Quỹ đầu tư bất động sản và triển vọng phát triển tại thị trường Việt Nam
Quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) ( Real Estate Invesment Trust - REIT) là một trong số các loại hình quỹ đầu tư nằm trong định hướng phát triển thị trường chứng khoán (TTCK) trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường từ năm 2011 - 2020.
Quỹ đầu tư BĐS là gì?
Năm 1960, Tổng thống Mỹ Dwight D. Eisenhower đã ký đạo luật mới nhằm kết hợp TTCK và thị trường BĐS. Tuy nhiên, tới năm 1965, quỹ REIT đầu tiên - (Continental Mortagage Investor) mới được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán (SGDCK) New York. Loại hình quỹ này đã nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư và được coi là một loại hàng hóa đầu tư mang lại giá trị cao trên thị trường.
Do dựa trên các khoản đầu tư vào thị trường BĐS nên xu hướng tăng trưởng hay suy thoái của các REIT thường gắn với biến động của thị trường BĐS. Vào năm 1969, quy định pháp lý cho quỹ đầu tư BĐS được thông qua tại Hà Lan, tạo hành lang pháp lý cho các quỹ này phát triển tại thị trường châu Âu.
Quỹ đầu tư BĐS là một loại hình đầu tư vào BĐS căn cứ trên tài sản hoặc tài sản thế chấp và được giao dịch trên các SGDCK như các CCQ thông thường. Quỹ này cung cấp cho các nhà đầu tư một chứng khoán có tính lỏng cao khi đầu tư vào BĐS. Nhà đầu tư tham gia vào quỹ này thường nhận được các khoản ưu đãi thuế đặc biệt và mức lợi tức thu được cao.
Quỹ đầu tư BĐS có thể so sánh với một quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tham gia vào các dự án BĐS, sở hữu các BĐS thương mại như khu căn hộ, bệnh viện, cao ốc, văn phòng, thậm chí cả khách sạn hay các trung tâm thương mại.
Tại Việt Nam, theo quy định tại Thông tư 228, quỹ đầu tư BĐS là một loại hình quỹ đóng, thực hiện chào bán CCQ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào các BĐS theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 91 Nghị định 58/2012/NĐ-CP (Nghị định 58). Theo đó, BĐS phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm thu lợi tức ổn định. Quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận được thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Lợi tức có thể được thanh toán bằng tiền hoặc CCQ phát hành thêm.
Quy định về tỷ lệ chi trả lợi tức cao khiến quỹ đầu tư BĐS trở thành kênh thu hút các nhà đầu tư trên thị trường. Quỹ đầu tư BĐS dựa trên cơ chế chi trả cổ tức này có thể tránh được các khoản thuế cho quỹ mặc dù các nhà đầu tư của quỹ vẫn phải nộp thuế thu nhập trên khoản cổ tức mà họ nhận được.
Quỹ đầu tư BĐS mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư và nền kinh tế nói chung như: (1) Mở rộng danh mục đầu tư đối với nhóm tài sản BĐS với chi phí thấp hơn; (2) Cung cấp cách tiếp cận dễ dàng đối với nhóm tài sản và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào các dự án BĐS quy mô lớn; (3) Thu hút tối đa các nguồn tiết kiệm từ công chúng và định hướng các khoản đầu tư vào các dự án BĐS và các dự án cơ sở hạ tầng; (4) Thúc đẩy kinh tế và tăng cường sự tài trợ cho các dự án BĐS và dự án phát triển của khu vực tư nhân hơn là khu vực Nhà nước.
Cùng với các nhóm lợi ích mà quỹ BĐS mang lại, có thể kể đến một số rủi ro của quỹ BĐS như rủi ro thị trường (bao gồm thị trường BĐS và TTCK), rủi ro tín dụng, rủi ro đa dạng hóa, rủi ro pháp lý và quản lý, rủi ro đòn bẩy và rủi ro tiền tệ.
Một số điều kiện ảnh hưởng đến khả năng phát triển quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam
Tại Việt Nam, quy định về sự hình thành và hoạt động của quỹ đầu tư BĐS đã được ban hành từ năm 2012 nhưng cho đến năm 2016, mới chỉ có 01 quỹ đầu tư BĐS đăng ký thành lập và được cấp giấy chứng nhận chào bán CCQ lần đầu ra công chúng vào tháng 5/2016 với tổng số vốn huy động được là 50 tỷ đồng tương ứng với 5 triệu CCQ. Đó là quỹ đầu tư BĐS Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty trách nhiệm hữu hạn Quản lý Quỹ Kỹ Thương quản lý.
