Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó khăn về nguồn vốn

Thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua khoảng thời gian gần 02 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. BĐS là ngành duy nhất có tốc độ tăng trưởng số lượng doanh nghiệp (DN) thành lập mới đi lùi trong năm 2023, đồng thời cũng là lĩnh vực có số lượng DN giải thể nhiều nhất. Cụ thể, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2023, cả nước có 4.725 DN BĐS thành lập mới, giảm 45% so với cùng kỳ năm 2022. Ở chiều ngược lại, số DN BĐS giải thể lên tới 1.286 DN, tăng 7,7%; DN ngừng kinh doanh có thời hạn là 3.705, tăng 47,4% so với năm 2022.

Theo Báo cáo Thị trường BĐS 2023 và dự báo 2024 của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), bình quân mỗi tháng có khoảng 107 DN địa ốc giải thể. Hầu hết các DN đều đối mặt với một số kịch bản như: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… Các DN may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết là kinh doanh thua lỗ, hoặc lợi nhuận giảm. Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report, tỷ lệ DN kinh doanh BĐS ghi nhận doanh thu và lợi nhuận giảm dưới 25% trong năm 2023 lần lượt là 41,2% và 16,1%. Trong khi số DN có mức giảm lớn hơn ghi nhận với tỷ lệ lần lượt 14,7% và 25,8%. Kết quả kinh doanh của các DN trong ngành tiếp tục đà giảm buộc các DN phải cắt giảm nhân sự.

Thực tế cho thấy, bên cạnh vấn đề pháp lý, thì “thiếu vốn” là nguyên nhân chính khiến các DN lâm vào tình trạng “kiệt quệ”. Trong 2 năm qua, DN BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai. Theo thống kê của VARS, năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới gần 180 nghìn sản phẩm, thì sang năm 2019 giảm xuống còn gần 110 nghìn và năm 2020 chỉ còn hơn 90 nghìn sản phẩm. Năm 2021 là thời điểm thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch COVID-19 cùng với đó là các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để làm cho nhiều dự án phải ngừng thi công khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống chỉ còn hơn 50 nghìn sản phẩm. Năm 2023, thị trường BĐS có xu hướng ấm dần lên, nguồn cung BĐS cũng có sự cải thiện nhẹ khi tăng lên 55 nghìn sản phẩm, nhưng chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Tình trạng khó khăn về nguồn vốn không chỉ mang tính cục bộ mà còn phổ biến trong mọi nhóm đối tượng tham gia thị trường BĐS, từ chủ đầu tư, các sàn giao dịch, môi giới đến khách hàng/nhà đầu tư. Năm 2022, 2023 là thời điểm ghi nhận nhiều nhất tình trạng chậm thậm chí là “bùng hoa hồng” của các chủ đầu tư đối với các sàn giao dịch. Bên cạnh đó, thị trường BĐS gặp khó khăn đã ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều ngành nghề khác. Theo thống kê, BĐS ảnh hưởng trực tiếp tới khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau, trong đó có 4 nhóm ngành lớn là tài chính ngân hàng, du lịch, xây dựng, lưu trú. Sự tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường BĐS vô hình chung cũng khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh các DN của ngành nghề liên quan bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Làn sóng thất nghiệp cũng lan rộng từ BĐS sang rất nhiều ngành nghề, gây ảnh hưởng tới vấn đề an sinh xã hội nói chung.

Nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là “áp lực” đối với hầu hết các DN kinh doanh BĐS. Tuy các "nút thắt" về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới được thông qua như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, nhưng nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng.

Vốn tín dụng - Một trong những nguồn vốn đóng góp lớn đối với thị trường bất động sản

Nguồn vốn cho thị trường BĐS đến từ nhiều kênh như: Vốn tự có, vốn góp của các chủ đầu tư, các cổ đông của các công ty đầu tư; Nguồn vốn huy động từ thị trường vốn. Nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính từ các ngân hàng thương mại, các công ty tài chính và các quỹ đầu tư trong nước; Nguồn vốn huy động từ các đối tác của các chủ đầu tư; Nguồn vốn nước ngoài; Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Song, vốn tín dụng vẫn là một kênh quan trọng, luôn chiếm tỷ trọng dẫn đầu trong cơ cấu nguồn vốn.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thời gian qua, ngành Ngân hàng đã triển khai các giải pháp cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thực hiện các giải pháp kiểm soát rủi ro đối với hoạt động ngân hàng, trong đó có kiểm soát rủi ro đối với tín dụng BĐS, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu chi trả của người dân.

