Trước thềm Hội nghị APEC 2017 được tổ chức ở Việt nam, chính quyền TP. Đà Nẵng nỗ lực cải thiện hạ tầng, còn các chủ đầu tư liên tục đổ về đây. Theo thống kê của Savills, tại TP. Đà Nẵng, trong 6 tháng đầu năm đã có khoảng 1.200 căn biệt thự và nhà phố được chào bán (tăng 33% so với cùng kỳ năm trước), trong khi có khoảng 3.400 căn hộ (tăng 8%). Nếu đi dọc bãi biển từ Đà Nẵng, qua Hội An, thế hệ bất động sản nghỉ dưỡng mới đang dần thành hình. 

Hai năm trở lại đây, bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu bùng nổ với hàng loạt các dự án mới xuất hiện. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, thị trường ghi nhận hai xu hướng thay đổi rất quan trọng. Thứ nhất là sự chuyển dịch về vị trí khi hàng loạt các dự án ra mắt ở Phan Thiết, Quy Nhơn, Phú Yên, Sapa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Vĩnh Phúc,... thay vì 4 điểm đến quen thuộc là Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc và Vũng Tàu như trước đây. 

Thay đổi thứ 2 quan trọng hơn là sự chuyển dịch cơ cấu loại hình sản phẩm. Trước đây, khi nhắc đến bất động sản nghỉ dưỡng là nói đến phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ “giá rẻ” (khách sạn condotel) hiện chỉ có mức giá quanh 2-3 tỉ đồng. “Dòng sản phẩm này có sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư do lợi thế cạnh tranh hơn hẳn so với các bất động sản nghỉ dưỡng truyền thống như giá chỉ bằng một căn hộ hạng trung, vị trí đẹp, được quản lý bởi các tập đoàn quản lý khách sạn danh tiếng và đảm bảo một khoản lợi nhuận cố định hằng năm khi cho thuê từ 7-10%”, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết.

Trên thực tế, mô hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến trên thế giới với mức cam kết được đưa ra khoảng 4-9% trong thời hạn 2 năm (ở Singapore) và 5-10% trong thời hạn 5 năm (ở Thái Lan). Theo Savills Việt Nam, mô hình này được chứng minh là thành công đối với những dự án thu hút người nước ngoài có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai.

Ở Việt Nam, năm 2016 ghi dấu sự bùng nổ của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp với các chương trình cam kết lợi nhuận, với mức cam kết ngày càng hấp dẫn hơn, 6-12% mỗi năm trong khoảng thời gian 5-10 năm. Với mức lãi suất hấp dẫn hơn tiền gửi ngân hàng, cùng giá bán ở phân khúc thấp hơn, bất động sản nghỉ dưỡng đang như cô gái xinh đẹp trẻ trung nhưng lại kiêu kỳ, không phải ai cũng có thể tiếp cận được. 

Đầu tư “2 trong 1”

Đa phần người mua bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đều là những nhà đầu tư tài chính. Nhưng với mô hình cam kết lợi nhuận, nếu không nắm rõ cách chơi, người mua dễ “cầm dao đằng lưỡi”.

Thường chủ đầu tư cam kết sẽ trả cho người mua một khoản lợi nhuận tính theo giá bán của bất động sản trong một thời gian nhất định. Cam kết này được đưa ra để đảm bảo lợi ích cho người mua nhà. “Nhưng nếu đã dễ bán thì không cần phải đưa cam kết. Thị trường các nước khác không cần cam kết lợi nhuận cũng bán được hàng. Ví dụ, số lượng khách tới Phuket đã cao gấp 10 lần tới Đà Nẵng thì cũng chẳng cần quảng cáo”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam, nhận định.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, mô hình này có hai hoạt động đầu tư quan trọng, bao gồm đầu tư bất động sản và đầu tư tài chính. Với bất động sản, khách mua vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và có quyền thế chấp tài sản. Trong khi đó, về mặt tài chính, khoản đầu tư này tương đương mua trái phiếu kỳ hạn 5 - 10 năm với lãi suất hấp dẫn hơn hẳn.

