Vốn ngân hàng có nên gánh bất động sản?
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN, kiến nghị tiếp tục cho phép các TCTD được sử dụng tỷ lệ tối đa 45% của nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019, nhằm hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp (DN) BĐS, nhà đầu tư và người tiêu dùng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trì hoãn giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ gây ảnh hưởng đến việc tái cơ cấu, lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng. Các DN nên tự tính toán cơ cấu lại vốn, cơ quan quản lý nên mở các chính sách để nhà đầu tư hỗ trợ vốn cho các DN kinh doanh BĐS.
Xem xét hoãn siết vốn vào BĐS
Trong công văn, HoREA cho biết quy định kể từ năm 2019, các TCTD chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là chưa cần thiết, chưa phù hợp với thực tiễn, cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường BĐS.
Đúng là ở các nước phát triển, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS, vốn tín dụng chủ yếu phục vụ người mua nhà. Nhưng ở nước ta, các DN BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà.
Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường BĐS. Việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan.
Hiện nay chỉ có 1 quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank, với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS. Thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh dẫn vốn quan trọng của thị trường BĐS, do mới chỉ có rất ít DN BĐS niêm yết.
HoREA nhận định, thị trường BĐS bị sụt giảm mạnh trong 9 tháng qua cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường. Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9%, chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018, trong đó tăng trưởng tín dụng BĐS rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.
Do vậy việc Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Chỉ thị 04 vào ngày 2-8-2018, chủ trương yêu cầu ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán, BOT, BT giao thông, kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến BĐS, nên trên thực tế, các ngân hàng khó còn "room" tín dụng để cho vay BĐS.
Thực tế, các DN BĐS, nhà đầu tư và người tiêu dùng trên thị trường đã khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng ngay từ đầu năm 2018 đã khó tiếp cận vốn ngân hàng, do các TCTD đã dần hạn chế tín dụng BĐS.
Giữ lộ trình, tìm nguồn vốn thay thế Tại Thông tư 36/2014, quy định các giới hạn tỷ lệ đảm bảo an toàn của các TCTD, Ngân hàng Nhà nước đã đột ngột nới mạnh giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30% lên tới 60%. Nhưng từ cuối 2015, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết lại vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn để giảm rủi ro cho các ngân hàng thương mại, bởi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn.
Theo đó, chỉ số này đã được điều chỉnh giảm xuống còn 50% kể từ ngày 1-1-2017 và về mức 40% từ ngày 1-1-2018. Song cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước lại điều chỉnh giữ tỷ lệ này ở mức 45% trong năm 2018 và áp dụng tỷ lệ 40% từ năm 2019.
Theo các chuyên gia, việc liên tục thay đổi lộ trình siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vừa qua đã tạo rủi ro cho hệ thống ngân hàng thương mại, khó đạt được mục tiêu thực hiện Basel II.
Do đó, nếu không có một giới hạn, không thực hiện theo lộ trình được công bố, sẽ rất khó tái cơ cấu và lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng, không thể lấy lý do lo ngại thị trường BĐS gặp khó khăn trì hoãn yêu cầu bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn của hệ thống ngân hàng.
Liên quan lĩnh vực này, trong một báo cáo phát hành trong năm 2018, HSBC cũng khuyến cáo, rủi ro tín dụng BĐS là vấn đề quan trọng Việt Nam cần để mắt tới. Bởi thị trường BĐS cuối những năm 2000 tăng trưởng nhanh chóng một phần do đầu cơ, dẫn đến bong bóng BĐS đổ vỡ vào năm 2011.
Hệ lụy là bùng nổ các khoản nợ xấu, ảnh hưởng đến sự phát triển của các ngân hàng và tăng trưởng chung của nền kinh tế. Thực tế vì lo ngại rủi ro này, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt vốn đổ vào lĩnh vực BĐS.
Tuy nhiên theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ được công bố không cao, dưới 10%, nhưng thực chất có rất nhiều khoản né tín dụng BĐS được phân loại qua tiêu dùng, do vậy nên tỷ lệ tín dụng BĐS thật sự có thể lên đến 20%.
Cho vay BĐS lại là loại tín dụng hấp dẫn đối với các ngân hàng, nên Ngân hàng Nhà nước dù khuyến cáo ngân hàng thương mại không tập trung vốn vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có BĐS, nhưng ngân hàng nào quản lý rủi ro tốt sẽ thực hiện theo khuyến cáo của Ngân hàng Nhà nước, còn những ngân hàng lợi nhuận thấp, tăng tín dụng khó có thể bỏ qua khuyến cáo.
Còn quy định hệ số rủi ro tăng từ 150% lên 200% tuy hạn chế rủi ro khi cho vay BĐS, nhưng lại chỉ áp dụng cho những món vay kinh doanh BĐS. Những món vay thực chất là vay BĐS nằm trong nhóm vay tiêu dùng, không áp dụng hệ số rủi ro đó. Do đó, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn năm tới còn 40% mới có tác động thật sự, giúp thắt chặt tín dụng BĐS, giảm rủi ro cho ngân hàng.
Trước kiến nghị này, TS. Trần Du Lịch, nguyên Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM cũng nhận định, thay vì yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giãn thời hạn giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, DN kinh doanh BĐS nên tính toán đẩy mạnh cơ cấu lại nguồn vốn để hoạt động.
Chính sách của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cũng phải thúc đẩy ép buộc DN tăng dần kinh doanh bằng vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, thay vì chỉ trông cậy vào nguồn vốn ngân hàng, nhà quản lý cần có chính sách thúc đẩy hình thành các quỹ đầu tư tương hỗ, để người dân bỏ tiền vào chủ đầu tư BĐS chuyên nghiệp phát triển các dự án, như các nước đang làm.
Chẳng hạn Hoa Kỳ có chương trình đầu tư định cư EB-5, cho phép nhà đầu tư rót vốn vào các dự án tại nước này và nhận thẻ xanh cho cả gia đình đã thu hút rất nhiều người Việt Nam tham gia. Hiện kinh doanh BĐS tại Việt Nam hiện nay vẫn theo kiểu chủ đầu tư vay tiền ngân hàng để tự làm, tất cả những người muốn đầu tư đứng ngoài cuộc là không ổn.
Nếu các DN kinh doanh BĐS bằng tiền của ngân hàng sẽ đẩy cả ngân hàng lẫn DN vào tình trạng rủi ro rất cao. Hiện nay trong nền kinh tế, tất cả các thành phần đều kinh doanh bằng tiền vay, kinh doanh bằng nợ. Đặc biệt, đối với lĩnh vực BĐS, ngân hàng còn đang cho vay đến 2 đầu gồm cho DN kinh doanh BĐS vay và cho người mua vay thông qua tín dụng tiêu dùng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước không nên trì hoãn việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn về 40% từ năm 2019 chỉ vì yêu cầu hỗ trợ vốn cho lĩnh vực BĐS.
TS. Trần Du Lịch, nguyên Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh
