh hơn. Ngoài ra, các NHTM cũng cần xây dựng hệ thống thông tin về BĐS. Phối hợp với các tổ chức môi giới, các công ty nghiên cứu thị trường xây dựng bộ dữ liệu thông tin thị trường phục vụ cho toàn hệ thống ngân hàng. Đây là cơ sở dữ liệu thiết yếu phục vụ giúp cho các NHTM xem xét một cách cẩn thận rõ ràng hơn trước khi ra quyết định cho vay, bên cạnh kết quả từ các tổ chức định giá, từ đó giúp NHTM hạn chế được rủi ro.
Đối với các tổ chức định giá chuyên nghiệp
Thứ nhất, hoàn thiện quy trình, kỹ thuật trong công tác thẩm định giá tài sản. Công việc định giá đòi hỏi rất nhiều thời gian và năng lực chuyên môn của người thẩm định viên. Việc hoàn thiện quy trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, tính thời gian và tính chính xác của tài sản cần định giá. Ngoài ra, với từng TSTC, với từng mục đích định giá cụ thể sẽ lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp.
Thứ hai, hoàn thiện công tác thu thập, phân tích, xử lý và đánh giá thông tin. Các DN thẩm định giá cần chủ động xây dựng một cơ sở dữ liệu cơ bản để có thể đảm bảo cho hoạt động của mình một cách bền vững, nâng cao khả năng cạnh trạnh của đơn vị. Các thông tin về các TSTC nói chung và BĐS nói riêng là nguồn tài nguyên rất quý giá. Các thẩm định viên phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau nhằm tạo ra một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú.
Thứ ba, nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên. Việc đào tạo và bồi dưỡng cán bộ làm công tác định giá cần được chú ý thường xuyên. Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
Như vậy, có thể thấy rằng, khi mà Chính phủ, NHNN và bản thân các NHTM đứng độc lập trong việc định giá TSTC, đặc biệt là BĐS thì giá trị TSTC được đánh giá đúng mức. Đây là việc làm hết sức cấp thiết trong tình hình hiện nay để phòng ngừa tín dụng, giảm tỷ lệ nợ xấu cho hệ thống NHTM.
Tài liệu tham khảo:
1. http://www.vva.org.vn/NewsDetail.aspx?Id=458;
2. http://www.vnvc.com.vn;