Hiện nay, lãi suất trúng thầu trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm chỉ trong khoảng 6 - 8,4%. Hơn nữa, mô hình này còn mang lại giá trị sử dụng bất động sản, thường là một vài tuần nghỉ miễn phí hoặc trao đổi địa điểm với các dự án trong cùng hệ thống.

Còn xét về mặt bản chất, hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho rằng đây là một sản phẩm bất động sản, chứ không phải là sản phẩm tài chính. Sự nghi hoặc mô hình này còn xuất phát từ quan ngại chủ đầu tư sẽ khó có đủ dòng tiền hằng năm để trả lãi cho người mua. Điều này đúng một nửa. Với những dự án tốt của các chủ đầu tư có nhiều tài sản, dòng tiền thu về từ những tài sản khác trong thời gian đầu sẽ đủ sức đảm bảo cho tài sản mới này. Tuy nhiên, trong trường hợp không đủ thì sao? 

Ở trường hợp này, các chủ đầu tư sử dụng một thủ thuật đơn giản, có hiệu quả cao và rất phổ biến ở siêu thị. Theo đó, các nhãn hàng tiêu dùng thường tăng mức giá bán sản phẩm lên cao rồi lại ghi mức giảm giá mà khách hàng được hưởng. “Bất động sản cam kết lợi nhuận được chào bán cao hơn so với bất động sản không có cam kết lợi nhuận. “Các chương trình cam kết lợi nhuận sẽ tạo cảm giác an tâm cho người mua nhà nhưng thực chất họ đang phải trả cho chính thu nhập mà mình được hưởng”, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, bộ phận Dịch vụ tư vấn của Savills, giải thích. 

Khảo sát thực tế của Nhịp cầu Đầu tư ở 6 dự án lớn khu vực Đà Nẵng - Hội An cho thấy các dự án có mức lãi suất và thời gian cam kết cao hơn, mức giá cũng sẽ cao hơn. Cụ thể, ở một dự án condotel, mức giá bình quân trên mỗi mét vuông trung bình tăng 20% khi mức cam kết lãi suất tăng từ 9% lên 12%, hoặc thời hạn cam kết tăng từ 5 năm lên 10 năm. Với xu hướng tăng lợi nhuận cam kết, rõ ràng trên thị trường đã xuất hiện cuộc chạy đua về quảng bá sản phẩm, thu hút người mua. 

Theo Savills, việc cam kết thu nhập chỉ là một hình thức marketing để đẩy nhanh tốc độ bán hàng. Trên thực tế, đã có dự án trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường trước đây chào bán không cam kết lợi nhuận, nhưng gần đây đã phải đưa ra cam kết lợi nhuận. Nhiều “chiêu” tài chính cũng được chủ đầu tư tận dụng để tăng sức hấp dẫn cho dự án.

Ví dụ, một số dự án liên kết với ngân hàng cam kết bảo lãnh phần lợi nhuận khách hàng được hưởng, hoặc đảm bảo lợi nhuận giữ nguyên giá trị theo đồng USD để tránh lạm phát. Chẳng hạn, có dự án đưa ra mức lãi suất 8% mỗi năm trong vòng 10 năm đảm bảo theo giá trị USD. Khoản lãi suất này sẽ được tính theo tỉ giá tại thời điểm thanh toán lợi nhuận hằng năm cho nhà đầu tư.

Là mô hình mới, từ trước đến nay, bất động sản nghỉ dưỡng cũng thường gặp rủi ro về pháp lý, hoặc trục trặc ở những điều khoản chưa rõ ràng trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong giả định mọi thứ liên quan đều ổn, lợi nhuận cho người mua sẽ đến từ đâu? Như phân tích ở trên, có 2 thu nhập chính mà người mua mong đợi: lợi nhuận cố định trong một khoảng thời gian cố định, kỳ vọng vào sự tăng giá của bất động sản. Ngoài ra, người mua cũng được hưởng giá trị từ việc sở hữu kỳ nghỉ (có thể sử dụng hoặc cho mượn, cho thuê).

