Doanh nghiệp địa ốc khó giảm giá nhà

Thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thậm chí phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá địa ốc đã tăng gấp hàng chục lần trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số.

VARS dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8% bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Đồng thời, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn.

Chưa kể, giá chung cư neo cao còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Bên cạnh đó, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản “chi phí không tên” phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, phát triển dự án cũng khiến chủ đầu tư khó giảm giá nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận, có rất nhiều khó khăn mà doanh nghiệp địa ốc gặp phải khi đề cập tới việc giảm giá thành sản phẩm. Bởi trên thực tế, các loại chi phí doanh nghiệp cần chi trả đều tăng cao qua mỗi năm.

Đơn cử như chi phí về đất. Chi phí này chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự. Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì được coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Cuối cùng, chi phí này đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải “gánh” khi mua nhà.

Tiếp đến là chi phí xây dựng dự án. Ông Châu cho biết, chi phí này chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ 1m² sàn xây dựng nhà chung cư đã lên 12-13 triệu đồng/m² so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m².

Chưa kể với "chi phí không tên" và giá trị các khoản này không hề nhỏ với các doanh nghiệp. Nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi theo quy định của Luật Thuế nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, cuối cùng tính vào giá bán mà người mua nhà phải chịu.

Ông Châu phân tích, tất cả loại chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, khoảng 3 năm đối với dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nếu dự án bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra tại không ít dự án trong nhiều năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên nhiều hơn.

“Do đó, việc trông chờ các doanh nghiệp hạ giá nhà là điều rất khó. Bởi muốn cũng không thể do không có doanh nghiệp nào lại chấp nhận làm ăn chịu lỗ”, lãnh đạo HoREA nhấn mạnh.

Căn hộ diện tích nhỏ và xa trung tâm được quan tâm

Giảm giá nhà là giải pháp cơ bản nhất để doanh nghiệp giải quyết thanh khoản, cải thiện dòng tiền. Bởi chỉ khi giá nhà giảm, người có nhu cầu ở thực mới dễ dàng tiếp cận. Khi đó, các giao dịch mới được thiết lập trở lại.

Tuy nhiên, với tính chất thực hiện dự án kéo dài qua nhiều giai đoạn cùng chi phí đầu vào không ngừng tăng lên khiến việc cân đối tài chính để giảm giá trực tiếp trên sản phẩm là tương đối khó với các doanh nghiệp. 

Do đó, để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, giới chuyên gia cho rằng thay vì giảm giá nhà, các doanh nghiệp sẽ có xu hướng giảm diện tích căn hộ và tìm kiếm các khu vực xa trung tâm để phát triển dự án nhằm hạ giá thành sản phẩm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, với 2 tỷ đồng, người mua nhà sẽ không thể tiếp cận được các căn hộ có diện tích lớn, nhiều phòng tại trung tâm các thành phố lớn. Trong khi đó, giá bán căn hộ cũng không thể giảm do các chi phí cấu thành tăng cao. Vì vậy, giải pháp được nhiều doanh nghiệp đang và sẽ tìm đến là phát triển các căn hộ có diện tích nhỏ để giá bán thấp.

“Nếu giá nhà không giảm thì giảm diện tích nhà cũng là cách giúp người dân tăng khả năng tiếp cận và có thể sở hữu một căn hộ cho mình. Và trên thực tế, đây đang là xu hướng nổi bật của thị trường chung cư trong năm vừa qua, đặc biệt là tại khu vực TP. Hồ Chí Minh”, ông Tuấn nói.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư theo diện tích tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2023 tăng mạnh ở phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ hơn 35m2, tiếp đến là căn hộ từ 35 - 70m2. Với những căn hộ có diện tích trên 70m2, mức độ quan tâm có xu hướng giảm.

Cũng theo vị chuyên gia, bên cạnh xu hướng tìm đến các căn hộ có diện tích nhỏ, thì mức độ quan tâm của người mua và doanh nghiệp còn hướng đến các căn hộ được xây dựng ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm. Điều này vừa giúp các chủ đầu tư có quỹ đất dồi dào hơn, vừa giúp người mua nhà bớt đi gánh nặng giá cả.

“Xu hướng này phát triển mạnh ở khu vực Hà Nội. Bởi nhìn tổng thể thì quỹ đất nội đô đã gần cạn kiệt và giá đất nội đô đã bị đẩy quá cao. Do đó, để có các căn hộ với giá bán vừa phải, chủ đầu tư buộc phải dạt ra các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm”, ông Tuấn cho biết./.