Tăng trưởng trở lại

Giải đáp những băn khoăn của độc giả về xu hướng thị trường tăng "nóng" thời gian qua, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản nước ta mới hình thành nhưng đã trải qua 2 thời kỳ khủng hoảng. So với cuộc khủng hoảng bắt đầu năm 2011, kéo dài đến năm 2012, 2013 thì Chính phủ đã đưa ra một số giải pháp để thị trường hồi phục. Từ năm 2014 và đặc biệt là năm 2015, thị trường đã bắt đầu hồi phục trở lại và có sự tăng trưởng.

Chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản “nóng” trước hết thể hiện ở phần giao dịch. Chỉ so sánh với thời kỳ trầm lắng, năm 2015 đã có sự mua bán, tăng trưởng đến 75%, tập trung ở nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá thấp. Bắt đầu nửa cuối năm 2015 đến nay đã lan tỏa ra khắp các phân khúc của thị trường. Giao dịch trước đây tập trung chủ yếu ở người có nhu cầu, giờ các nhà đầu tư cá nhân đã bỏ tiền ra mua để cho thuê như condotel hay khách sạn nghỉ dưỡng cho thuê, kiếm lời và đảm bảo tài sản của mình.

Bên cạnh đó, theo các con số phân tích, giai đoạn này giao dịch tăng nhưng giá không tăng vì có lượng hàng tồn kho lớn, tương tương 100.000 tỷ đồng, giờ giảm xuống còn 40.000 tỷ đồng.Khi cung tăng thì cầu đáp ứng được ngay. Lượng cung và cầu sát nhau. Đây là điều mà Chính phủ, người dân và doanh nghiệp đều mong muốn...

Trên góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị CEN Group đưa ra 3 yếu tố đánh giá mức độ thị trường đã nóng hay chưa, cụ thể:

Thứ nhất, đó là khả năng tiếp cận của người tiêu dùng. Sự biến động về giá của nhóm sản phẩm mục tiêu của các đối tượng khách hàng thay đổi không lớn.

Thứ hai, việc tham gia của giới đầu tư lướt sóng ngắn hạn hy vọng bán lại cho người tiếp theo có mức giá cao hơn là rất ít và hiện nay người mua nhà vẫn còn nhận được rất nhiều chính sách khuyến mại giảm giá trực tiếp từ chủ đầu tư.

Thứ ba, “tỷ số P/E” – hiệu quả sinh lời của bất động sản trên giá giao dịch được đánh giá là rất tốt. Hiệu quả khai thác trên trị giá giao dịch hiện nay đã đạt 5-6% ở Hà Nội, ở TP. Hồ Chí Minh là 6-7%, đối với bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có thể đạt 10-12%.

Chưa phải lo bong bóng!

Trước khá nhiều băn khoăn của độc giả về khả năng bong bóng của thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam khẳng định, chưa có bong bóng, bởi chỉ khi xuất hiện cầu ảo, chênh lệch giá cả thì mới nói đến bong bóng. Chuyên gia này cũng cho rằng, trong vài năm tới có thể loại bỏ vấn đề bong bóng trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Riêng đối với dự báo đến năm 2018, khi hàng tồn kho hết, cầu tăng thì giá có thể tăng mạnh, lúc đó có bong bóng hay không, theo ông Nguyễn Trần Nam sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố:

Thứ nhất, Chính phủ phải dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ, dòng tiền, dòng vốn, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước.

Thứ hai,phụ thuộc vào DN, các DN có rút được bài học trước đây hay không để đưa ra được các chiến lược và cơ cấu hàng hóa, giá cả phù hợp. Gần đây, dường các DN lại chạy theo các dự án quy mô lớn, cao cấp mà thiếu dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp. Sắp tới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan có những hành động cụ thể để cảnh báo các khuynh hướng lệch lạc, định hướng các DN tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp để làm cho thị trường cân bằng hơn và đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.

Đồng tình với quan điểm này, ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, nếu nói thị trường bất động sản nóng và bong bóng thì phải so với khi nào, so với cái gì. Thời kỳ bong bóng (2008 – 2009), thị trường nhà ở nóng ở bình diện rộng. Tuy nhiên, cũng tập trung ở một số đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa, còn lại các tỉnh khác thì thị trường vẫn giữ ổn định.

Thời điểm thị trường nóng nhất (2008 – 2009), giá bất động sản được đẩy lên rất cao, thế nhưng khi thị trường trầm lắng (từ 2010 - 2012), giá nhà đất đã giảm 30 – 40% so với lúc thời kỳ nóng. Cho đến nay, giá bất động sản mới tăng khoảng 5-10% và cũng chỉ xảy ra ở một số dự án, không phải trên bình diện rộng. Đây là mức giá còn xa so với thời kỳ nóng nhất. Ngoài ra, hiện nay, nguồn cung đang rất dồi dào do số lượng dự án, số lượng nhà đang triển khai rất nhiều do vậy khả năng xảy ra bong bóng trong thời gian tới là rất khó.

Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư nước ngoài, ông Michael Piro – Giám đốc Điều hành Indochina Land cũng cho rằng hiện nay thị trường bất động sản đang tốt lên và không có hiện tượng bong bóng. Theo nhận định của chuyên gia này, đang có sự khác biệt lớn khi so sánh thời điểm hiện tại với thời điểm bất động sản nóng. Nếu như thị trường nóng thì khách hàng đầu từ dàn trải không quá kỹ lưỡng, còn giờ đây họ dành nhiều thời gian tìm hiểu kỹ dự án, chủ đầu tư, các gói hỗ trợ hấp dẫn cho họ. Bên cạnh đó, hiện nay cũng đang cho thấy sự tồn tại bền vững của một số tên tuổi đã kinh qua những giai đoạn thăng trầm của thị trường và điều này làm cho thị trường tốt lên bởi sân chơi đã trở nên chuyên nghiệp hơn.