Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về việc Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP trong bối cảnh thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu đang đối mặt với nhiều khó khăn, bất ổn như hiện nay?

Chuyên gia Phạm Đức Toản: Hiếm thấy một Nghị định hay văn bản pháp luật nào được ký vào ngày cuối tuần, lại có hiệu lực ngay lập tức như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP. Đa số các văn bản pháp luật thường có độ trễ nhất định. Có thể thấy được tính cấp thiết, đúng thời điểm và quan trọng của Nghị định này, khi mà thị trường đang rơi vào trạng thái “nước sôi lửa bỏng” như hiện nay. Điều này chứng tỏ, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã phản ứng nhanh và rất thấu hiểu mức độ nghiêm trọng của thị trường trái phiếu hiện nay.

Tôi cho rằng, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP giải quyết các vấn đề pháp lý cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để họ có hành lang pháp lý cơ cấu lại nợ, hoàn thành các sản phẩm trên nền tảng đàm phán, đồng thuận của nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ).

Thực tế, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp bất động sản đang gặp áp lực trả nợ trải phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm năm 2023 và 2024, với tổng dư nợ trái phiếu bất động sản ước khoảng 230.000 tỷ đồng. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh của họ gần như đóng băng, dòng tiền không vận động, không vay mới được, lãi suất ngân hàng thì cao.

Vì vậy, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP là một giải pháp cứu cánh trước mắt cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu, làm giảm áp lực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là tránh được sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu và nguy cơ đổ vỡ dây chuyền.

Phóng viên: Quy định được quy đổi nợ bằng tài sản khác có ý nghĩa như thế nào với doanh nghiệp phát hành trái phiếu phiếu và trái chủ, thưa ông?

Chuyên gia Phạm Đức Toản: Phía doanh nghiệp phát hành trái phiếu tất nhiên là rất vui mừng vì sự ra đời của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP giống như mở ra cho họ một con đường sống mới. Đến hạn trái phiếu mà không thanh toán được thì rất nguy hiểm, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào con đường cùng là phá sản. Trong khi đó, phần lớn tài sản bảo đảm đều là tài sản dở dang, chưa hoàn thành pháp lý. Việc quy đổi nợ sang tài sản khác vừa giúp doanh nghiệp trả được nợ, vừa duy trì được tính thanh khoản nếu quy đổi bằng sản phẩm, như bất động sản chẳng hạn.

Tuy nhiên, về phía trái chủ thì không vui lắm. Bởi điều kiện doanh nghiệp phát hành (bên vay) có thể đưa ra điều kiện rất khó, đa phần không hài hòa lợi ích với trái chủ. Ví dụ, bên vay quy đổi nợ thành bất động sản với giá cao hơn giá trị thực, như đổi nợ trái phiếu thành căn hộ chung cư với mức giá 66 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường là 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng, có nghĩa giá quy đổi cao hơn giá thị trường 10% đến 15%. Hoặc, không hiếm trường hợp không cho trái chủ hoán đổi 100% nợ, như căn hộ 10 tỷ đồng thì chỉ cho phép hoán đổi 5 tỷ đồng, còn 5 tỷ đồng, trái chủ phải bỏ thêm tiền mặt ra mua. Như thế, trái chủ thường ở thế bị động, rất thiệt thòi. Chưa kể, nhiều tài sản quy đổi không có tính thanh khoản.

Phóng viên: Theo ông, trái chủ nên chờ 2 năm hay có sự thỏa thuận như thế nào?

Chuyên gia Phạm Đức Toản: Đây lại là vấn đề khác! Việc hoãn 2 năm chậm thanh toán cũng có thể tiềm ẩn rủi ro cho trái chủ. Liệu doanh nghiệp đó có tồn tại được trong 2 năm tới không trong khi thời gian tới, chúng ta cũng chưa lường hết được khó khăn đối với thị trường bất động sản. Nên đa phần các trái chủ là nhà đầu tư trái phiếu cá nhân thường có tư tưởng chung là chấp nhận thiệt thòi trong việc hoán đổi tài sản thay vì “thấp thỏm” chờ thêm 2 năm nữa. Vì nhà đầu tư hiện không còn tin tưởng vào khả năng trả nợ của doanh nghiệp trong 2 năm tới.

