Bước vào đợt giảm giá trên diện rộng

Theo Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng quý II/2023, nguồn cung mới khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước gần như chỉ được bổ sung từ một số ít dự án đã khai trương và đi vào hoạt động như: Khu nghỉ dưỡng Tú Làn Lodge (Hoà Bình), khu nghỉ dưỡng The Anam Mũi Né 5 sao (Phan Thiết), khách sạn 4 sao Grand Mercure (Hà Nội), khách sạn 4 sao The Tray Đồ Sơn Hotel (Hải Phòng),… Trong quý II/2023 cũng chỉ có 01 dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp phép mới là “Khu tham quan chuyên đề, nghỉ dưỡng trên đỉnh Núi Bà Đen, Khu du lịch quốc gia Núi Bà Đen, tỉnh Tây Ninh” thuộc tỉnh Tây Ninh.

Báo cáo Thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng quý II tiếp tục có xu hướng giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước với chỉ 455 căn được tung ra thị trường. Cũng theo báo cáo mới nhất của DKRA về thị trường bất động sản, nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng đặt hàng không như kỳ vọng. Tháng 7 vừa qua, chỉ có 1 dự án mới mở bán, tương đương 40 căn, giảm 88% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi nguồn cung giảm mạnh, sức hấp thụ của thị trường cũng không có chiều hướng đi lên. Theo VARS, lượng giao dịch quý II/2023 là 108 căn, giảm 97% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Lượng giao dịch chủ yếu tới từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình khoảng dưới 40 triệu/m2. Bất động sản nghỉ dưỡng phân khúc cao cấp hầu như không ghi nhận giao dịch. 

Theo nhận định của nhiều môi giới bất động sản, phân khúc nghỉ dưỡng dường như đang bước vào một đợt giảm giá diện rộng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thanh khoản các phân khúc đều kém. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc condotel giảm từ 3% - 6%, lũy kế đến hết quý II tồn kho khoảng 700 căn. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay chiết khấu 40 - 50%, nhưng vẫn không bán được. Thanh khoản chủ yếu tập trung ở các căn condotel đã bàn giao nhà và hoàn thiện pháp lý với mức giá từ 1,5 - 5 tỷ đồng/căn tùy vị trí và diện tích. 

Động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng gặp phải nhiều khó khăn. Về phía chủ đầu tư, trong khi thanh khoản chưa được cải thiện, giá có xu hướng giảm nhưng chi phí vốn vẫn cao. Cùng với đó, trong 6 tháng đầu năm 2023, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành ngân hàng đạt 4,73%, chưa bằng một nửa mức tăng 9,35% của cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 4,68%. Tuy vậy, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,12% trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 17,63%. Con số này cho thấy, đầu ra bất động sản vẫn chưa “thông”, nhà đầu tư vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền do e ngại rủi ro cũng như vướng mắc nhiều thủ tục pháp lý. 

Về phía khách hàng là người sử dụng bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường đang trông chờ nhiều hơn vào nguồn khách nội địa. Đơn cử, trong 7 tháng đầu năm 2023, TP.HCM là địa phương đón lượng khách du lịch cao nhất cả nước với 18,6 triệu lượt khách, nhưng chỉ có gần 13% là khách quốc tế. Tương tự, tại Hà Nội, tổng lượng khách du lịch là 14,7 triệu lượt, nhưng khách quốc tế chỉ chiếm hơn 16%. Tại tỉnh Tiền Giang, trong số 578.200 lượt khách du lịch 6 tháng đầu năm, chỉ có hơn 150.000 lượt là khách quốc tế. Kể từ khi Trung Quốc nới lỏng các biện pháp phòng dịch vào đầu năm, thị trường du lịch Việt Nam cũng đặt kỳ vọng vào sự quay trở lại của khách du lịch từ nước này, tuy nhiên trong nửa đầu năm 2023 lượng khách Trung Quốc chỉ đạt mức 22% so với nửa đầu năm 2019. 

Khi lượng khách du lịch quốc tế vẫn chưa thể phục hồi về mức trước đại dịch, nguồn khách nội địa cũng phải đối mặt với tình trạng sức mua kém do kinh tế khó khăn. Mùa cao điểm du lịch vào tháng 6 và tháng 7 năm nay đã chứng kiến tình trạng khách hàng “thờ ơ” với những khuyến mại, chính sách ưu đãi được tung ra bởi các đại lý du lịch do mức tiêu dùng cho hoạt động du lịch, giải trí bị hạn chế. Khi những biểu hiện phục hồi về du lịch còn chưa quá rõ ràng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn sẽ phải đối mặt với nguy cơ trầm lắng kéo dài đến cuối năm 2023. 

Vốn và pháp lý: Nhận diện "chốt chặn' vì sao vẫn bế tắc?

Nhận diện sớm những vướng mắc pháp lý đang cản trở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, tháng 05/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đáng chú ý nhất là khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu với công trình xây dựng không phải là nhà ở. 

Theo đó, chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. 

Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, vì condotel không phải nhà ở nên người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng không được đăng  ký thường trú tại condotel đó. 