Sự ra đời của quỹ đầu tư BĐS đầu tiên ở Việt Nam được kỳ vọng sẽ là cú huých cho các quỹ đầu tư BĐS tiếp tục hình thành trong thời gian tới. Để thấy rõ hơn triển vọng phát triển quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới, chúng ta sẽ phân tích một số điều kiện ảnh hưởng tới khả năng hình thành quỹ đầu tư BĐS như điều kiện về thị trường, pháp lý, nhận thức đầu tư…
Thị trường BĐS phát triển tạo hàng hóa cơ sở và động lực cho sự ra đời của các quỹ đầu tư BĐS. Đây được coi là nhân tố mang tính quyết định tới sự hình thành của quỹ đầu tư BĐS. Bởi theo thông lệ chung, các quỹ đầu tư BĐS phải đầu tư danh mục bao gồm 60 - 70% giá trị tài sản ròng vào các tài sản là BĐS.
Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với vấn đề là các dự án nhà ở chủ yếu đáp ứng nhu cầu lợi nhuận của chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp, nhưng số lượng dự án đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân lại không nhiều. Năm 2016, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã kết thúc và dự báo trước mắt khó thấy một gói tín dụng ưu đãi nào đủ lớn để tiếp tục phát triển phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.
Nguồn cung của phân khúc này sẽ giảm trong tương lai, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào tăng cung phân khúc nhà ở thương mại trung bình và cao cấp. Đây được coi là phân khúc nhà ở mang lại lợi nhuận lớn nhưng lại không phù hợp với đa số người tiêu dùng, dẫn tới tình trạng hầu hết các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên SGDCK rơi vào tình trạng nợ nần và đọng vốn.
Trong khi tài sản để tạo tính hấp dẫn cho các quỹ đầu tư BĐS thường là các BĐS như trung tâm thương mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… đang kinh doanh tốt, mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, thì các chủ đầu tư này lại không có nhu cầu góp tài sản để lập quỹ đầu tư BĐS. Khi mà hàng hóa cơ sở không đủ hấp dẫn, tất yếu dẫn tới sự không hào hứng tham gia góp vốn hay mua CCQ của các quỹ đầu tư BĐS.
Một điểm sáng từ thị trường BĐS năm 2016 là hoạt động đầu tư đã mang tính chuyên nghiệp hơn dựa trên quan hệ cung - cầu trên thị trường. Hàng hóa BĐS đa dạng hơn, đáp ứng được nhiều nhu cầu nhà ở khác nhau của người dân. Điều này thể hiện năng lực cạnh tranh trong nước của các doanh nghiệp BĐS đã được cải thiện đáng kể.
Hành lang pháp lý đảm bảo cho sự hình thành và phát triển của quỹ đầu tư BĐS về cơ bản đã được hoàn thành. Cùng với Thông tư 228, Nghị định 58 và Nghị định 60/2015/NĐ-CP (Nghị định 60) đã bổ sung những nội dung khá chặt chẽ trong việc hình thành các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.
Trên cơ sở quy định về việc góp vốn vào quỹ - thay vì chỉ được góp vốn bằng tiền mặt thông qua việc góp vốn trực tiếp hay mua CCQ như quy định tại Nghị định 58 như trước kia thì hiện nay, cơ chế mới cho phép nhà đầu tư được góp vốn bằng BĐS đáp ứng các quy định của pháp luật (xem Bảng 1). Quy định này giúp nới rộng đối tượng tài sản góp vốn, tạo cơ hội cho nhiều nhà đầu tư tham gia vào quỹ.
Như vậy, về danh mục đầu tư, Nghị định 60 đã có thay đổi về đối tượng tài sản đầu tư của quỹ đầu tư BĐS. Theo đó, thay vì đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào BĐS, quy định mới đã mở rộng tài sản đầu tư thêm cổ phiếu của các công ty BĐS.