Tuy nhiên, đối trái chủ là các tổ chức, quỹ đầu tư thì họ sẽ có bài tính riêng. Họ thường chấp thuận đàm phán với doanh nghiệp phát hành để đưa ra được một phương án cụ thể hài hòa lợi ích đôi bên. Nếu khả thi, các trái chủ là tổ chức, quỹ đầu tư sẽ đồng ý gia hạn thời gian đến 2 năm theo quy định.

Phóng viên: Vậy tại sao là quy định tối đa 2 năm mà không phải con số khác, thưa ông?

Chuyên gia Phạm Đức Toản: Tôi cho rằng, Chính phủ và các cơ quan quản lý có cơ sở khi quy định thời gian giãn nợ là 2 năm. Vì con số này có thể dung hòa được lợi ích đôi bên. Một năm sẽ là quá ngắn cho bên nợ là doanh nghiệp xoay xở trả nợ và phục hồi, mà 3 năm thì quá dài để trái chủ có thể chờ đợi.

Hơn nữa, 2 năm là khoảng thời gian đủ để doanh nghiệp có thể hoàn thiện một số dự án dang dở, tiếp tục hoạt động kinh doanh tạo dòng tiền để thanh toán các khoản nợ. Sau 2 năm cũng là thời điểm dự kiến một số khung pháp lý của Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở… được áp dụng, tháo gỡ đồng bộ cho thị trường từ pháp lý đến thanh khoản.

Rõ ràng, Chính phủ và cơ quan quản lý đã cân nhắc thời hạn phù hợp để làm sao dung hòa được mọi thứ. Trong đó, làm sao có đủ thời gian để đơn vị phát hành trái phiếu có đủ thời gian để thực hiện dự án, sắp xếp lại cơ cấu tài chính để họ có thể thanh toán được cho các khoản nợ.

Phóng viên: Nếu trái chủ không đồng ý thỏa thuận thì sao, thưa ông?

Chuyên gia Phạm Đức Toản: Trong Nghị định có quy định rõ là phải được sự đồng ý của trái chủ trong bất kỳ tình huống nào, giãn nợ hay hoán đổi tài sản. Nếu trái chủ không đồng ý, đó lại là vấn đề thuộc về các quy định khác, như trái chủ có thể khởi kiện dân sự. Tuy nhiên, khi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được ban hành, cơ bản là tạo điều kiện để các đơn vị phát hành trái phiếu có thời gian khắc phục, sửa sai. Thực tế thì trong khoảng thời gian 2 năm này, nếu không thỏa thuận được thì phần thiệt vẫn thuộc về trái chủ. Bởi, trái chủ có kiện đi nữa, thì việc xét xử vẫn kéo dài, thậm chí gặp khó khăn hơn là đồng ý thỏa thuận.

Phóng viên: Ông có đề xuất gì để Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được thực thi một cách hiệu quả và tích cực hơn?

Chuyên gia Phạm Đức Toản:  Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao. Tuy nhiên, việc giám sát thực hiện của những đơn vị chậm thanh toán chưa rõ ràng. Theo tôi, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan cần có sự giám sát cụ thể, yêu cầu báo cáo tiến độ các dự án, minh bạch dòng tiền, có nghĩa là đưa những đơn vị nợ trái phiếu này vào diện kiểm soát đặc biệt, quản lý chặt chẽ tài sản bảo đảm, đồng thời hỗ trợ họ những vấn đề vướng mắc trong khung pháp lý. Qua đó, cũng mới có thể bảo vệ được quyền lợi của các nhà đầu tư.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!