Trục trặc xảy ra đôi khi ở cả 3 kỳ vọng trên, điều này phụ thuộc vào từng dự án và từng chủ đầu tư. Tính toán của một chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển ở Vũng Tàu cho thấy có nhiều rủi ro (về mặt giá trị) đối với người mua các bất động sản nghỉ dưỡng.

Ví dụ, không tận dụng hết kỳ nghỉ (giá trị nghỉ dưỡng không tận dụng hết), giá trị cho thuê không cao như kỳ vọng (ảnh hưởng dòng tiền hằng năm), giá trị bất động sản sau thời hạn cam kết (là giá trị quan trọng nhất) lại là dấu hỏi lớn không ai có thể đảm bảo được. Hơn nữa, nếu không có khách thuê thường xuyên, bất động sản cũng dễ xuống cấp và người sở hữu tốn thêm chi phí bảo trì.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, một lưu ý khác là sự minh bạch ở các chủ đầu tư. Sự minh bạch thể hiện ở cách tính chi phí quản lý cho dự án đó, vì chỉ có chủ đầu tư mới là những người thực sự nắm con số này và có khả năng “điều chỉnh” theo ý mình. Nếu người mua không chú ý về cách tính chi phí và cách chia lợi nhuận, họ sẽ chịu thiệt thòi lớn.

Nhìn ở góc độ này, có thể thấy sự cam kết trả lợi nhuận mỗi năm đã đánh vào tâm lý đó của người mua, để họ không mất thời gian tính toán và kiểm tra với chủ đầu tư, thay vào đó móc hầu bao để mua và an tâm trong vòng 10 năm tới. “Bất động sản có cam kết đánh vào tâm lý khách hàng là chỉ cần mua và có lợi nhuận mà không phải lo lắng gì hết”, bà Thùy Dung cho biết.

Tuy nhiên, sau 10 năm, bất động sản đó sẽ ra sao? Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, điều này còn phụ thuộc vào hiệu quả của từng khách sạn và dự án. “Một vài dự án mà chúng tôi đã tham gia có tỉ lệ EBITDA (thu nhập trước thuế, trả lãi và khấu hao) từ 35%, mức hoạt động hòa vốn đủ để thanh toán lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư cần đạt gần 60% công suất phòng, trong khi đó mức lấp đầy trung bình của thị trường khách sạn Việt Nam là 65%. Khoản chênh lệch này không nhiều, khá rủi ro cho chủ đầu tư”, ông Hữu Phước nhận định.

Trên thực tế, một rủi ro về tài chính khác mà người mua phải đối mặt nhưng chủ đầu tư không nói ra, đó là sự thay đổi của lãi suất. Với hình thức cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư vay người mua thay vì vay ngân hàng với một mức lãi suất cố định trong vòng 10 năm. Còn người mua sẽ phải chịu lãi suất thả nổi theo thị trường khi vay tiền ngân hàng để mua (thường rất phổ biến).

Trong quá khứ, đã có lúc lãi suất đi vay lên đến hơn 20%. Chưa kể đến trường hợp lạm phát, khi đó người đi vay được lợi, còn người cho vay sẽ chịu thiệt. Không giống như cổ phiếu, trái phiếu, sẽ phải mất hàng tháng để người mua bán được căn nhà ngay cả lúc thị trường đang sôi động. Trong kịch bản khó khăn, người mua sẽ bị thiệt kép khi giá bất động sản giảm còn lãi suất phải trả tăng cao. Huy động vốn từ khách hàng, trả lãi hằng năm, dường như chủ đầu tư đang cố gắng trở thành một định chế trung gian tài chính kiểu như một ngân hàng. “Tuy nhiên, chủ đầu tư không phải là ngân hàng và đây là rủi ro”, bà Thùy Dung nói.