Ngay từ đầu năm 2023, ngành Ngân hàng đã quyết liệt thực hiện các giải pháp góp phần tháo gỡ khó khăn, nâng cao khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho khách hàng như: Đảm bảo thanh khoản và mở rộng hạn mức tín dụng ngay từ đầu năm; điều chỉnh giảm liên tục 4 lần các mức lãi suất điều hành của NHNN; chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ DN phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh; ban hành chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ (Thông tư số 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023); tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu (Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023); điều hành tín dụng đáp ứng đủ và kịp thời nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh, phục vụ nhu cầu đời sống, tiêu dùng chính đáng của người dân, DN.

Bên cạnh đó, triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, NHNN đã có hướng dẫn các nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi để đảm bảo triển khai thống nhất cho các ngân hàng thương mại và các khách hàng thuộc đối tượng vay vốn.

NHNN cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng đa dạng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng, đơn giản hóa, niêm yết công khai, minh bạch các thủ tục, quy trình vay vốn; đẩy mạnh triển khai các chương trình tín dụng tiêu dùng, chương trình kết nối ngân hàng – DN tại 63 tỉnh, thành phố trên cả nước, các hội nghị tín dụng chuyên đề (lĩnh vực BĐS, DN nhỏ và vừa, hợp tác xã, nông sản xuất khẩu chủ lực…), các hội nghị tín dụng vùng nhằm kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng...

Đối với lĩnh vực BĐS, NHNN khuyến khích các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

Đến cuối năm 2023, theo ước tính của NHNN, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS ước khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, tương đương với 20,4% tổng quy mô tín dụng toàn hệ thống. Tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực BĐS năm 2023 là 6,75%, trong đó, dư nợ tín dụng đối với kinh doanh BĐS tăng trên 22%, lĩnh vực tiêu dùng BĐS lại giảm nhẹ 0,7%.

Tín dụng kinh doanh BĐS có sự tăng trưởng cao cho thấy, các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành Ngân hàng và các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tuy nhiên, hiện nay, thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc đã kéo dài như vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

Bên cạnh đó, nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang sụt giảm mạnh; năng lực tài chính của DN còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như: vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà; các kênh huy động vốn khác chưa thực sự phát huy hiệu quả, nhất là thị trường vốn (thị trường trái phiếu DN, thị trường chứng khoán) đang tồn tại một số vấn đề và chưa phát triển tương xứng với vai trò cung ứng vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế; mặt bằng giá nhà ở cao so với khả năng tài chính và mức thu nhập của nhiều người dân...

Giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng
cho thị trường bất động sản

Trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đặc biệt là vốn tín dụng cho thị trường BĐS là một trong những ưu tiên chính sách để hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi. Để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường này, thời gian tới, cần tiếp tục triển khai đồng bộ các giải pháp sau:

Về phía Chính phủ, các bộ, ngành và hệ thống Ngân hàng

Thứ nhất, sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành 3 bộ luật vừa mới được thông qua, bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai. Đảm bảo tính “tương thích” giữa 3 bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian.

Thứ hai, với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.

Thứ ba, song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các DN, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp “lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”.

Đối với các DN BĐS khó khăn, NHNN nên tạo điều kiện cho DN hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID-19 bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Thứ tư, NHNN tiếp tục bám sát, chỉ đạo các ngân hàng thương mại rà soát, phân loại các dự án BĐS để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với DN, dự án BĐS đủ điều kiện, đặc biệt là các DN có dự án BĐS đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động. Bên cạnh đó, cần chủ động hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở. Đồng thời, đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, thường xuyên rà soát, đánh giá kết quả thực hiện chương trình để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản

DN BĐS cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Mặt khác, DN nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, DN chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2023), Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh,bền vững;
2. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2023), Thông tư số 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặpkhó khăn;
3. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – VARS (2023), Báo cáo thị trường bất động sản 2023 và Dựbáo 2024.