Trong khi những dự án mới mở bán ghi nhận lượng giao dịch sôi động thì các dự án chuẩn bị bàn giao nhà không được giới đầu tư săn đón.

Cung mới khan, giá leo thang chóng mặt

Theo báo cáo mới nhất từ Savill trong tháng 5/2019, nguồn cung của phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh giảm mạnh trong quý I-2019 và đây là mức thấp nhất trong các quý kể từ năm 2016 đến nay. Những tháng vừa qua thị trường cũng chứng kiến mức mở bán mới thấp nhất, chỉ hơn 4.500 căn hộ, giảm 38% theo quý và giảm 27% theo năm.

Với nguồn cung sơ cấp hạn hẹp, giá căn hộ tại thị trường thứ cấp TP. Hồ Chí Minh đang tăng rất nhanh. Theo bảng khảo sát trực tuyến của trang web Batdongsan, diễn biến giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong tháng 4/2019 có xu hướng tăng đều so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện giá bình quân mỗi m2 căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 33,56 triệu đồng trong khi hồi tháng 4/2018 là 30,1 triệu.

Những dự án mới mở bán ghi nhận lượng giao dịch sôi động hơn

Khảo sát một dự án tại quận 7 được mở bán từ tháng 3/2018, môi giới dự án này cho biết các căn có giá dưới 1,8 tỷ đều đã hết. Hiện đơn vị này chuyển nhượng khoảng 60-80 căn có giá từ 1,7 - 1,9 tỷ. Như vậy là sau 1 năm, nhà đầu tư có thể đút túi 150-200 triệu đồng/ căn.

Một dự án nằm gần đại lộ Phạm Văn Đồng (dự kiến bàn giao nhà vào 6/2020) hiện đang chuyển nhượng khoảng 50 căn có mức giá trung bình từ 1,7-1,9 tỷ đồng. Riêng các căn có mức giá từ 1,6 tỷ đồng đã bán hết từ lúc mở bán. Theo chia sẻ của môi giới, dự án này giá vẫn còn tiếp tục tăng, dự kiến đến lúc giao nhà giá sẽ đạt khoảng 2 - 2,3 tỷ/ 1 căn.

Khảo sát một dự án khác vừa ra hàng ở quận 7, nhiều môi giới phân phối cho biết họ vẫn kiếm được hoa hồng cao nhờ giao dịch sang nhượng đang rất sôi động. Những yếu tố như vị trí đẹp, thanh khoản tốt, chủ đầu tư linh động thanh toán theo từng giai đoạn là điểm hút khách.

Hàng cũ “lót chiếu” nằm chờ

Trong khi các dự án mới mở bán giai đoạn 1 và 2 có lượng giao dịch thành công khá cao, các dự án đã mở bán cách đây vài năm lại ghi nhận lượng giao dịch chậm hơn, dù tiền chênh lệch qua các giai đoạn không nhiều.

Khảo sát dự án căn hộ ở quận 8, mở bán từ năm 2016 với giá 1.150 tỷ/ 1 căn diện tích khoảng 60-65m2, sau 3 năm mở bán giá hiện tại ghi nhận khoảng 1,3 - 1,4 tỷ/1 căn. Như vậy tỷ lệ chênh lệch của các căn hộ chỉ dao động từ 200-300 triệu nhưng vẫn không được nhà đầu tư săn đón bằng các dự án vừa mở bán.

Khảo sát dự án căn hộ ở quận Tân Phú, giá ghi nhận lúc mở bán vào thời điểm 5/2017 từ 2,2 tỷ - 3,8 tỷ/ 1 căn. Giá hiện tại rơi vào khoảng 2,3 tỷ - 4 tỷ/1 căn, tức chênh lệch từ 100 - 300 triệu/1 căn sau 2 năm mở bán, tuy nhiên lượng giao dịch diễn ra khá chậm.

Các dự án sắp hoàn thiện thường đã bán hết những căn có vị thế đẹp, khả năng sinh lời ít nên không được nhà đầu tư săn đón

Nói về mức giao dịch của thị trường căn hộ thứ cấp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group nhận định, hiện tại nguồn cung rất ít nhưng giao dịch vẫn diễn ra sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ hạng C và chủ yếu tại các dự án mới ra hàng.

“Những căn hộ thứ cấp hạng C, loại có giá từ 1,5 - 3 tỷ dành cho nhu cầu ở thực có mức độ thanh khoản tốt nhất thị trường, mỗi năm đều tăng từ mấy chục % nhưng cứ có hàng ra là bán được. Phân khúc từ 1 - 2 tỷ thường sẽ tăng 30%/1 năm, phân khúc 3 tỷ - 3,5 tỷ tăng khoảng 20% nhưng vẫn luôn ghi nhận lượng giao dịch ổn định. Nhiều dự án mới ra hàng thời gian gần đây bán rất tốt do nhắm đúng phân khúc này”, ông Phúc phân tích.

Dự án mới tiềm năng sinh lời tốt

Anh Nguyễn Quang H, một môi giới bất động sản tại khu Đông, TP. Hồ Chí Minh chia sẻ rằng hiện tại đa phần các nhà đầu tư đều nhắm đến các dự án mới mở bán vì mức độ tiềm năng sinh lời tốt, thanh khoản cao và không bị chôn vốn. Ngược lại các dự án đã đến gần giai đoạn hoàn thiện thì không còn nhiều cơ hội sinh lời nên dễ bị chững lại.

Ông Ngô Quang Phúc cũng nhận định rằng các dự án mới thường có mức độ truyền thông, quảng cáo rất mạnh, nhắm vào tâm lý thích sở hữu cái mới, đẹp của khách hàng. Mặt khác, các dự án mới cũng có khả năng sang nhượng nhanh chóng, giúp nhà đầu tư hưởng chênh lệch cao trong khoảng thời gian ngắn.

Với những dự án mới thì các môi giới cũng hồ hởi hơn, quảng bá thị trường rầm rộ hơn và dễ tiếp cận khách hàng hơn. Trong khi đó các dự án cũ vốn không còn nhiều cơ hội đầu tư do đã được rao đi bán lại qua nhiều giai đoạn, chưa kể việc giá chênh lệch không cao cũng là lý do khách hàng không mấy mặn mà.

Chung quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng: “Đa phần nhà đầu tư bất động sản phân khúc căn hộ thường sẽ nhắm đến các dự án mới mở bán bởi nó có khả năng sinh lời cao. Số tiền bỏ ra ở giai đoạn đầu cũng nhẹ nhàng hơn, việc sang nhượng cũng dễ dàng hơn do dự án vẫn đang nằm trong giai đoạn đẩy mạnh truyền thông của chủ đầu tư”.

Tuy nhiên, ông Đực cũng khuyên khách hàng khi có nhu cầu đầu tư vào các dự án mới cần cân nhắc kỹ về tính pháp lý của dự án, khả năng sinh lời và đặc biệt là vị trí, giao thông, cơ sở hạ tầng quanh khu vực đó để tránh gặp phải rủi ro.