Đua cam kết lợi nhuận

Cách huy động vốn từ bất động sản nghỉ dưỡng càng có ý nghĩa trong bối cảnh dòng vốn ngân hàng chảy vào bất động sản có xu hướng bị siết chặt trở lại. Thông tư 06/2016 ban hành gần đây có 2 điều chỉnh quan trọng: tăng dần hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250% vào năm sau (về mức tương đương với thời kỳ thắt chặt bất động sản); các ngân hàng muốn cho vay trung và dài hạn cần phải huy động được dòng vốn có kỳ hạn dài (thay vì đa phần kỳ hạn ngắn như hiện nay). 

Trong bối cảnh như vậy, lãi suất trả mỗi năm từ 10-12% với các chủ đầu tư không những là con số tốt (lãi suất cho vay bình quân dài hạn ở các ngân hàng cũng đã tương đương) mà còn là con số cố định. Dù vậy,  cũng dẫn đến một rủi ro thị trường khi hầu hết các chủ đầu tư đều nhảy vào cuộc chơi cam kết lợi nhuận với mức lãi suất ngày càng tăng, để hấp dẫn cho dự án và có dòng tiền đi vào.

Tại khu vực phía Bắc, thị trường  bất động sản tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Sapa đang chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án nghỉ dưỡng. Hàng chục ngàn tỉ đồng từ các chủ đầu tư lớn đang thay đổi cơ bản hạ tầng tại Sapa, Lào Cai, Hạ Long… Tại phía Nam, vượt qua Đà Nẵng, Nha Trang đang giữ vị thế dẫn đầu về số căn hộ được giao dịch thành công cùng hàng loạt dự án mới được ra mắt.

Có thể thấy chủ đầu tư nào cũng có thể tham gia cuộc chơi, nhưng tồn tại hay không phụ thuộc rất lớn vào kỹ năng và khả năng quản lý dòng tiền, điều này đặc biệt quan trọng đối với những dự án lớn. Dòng tiền càng cao, uy tín của chủ đầu tư càng lớn trong mô hình cam kết gọi vốn này.

Theo quan sát, phần lớn các chủ đầu tư tham gia thị trường nghỉ dưỡng hiện nay đều có tài sản “sân sau” khác là các bất động sản nhà ở, thương mại, khu công nghiệp hoặc giải trí… Mô hình bất động sản nghỉ dưỡng độc lập thường chỉ là khối khách sạn, hoặc resort riêng lẻ. Rất khó cho những chủ đầu tư bước chân vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng mà chưa có tài sản nào “lận lưng”. Tài sản này không chỉ giúp sinh ra dòng tiền hằng năm để nuôi dưỡng cho dự án, mà còn để đảm bảo thanh toán cho chủ đầu tư khi xảy ra trường hợp xấu. 

Một điểm quan trọng thứ hai đảm bảo cho sự thành công của dự án là yếu tố “địa điểm”. Vị trí đẹp giúp thu hút khách thuê và cũng giúp người mua yên tâm hơn sau thời gian cam kết lợi nhuận. Hiện nay, Đà Nẵng và Nha Trang, Phú Quốc đang dẫn đầu thị trường phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng về số lượng và quy mô dự án, đóng góp 37% nguồn cung cho khách sạn 5 sao.

Trong số này, Đà Nẵng chiếm ưu thế về công suất phân khúc 5 sao đạt khoảng 67% ở Đà Nẵng, cao nhất trong 3 thành phố nêu trên. Ngược lại, số lượng căn hộ rao bán ở Nha Trang  lại nhiều hơn; khoảng 70% trong số 7.000 căn hộ chào bán là căn hộ nghỉ dưỡng, theo một khảo sát không chính thức.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư thay vì đổ về các vị trí nghỉ dưỡng đã được thiết lập hạ tầng (sân bay quốc tế đến trực tiếp), lại chọn các vùng đất nghỉ dưỡng xa hơn, như Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng... Những vị trí này chưa thể chắc chắn về tiềm năng trong tương lai vì hạ tầng chưa phát triển, chỉ dừng ở mức cam kết. Đà Nẵng và Nha Trang ngoài vị trí thuận lợi cũng đã mất nhiều năm mới có thể hoàn thiện cơ bản hạ tầng như hiện nay. Hơn nữa, bản chất bất động sản nghỉ dưỡng là phải hướng đến đối tượng khách hàng mục tiêu là du khách quốc tế, thay vì khách nội địa như hiện nay.