Theo đánh giá của chuyên gia, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua bất động sản nghỉ dưỡng, là cơ sở để cấp “sổ hồng” và định danh condotel, giúp sản phẩm này lưu thông tốt hơn trên thị trường.

Sau 3 tháng đưa vào thực tiễn, Nghị định 10/2023 chưa thể giải quyết hoàn toàn những vướng mắc pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng. Theo phân tích của bà Trần Thùy Vân, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, một trong những điểm nổi bật của Nghị định 10 là quy định dự án được cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu khi đáp ứng “đủ điều kiện” theo pháp luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khó có thể đáp ứng điều kiện này (do quyết định chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được phê duyệt trong giai đoạn trước căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản), dẫn đến vướng mắc về mặt định danh pháp lý vẫn chưa được khơi thông.

Trong khi những khó khăn pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để, khơi thông dòng vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng cũng là vấn đề cấp thiết cần tìm ra hướng đi sớm. Dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu đến từ vốn vay ngân hàng, ngoài ra cũng có thể được huy động từ khách hàng thông qua bán sản phẩm hình thành trong tương lai và huy động từ nhà đầu tư. 

Dòng vốn huy động từ nhà đầu tư thông qua niêm yết chứng khoán và trái phiếu gặp nhiều trắc trở, do áp lực đáo hạn trái phiếu của lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất lớn và niềm tin của nhà đầu tư đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng sau những vụ gian lận trái phiếu trong năm 2022. Dù Chính phủ đã có nhiều động thái hỗ trợ thị trường trái phiếu, tuy vậy vẫn cần thêm thời gian để chính sách ngấm vào thực tế và phục hồi niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản. 

Về vốn vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp cho biết điều kiện để tiếp cận nguồn vốn này vẫn còn rất khó khăn, không chỉ bởi lãi suất cao mà còn do khó đáp ứng các yêu cầu về tài sản thế chấp, chứng minh năng lực hoàn trả. Khi dòng vốn ngân hàng vào bất động sản vẫn bị siết chặt, cùng với áp lực trả nợ trái phiếu và thanh khoản thấp, các doanh nghiệp rất khó để duy trì hoạt động và hoàn thiện các dự án, đẩy nguồn cung ra thị trường. Cùng với đó, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng cũng không thể cải thiện nếu tín dụng cho tiêu dùng bất động sản vẫn thấp. 

Ngoài hai nguồn vốn trên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng cũng có thể huy động vốn từ bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai. Đây là nguồn vốn chi phí thấp và đóng vai trò rất quan trọng trong cơ cấu vốn của nhiều doanh nghiệp. Tuy vậy, pháp luật về mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều lỗ hổng, thiếu sự quản lý chặt chẽ khiến thị trường phát triển không lành mạnh. 

Cụ thể, nhu cầu mua bất động sản hình thành trong tương lai của các cá nhân và doanh nghiệp, của xã hội đang rất lớn, vì đây là phương án tiết kiệm chi phí và có nhiều lợi ích, tuy nhiên lại đang bị hạn chế, không thực hiện được một cách chính thống mà phải thông qua những hình thức chuyển nhượng không đảm bảo an toàn pháp lý như ký hợp đồng ủy quyền định đoạn và các hình thức giao dịch khác. Mặt khác, quyền lợi của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cũng bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, chưa có quy định cho phép chủ đầu tư bán bất động sản hình thành trong tương lai để huy động vốn thực hiện dự án. 

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng không quy định rõ trường hợp nào thì công trình xây dựng hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua cả toàn bộ công trình hay được bán, cho thuê mua từng phần công trình, do đó gây ra sự mập mờ. Luật cũng chưa làm rõ vai trò của tổ chức tín dụng trong việc bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định bảo lãnh đang gây ra nhiều tranh cãi, do vừa khiến chi phí tăng cao vừa chưa đảm bảo được quyền lợi của người mua do không quy rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp dự án không được bảo lãnh bởi tổ chức tín dụng. 

Là một lĩnh vực đặc thù phụ thuộc nhiều vào pháp lý và nguồn lực của cả chủ đầu tư và người mua, bất động sản nghỉ dưỡng cần nhiều hơn những sự hỗ trợ về chính sách và vốn để tăng tốc phục hồi trở lại, sớm nhất trong cuối năm 2023 và trong năm 2024. Những giải pháp cơ bản đến từ việc làm rõ các điều khoản định danh condotel; hiện thực hóa và thúc đẩy triển khai các nghị định, thông tư hướng dẫn nới lỏng chính sách tiền tệ, giãn nợ trái phiếu và mở đường cho tín dụng bất động sản; tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho mua bán, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo quyền lợi của cả người bán lẫn người mua để phát triển thị trường bền vững. 

Những thách thức của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chưa thể giải quyết sớm do còn nhiều rào cản về pháp lý, vốn và thanh khoản. Cùng với tiềm năng phục hồi du lịch những tháng cuối năm, phân khúc này cũng nhận được không ít sự kỳ vọng sẽ đem lại gam màu sáng cho thị trường bất động sản nói chung trong năm 2024 và giai đoạn tới./.