Không ít chuyên gia cho rằng việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng làm nguồn tài chính chủ yếu nhất là việc cần thiết và vô cùng quan trọng khi triển khai nhiều dự án. 

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà đầu tư phát triển dự án. Quan trọng là họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.

Hàng loạt dự án cầm cố, thế chấp 

Trên thực tế, nhiều dự án đã mang lại không ít phiền toái cho khách hàng, cư dân khi được đem cầm cố ngân hàng, nhất là những dự án cầm cố, thế chấp không phục vụ lợi ích xây dựng dự án.

Đơn cử như dự án chung cư The Harmona, số 33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh.

Giữa năm 2016, cư dân sống ở chung cư The Harmona tá hỏa khi hay tin ngân hàng BIDV, chi nhánh Bắc Sài Gòn, siết nợ dự án vì chủ đầu tư là công ty Cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình tự ý mang tài sản của họ để bảo lãnh cho công ty Cổ phần Thanh Niên vay vốn. 

Tuy nhiên, công ty Thanh Niên không trả nên ngân hàng BIDV ra thông báo thu hồi tài sản của cư dân. Sự việc mới lắng xuống khi ông Châu Văn La – Chủ tịch UBND quận Tân Bình – phản đối gay gắt và bảo vệ quyền lợi của cư dân.

Hay việc Maritime Bank cũng ra thông báo thu giữ tài sản thế chấp là khu biệt thự Phú Gia (Phú Mỹ Hưng) lô H21, 22, 27, 28 tại số 1 Hà Huy Tập, phường Tân Phong, quận 7, TP. Hồ Chí Minh. 

Agribank, chi nhánh Bình Chánh, cũng đã thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát với khoản nợ 161,5 tỷ đồng (tính nợ gốc và lãi). Tài sản thế chấp của đơn vị này là dự án căn hộ tại số 339 đường Bông Sao (góc Tạ Quang Bửu) phường 5, quận 8, TP. Hồ Chí Minh.

Cũng trong đầu năm, công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) đã rao bán cao ốc văn phòng V-Ikon tại số 129 A – 131 – 131 A – 133 – 135 A – 153/33 đường Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh do công ty TNHH Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư.

Mới đây, ngân hàng BIDV đã ra thông báo bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của công ty Cổ phần Đầu tư Y tế Việt Nam và công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584 với tổng trị giá gần 1.100 tỷ đồng (gồm tiền vay và lãi phát sinh đến ngày 31/7/2017).

Những vụ việc này đã để lại nhiều dấu hỏi lớn cho khách hàng, đặc biệt là vấn đề làm sao biết được dự án nào đang cầm cố, thế chấp ngân hàng, lỡ “bỏ tiền” vào dự án đã cầm cố, thế chấp, việc chịu thiệt sẽ như thế nào, và muốn đòi quyền lợi có được không. 

Ai chịu thiệt?

Thời gian qua, những dự án được chủ đầu tư mang thế chấp ngân hàng không phải là hiếm. Nhưng việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp cũng đặt ra nhiều luồng ý kiến trái chiều. 

Theo các chuyên gia, dự án mang thế chấp tiềm ẩn yếu tố có hại cho cư dân hay không cần phải xét ở mục đích của nó. Cụ thể, những dự án mang thế chấp để đầu tư xây dựng dự án không thể xét là xấu. Chỉ những dự án mang thế chấp để lấy nguồn vốn phục vụ mục đích khác mới là xấu. 

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng việc các ngân hàng thời gian qua ra thông báo đấu giá, thu giữ tài sản thế chấp của các dự án BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh sẽ khiến quyền lợi khách hàng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đơn cử như việc BIDV ra thông báo bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của công ty Cổ phần Đầu tư Y tế Việt Nam và công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584. 

Nếu BIDV bán đấu giá thành công, khách hàng sẽ không được ưu tiên xử lý vì BIDV có giao dịch bảo đảm đã đăng ký tại Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp.

Trong khi đó, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư của Savills, việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng làm nguồn tài chính chủ yếu, nhất là việc cần thiết và vô cùng quan trọng khi triển khai nhiều dự án. 

Về bản chất, theo ông Khương, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà đầu tư phát triển dự án. Quan trọng là họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.

Nhìn nhận về vấn đề này, một số luật sư đánh giá việc chủ đầu tư mang dự án đang cầm cố ở ngân hàng để bán là vi phạm pháp luật bởi đây là tài sản đã thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp mới được bán. Ngoài ra, nếu tài sản đã mang đi giao dịch hai lần là “có dấu hiệu hành vi lừa đảo”.

Trước những vấn đề trên, nhiều chuyên gia cho rằng vấn đề rủi ro lớn nhất là chủ đầu tư vừa được thế chấp quyền tài sản của dự án, vừa được thế chấp dự án BĐS hình thành trong tương lai. 

Do đó, người tiêu dùng đang đứng trước rủi ro rất lớn, việc minh bạch thông tin dự án là rất cần thiết, bởi vì dự án đã thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư không được bán. 

Vấn đề là khách hàng, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về dự án, phải biết việc huy động vốn của chủ đầu tư có đúng quy định hay không?