Lựa chọn địa điểm cũng phải hướng đến góc nhìn xa hơn là khả năng mua bán và chuyển nhượng (M&A). Theo CBRE, Đà Nẵng là thị trường sôi động nhất trong vòng 1 năm qua với nhiều thương vụ đình đám. Có thể liệt kê như khu resort 5 sao Hyatt Regency (Indochina Land bán cho Gaw Capital), sân golf Montgomerie Links (Indochina Land bán cho Tập đoàn TBC, ước khoảng 25,5 triệu USD), khách sạn 5 sao One Opera Danang, Khu resort The Nam Hai, sân golf Danang Golf Club cũng đã đổi chủ sở hữu.

Đà Nẵng cũng là nơi “chôn” nhiều ước mơ của chủ đầu tư giai đoạn năm 2015 về trước vì không đủ nguồn lực tài chính thực hiện trong bối cảnh kinh tế suy thoái. Dự án đình đám Tổ hợp Ánh Dương sau gần 5 năm đắp chiếu nay đã khởi động trở lại với chủ đầu tư mới là Công ty PPC An Thịnh Đà Nẵng. Trong năm nay, Novaland cũng bước chân vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi mua lại 180ha đất tại Khu Đô thị biển Đa Phước và sắp đổi tên thành The Sunrise Bay, đồng thời úp mở về khả năng tung ra 3 dự án lớn khác tại Đà Nẵng.

Yếu tố ảnh hưởng quan trọng thứ ba các nhà đầu tư cần để ý đó là khả năng quản trị của các dự án. “Nếu hoạt động kinh doanh dịch vụ cư trú về sau không như kỳ vọng, chủ đầu tư sẽ phải bù lỗ trong một thời gian dài, có thể lên đến 5-10 năm theo thời gian cam kết lợi nhuận”, ông Hữu Phước cho biết.

Xu hướng hiện nay là các dự án thuê các công ty quản lý nổi tiếng ở nước ngoài. “Uy tín của đơn vị quản lý sẽ giúp đảm bảo nguồn khách thuê và nâng cao giá trị của bất động sản được quản lý”, bà Hồng Vân nói. Thị trường Việt Nam đã có sự tham gia của cả các đơn vị quản lý cao cấp trong và ngoài nước có thể kể ra như Accor, Movenpick, Hyatt, Fusion và Melia,…

Dù vậy, cũng có một số dự án lựa chọn con đường tự quản lý. Một chủ đầu tư dự án condotel ở Đà Nẵng cho biết, nếu thuê đơn vị quản lý nước ngoài, mức phí sẽ rất cao và lợi nhuận bị ảnh hưởng trực tiếp trong vài năm đầu.

Bà Thùy Dung cho biết, các chủ đầu tư còn đối mặt với những rủi ro nằm ngoài hệ thống. Các yếu tố bất định luôn tồn tại xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, và không ai dám nói về một tương lai xa hơn.

Lấy ví dụ gần nhất là Formosa xả thải làm ô nhiễm khu vực biển miền Trung, ảnh hưởng đến du lịch. Ở Hội An, khu vực Cửa Đại đất liền đã bị biển xâm thực, một số chủ đầu tư ở đó hiện cũng chỉ còn cách “bỏ của chạy lấy người”.  Vì thế, dù là mảng kinh doanh đầy hấp dẫn ở cả lời chào mời của chủ đầu tư cũng như tiềm năng, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng chưa bao giờ là khoản đầu tư “ngồi mát ăn bát vàng”.