Điều này đã tháo gỡ một phần khó khăn của quỹ đầu tư BĐS trong giai đoạn thị trường BĐS còn gặp nhiều khó khăn, các tài sản là BĐS không đáp ứng được nhu cầu đầu tư của quỹ. Quỹ đầu tư BĐS TCREIT (mã CCQ: FUCVREIT) sau khi thành lập đã duy trì danh mục đầu tư của quỹ bao gồm tiền mặt và khoản đầu tư vào 2 cổ phiếu của Công ty Cổ phần Nam Long (NLG) và Tập đoàn Vingroup (VIC) tương đương với khoảng 65% tổng giá trị tài sản của quỹ.
Thêm vào đó, việc mở rộng đối tượng đầu tư của REIT vào cổ phiếu của các công ty BĐS cũng giúp tăng tính thanh khoản cho tài sản đầu tư của quỹ. Điều này còn tạo cơ hội cho những quỹ đầu tư BĐS đầu tư 100% vào cổ phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, giúp tháo gỡ được vấn đề về quyền biểu quyết có tính chi phối trong việc triển khai các dự án BĐS của doanh nghiệp.
Cùng với việc quy định điều kiện về doanh thu, thu nhập của các công ty BĐS phát hành cổ phiếu đã hạn chế được rủi ro khi quỹ đầu tư phân bổ quá nhiều tài sản ròng vào cổ phiếu BĐS, đặc biệt trong giai đoạn TTCK và thị trường BĐS không được khởi sắc.
Mặc dù đã có những thay đổi theo hướng khuyến khích hoạt động của các quỹ đầu tư BĐS, nhưng khung pháp lý vẫn chưa thực sự hoàn chỉnh, minh bạch và rõ ràng, chẳng hạn như vấn đề về chủ sở hữu của pháp nhân – quỹ đầu tư đối với BĐS góp vốn khiến các quỹ có xu hướng đầu tư thông qua cổ phiếu, nhưng do tính không ổn định của thị trường đã dẫn tới những rủi ro lớn trong hoạt động đầu tư của quỹ.
Nhận thức của nhà đầu tư về quỹ đầu tư BĐS sẽ định hướng nhu cầu đầu tư vào loại tài sản này. Đây là mô hình quỹ đầu tư mới đối với đại bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường. Mặc dù nằm trong nỗ lực đa dạng hóa hàng hóa trên TTCK nhằm góp phần đáp ứng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư, nhưng cho đến nay, quỹ đầu tư BĐS vẫn chưa thực sự tiếp cận được nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ trên thị trường.
Cũng giống như các mô hình quỹ đầu tư khác như quỹ đầu tư dạng mở, quỹ hoán đổi danh mục (ETF), thời gian tiếp cận nhà đầu tư thường là khá dài, có thể tới vài năm. Nhà đầu tư còn e ngại với quỹ đầu tư BĐS có lẽ bởi hình thức sở hữu tài sản cơ sở của quỹ này là BĐS. Nếu như các nhà đầu tư lớn với lượng vốn nhiều có thể đầu tư trực tiếp vào BĐS với những hình thức sở hữu hợp pháp, thì việc sở hữu CCQ của loại hình quỹ này không giúp cho nhà đầu tư có quyền sở hữu BĐS đó, tức là nhà đầu tư không có được quyền sở hữu tài sản là BĐS khi nắm giữ CCQ BĐS.
Hoạt động đầu tư này do đó không khác nhiều so với việc mua cổ phiếu hay CCQ của các quỹ đầu tư thông thường, thậm chí còn gặp rủi ro cao khi thị trường BĐS không tăng trưởng như kỳ vọng (bởi danh mục tài sản của quỹ đầu tư BĐS chủ yếu là tài sản BĐS hoặc cổ phiếu BĐS nên khả năng đa dạng hóa danh mục bị hạn chế hơn so với các quỹ đầu tư khác). Tâm lý lo ngại của nhà đầu tư về cơ sở pháp lý cho hoạt động của quỹ, hình thức sở hữu tài sản của quỹ cũng như hoạt động đầu tư khiến cho phần đông các nhà đầu tư chưa thực sự mặn mà với loại hình quỹ này.
TTCK phát triển tạo điều kiện cho việc giao dịch các CCQ BĐS. Trong thời gian gần đây, TTCK Việt Nam đã ghi nhận mức tăng trưởng rất tốt. Dòng tiền trở lại thị trường khiến nhiều cổ phiếu tăng giá, mặc dù sau vài lần điều chỉnh, song thị trường vẫn duy trì xu thế tăng trong trung và dài hạn. Đây được coi là một tín hiệu tích cực cho các công ty quản lý quỹ muốn thành lập và đưa các quỹ đầu tư BĐS vào hoạt động trong thời gian tới.
