Do vậy, cần quan tâm đến thiết kế đô thị, trong đó tập trung tạo dựng môi trường sống trong lành cho đô thị, là cơ sở để phục vụ công tác quản lý công trình cao tầng khu vực nội đô trong ngắn hạn và dài hạn.

“Bùng nổ xen cấy” các công trình hỗn hợp cao tầng

Trên thực tế, phần lớn các công trình đã được đưa vào sử dụng và xây dựng mới tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… đều được được xây dựng trong khu đô thị, đặc biệt là khu vực đô thị lõi. Các công trình cao tầng được thiết kế và thi công theo mô hình công trình cao tầng hỗn hợp.

Riêng tại Hà Nội, tình trạng quá tải đang diễn ra tại nhiều khu chung cư cao tầng. Có thể kể đến các tổ hợp công trình như chung cư Pacific Place Hà Nội (quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng), chung cư Kinh Đô Building (quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng), tổ hợp Indochina Plaza Hà Nội (quận Cầu Giấy, 2 tòa tháp 43 - 54 tầng)...

Bên cạnh đó, các khu đô thị (KĐT) nằm trải đều ở tất cả các quận nội đô của TP. Hà Nội có tỷ lệ sử dụng đất để xây dựng các công trình cao tầng nói riêng và các công trình hạ tầng nói chung ở mức cao (từ 60 – 90%), tiêu biểu là các KĐT mới Trung Hòa - Nhân Chính, Linh Đàm, Xa La…

Đơn cử, KĐT Trung Hòa - Nhân Chính được đưa vào sử dụng năm 2009 với khoảng 2.400 căn hộ, quy mô dân số trên 10.000 người, nhưng chỉ sau vài năm, hàng loạt chung cư khác cũng đã liên tục mọc lên. Hiện có khoảng 30 tòa nhà cao tầng cao từ 10 đến trên 30 tầng với số dân tăng chóng mặt tại khu vực này. Hạ tầng KĐT quá tải, hầm đỗ xe không đáp ứng đủ nên vỉa hè, sân chơi của nhiều tòa chung cư trở thành bãi đậu xe.

Hay như KĐT Linh Đàm từng là KĐT kiểu mẫu với các tòa nhà chung cư dưới 20 tầng, có đường nội bộ rợp bóng cây, thảm cỏ vườn hoa. Nhưng từ năm 2009, quy hoạch này dần bị băm nhỏ khi hàng loạt tổ hợp chung cư cao tầng mọc lên khiến giao thông khu vực phía Nam thành phố bị quá tải.

Năm 2015, khi tổ hợp chung cư HH khu Tây Nam Linh Đàm với 12 tòa nhà được đưa vào sử dụng, riêng số cư dân tại đây đã tương đương với số dân của 2 phường cộng lại, đủ để thấy hệ thống hạ tầng xung quanh bị quá tải với hàng loạt bất cập phát sinh như áp lực điện, nước, thiếu sân chơi, trường học, an toàn phòng chống cháy nổ và nhất là phá vỡ quy hoạch KĐT.

TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định: Tận dụng chiều cao, xâm chiếm chiều cao được xem là hình thức gia tăng lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp.

Hiện nay chúng ta mới chỉ xem đất là tài nguyên trong khi các quốc gia phát triển trên thế giới, thuế đánh vào diện tích sàn chứ không chỉ đất xây dựng. Càng cao tầng, chủ đầu tư sẽ càng phải đóng thuế nhiều hơn cho chính quyền đô thị…

Áp lực lên hạ tầng giao thông

Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã và đang đòi hỏi các thành phố lớn của Việt Nam không ngừng đầu tư cơ sở hạ tầng, trong đó có hạ tầng giao thông.

Tuy nhiên, việc quy hoạch đô thị lại không đi đôi với hạ tầng giao thông, chưa tương xứng với sự phát triển nhanh của dân số đô thị. Đây cũng là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến giao thông ùn tắc như hiện nay.

Như tại Hà Nội, thống kê hàng năm, dân số tăng thêm khoảng 200 nghìn người, trong khi đó, tốc độ phát triển kết cấu hạ tầng đồng bộ chỉ tăng khoảng 3%/năm, quỹ đất dành cho giao thông tăng chưa đến 1%/năm.

Điều này cho thấy, hạ tầng cơ sở giao thông còn nhiều yếu kém, bất cập.

Có thể liệt kê một số tuyến đường thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc vào giờ cao điểm như: Đường Minh Khai, Trương Định, Tây Sơn – Nguyễn Lương Bằng, Xuân Thủy – Cầu Giấy, Lê Văn Lương – Tố Hữu…

Đây hầu hết là những tuyến đường có mật độ xe di chuyển rất lớn, có nhiều nhà cao tầng, nhiều đường đang bị xuống cấp, mặt đường nhiều ổ gà cộng với lòng đường hẹp, vỉa hè cho người đi bộ rất nhỏ có chỗ bị chiếm dụng hoàn toàn, có thể gọi là những “tuyến đường đau khổ” cho người dân mỗi khi đi qua…

Đặc biệt, tại những khu chung cư cao tầng, khu dân cư ở trong nội thành Hà Nội, mật độ dân cư vượt quá quy hoạch cho phép. Một vấn đề đáng chú ý đó là, dù Hà Nội đã nỗ lực trong việc di dời trường học, nhà máy ra ngoài nội đô nhưng nhiều công trình nhà cao tầng lại mọc lên khắp nơi, thậm chí đúng chỗ công trình trước đây bị di dời.

Điều này cho thấy, việc phát triển nhà cao tầng tại nội đô ở Hà Nội chưa được kiểm soát chặt chẽ, bài bản đã gây áp lực lớn lên hạ tầng giao thông.

“Về lâu dài, Hà Nội cần phải đầu tư mở rộng xây dựng hạ tầng giao thông tốt hơn nữa. Nếu thành phố có hệ thống giao thông công cộng, hệ thống hạ tầng lạc hậu thì quản lý khó khăn, dẫn đến sự chồng chéo giữa các công trình kiến trúc và dòng xe tham gia giao thông…”, một chuyên gia về thiết kế giao thông cho biết.

Quan tâm đến thiết kế đô thị

Việc phát triển công trình cao tầng nội đô là xu thế tất yếu trên toàn cầu, trong đó các đô thị Việt Nam không phải là một loại trừ. Từng đề cập tới vấn đề này trước đây, TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Có nhà cao tầng là tốt nhưng hạ tầng cơ sở xung quanh phải cải tạo đồng bộ, cải tạo bên trên, đồng thời phải cải tạo hạ tầng (đường, điện, nước...) thì mới tương xứng.

Hà Nội hay các tỉnh thành khác đều đang xảy ra hiện tượng “bất động sản dẫn dắt quy hoạch”. Đây là nghịch lý, trong khi thế giới phải xây dựng quy hoạch rồi mới có cao ốc nhưng chúng ta lại đang làm ngược lại…

Vì vậy, giải pháp để quản lý, kiểm soát chặt chẽ mật độ xây dựng công trình cao tầng trong nội đô trước mắt cần tập trung vào thiết kế đô thị, chứ không quản lý theo cảm tính.

Trong đó, cần lựa chọn những khu vực thích hợp trong đô thị cho việc xây dựng tập trung cao tầng, bên cạnh đó là những không gian trống, cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho đô thị, không xây dựng cao tầng tràn lan; Phải coi khu vực có cao tầng làm điểm nhấn cho cả không gian đô thị…