Ngày 27/02/2017, CCQ FUCVREIT đã chính thức niêm yết trên SGDCK TP. Hồ Chí Minh với giá đóng cửa phiên chào sàn là 12.000 đồng. Kể từ phiên chào sàn, giá CCQ này đã không ngừng tăng lên trước sự chào đón của thị trường dành cho một loại hàng hóa mới - CCQ của quỹ đầu tư BĐS đầu tiên.
Mức giá tăng cao sau khoảng 01 tháng kể từ ngày niêm yết lần đầu và đạt đỉnh tại phiên giao dịch 22/3/2017 ở mức 37.050 đồng (tăng hơn 200%), sau đó có sự sụt giảm, tuy nhiên với mức giá tại phiên 26/5 là 20.000 đồng (tăng 66,67%) cũng đủ cho thấy tiềm năng cũng như sức hút của loại CCQ này trên TTCK.
Dư nợ tín dụng BĐS tác động tới nguồn cung tiền cho thị trường BĐS. Nguồn tài chính cho phát triển BĐS luôn là vấn đề lớn ở Việt Nam. Các nguồn tài chính cho thị trường BĐS chủ yếu vẫn là từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM) hay nguồn góp vốn của người mua BĐS theo phương thức mua - bán BĐS và nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI).
Việc đưa mặt bằng lãi suất cho vay trong năm 2016 xuống mức 8% đến 10% đã tạo điều kiện tốt cho phát triển thị trường BĐS. Mức lãi suất tuy còn cao nhưng tăng trưởng tín dụng trong các năm gần đây vẫn tăng cao, đặc biệt là tín dụng BĐS và luôn chiếm ở mức 7,5 - 8,5% tổng dư nợ tín dụng.
Dư nợ tín dụng BĐS tăng trưởng mạnh trong hai năm 2015 và 2016 khiến thị trường BĐS bùng nổ giao dịch. Đặc biệt, tín dụng tiêu dùng liên quan đến BĐS trong năm 2015 và 2016 tăng rất mạnh lên tới 40% cho thấy nguồn vốn vào BĐS là rất lớn. Đây cũng là tín hiệu cảnh báo sự hạ nhiệt của thị trường trong năm 2017 sau việc sửa đổi Thông tư 36 trong quý III/2016.
Cùng với đó thì tỷ trọng cho vay BĐS so với dư nợ cho vay của ngân hàng sẽ được kiểm soát chặt chẽ khi các ngân hàng áp dụng chuẩn Basel II từ năm 2017. Bởi vậy, theo đánh giá chung từ các chuyên gia ngân hàng, giai đoạn 2017 - 2018 mặc dù có khó khăn nhưng nguồn tín dụng cho thị trường BĐS cũng không bị siết chặt như năm 2008.
Nguồn vốn quan trọng nhất cho thị trường BĐS năm 2017 vẫn là từ phía các NHTM, nhưng sẽ không thuận lợi như những năm trước. Điều này cũng mở ra cơ hội lớn cho các quỹ đầu tư BĐS huy động vốn trong dân cư để đầu tư, bổ sung nguồn vốn cho thị trường BĐS trong thời gian tới.
Thực tế thị trường cho thấy, triển vọng phát triển quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới là rất lớn. Sự tăng trưởng trở lại của thị trường BĐS đi kèm với nguồn cầu tiền hạn chế từ phía các chỉ tiêu tín dụng cho BĐS đã tạo điều kiện cho sự ra đời của các quỹ đầu tư BĐS trong thời gian tới.
Sự ra đời của các quỹ này nhằm hỗ trợ giải quyết nhu cầu vốn cho thị trường BĐS. Cùng với đó, dòng tiền chảy vào TTCK vẫn đang ở mức rất lớn khiến cho hoạt động thu hút vốn thông qua chào bán CCQ BĐS trở nên dễ dàng hơn.
Mặc dù tâm lý nhà đầu tư còn e dè do lo ngại một số vấn đề về mặt sở hữu tài sản sau góp vốn cũng như rủi ro mà một loại hàng hóa mới mang lại, tuy nhiên, trên cơ sở những thay đổi có tính định hướng và khuyến khích từ phía các cơ quan quản lý thị trường sẽ tạo động lực để chính các công ty quản lý quỹ nghiên cứu, triển khai mô hình quỹ đầu tư BĐS trong thời gian tới.
