Vừa công, vừa tội

Nói đến tác động của giới đầu cơ BĐS, không thể không nhắc tới 2 cơn sốt nhà đất giai đoạn 2001-2002 và 2007-2008. Tại thời điểm đó, các chiêu trò gom hàng tạo sự khan hiếm giả tạo sau đó thổi giá lên ở mức cao, tạo sự chênh lệch giá bán đã làm chao đảo thị trường BĐS, để lại hệ quả số lượng hàng tồn đọng chất chồng đến nay vẫn chưa giải quyết hết.

Tuy nhiên, sau một thời gian dài rơi vào đóng băng, công thức trên lại một lần nữa hâm nóng thị trường BĐS. Với sự giúp sức của các cò môi giới, ở một số dự án giá rẻ có đông đảo người dân tìm mua, mức chênh lệch giữa giá bán của chủ đầu tư và giá cuối cùng đến tay người mua xấp xỉ 300 triệu đồng/căn.

Số tiền này nhanh chóng biến nhà giá rẻ thành giá đắt và cũng ngay lập tức dập tắt cơ hội sở hữu nhà của một bộ phận người dân đang khát khao sở hữu một chốn an cư. Ở phân khúc cao cấp, dù không dễ dàng nhưng trên thị trường cũng đã xuất hiện những căn hộ có tiền chênh lệch lên đến vài trăm triệu đồng ở một số dự án có vị trí đẹp, tiến độ khả quan.

Trên thực tế, việc giới đầu cơ nườm nượp quay trở lại đã khiến thị trường BĐS trở nên có sức sống hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, điều này đồng thời cũng tạo ra tác hại không nhỏ, đó là dập tắt niềm tin của người dân vào thị trường BĐS.

Đã có không ít người dân quay lưng với các dự án nhà ở giá rẻ, bởi có muốn mua cũng không thể tiếp cận, hoặc phải chấp nhận mua với mức giá cắt cổ. Bộ Xây dựng đã phải thừa nhận giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường đang diễn ra phức tạp tại nhiều dự án.

Còn theo các chuyên gia BĐS, đầu tư chắc chắn phải có lợi nhuận mới hấp dẫn nhưng chỉ ở mức độ nào đó, nếu để đầu cơ tiếp tục thổi giá để lũng đoạn thị trường, nguy cơ nhà ở giá rẻ bỏ hoang không phải là không thể xảy ra, từ đó, gánh nặng cho thị trường BĐS sẽ lại tiếp tục chất chồng.

Loại bỏ: không đơn giản

Thực tế cũng cho thấy việc chống đầu cơ thổi giá chưa bao giờ là một công việc dễ dàng. Sự thất bại của sàn giao dịch BĐS là một minh chứng. Từ chỗ được thành lập để công khai, minh bạch về giá cả, giúp người dân tiếp cận giá bán của chủ đầu tư, hạn chế đầu cơ, sàn BĐS đã dần đi vào hoạt động lay lắt, mờ nhạt hoặc thoái hóa và cuối cùng bị Bộ Xây dựng khai tử.

Mới đây, tại Đề án phát triển thị trường BĐS đã được trình Chính phủ, Bộ Xây dựng tiếp tục đề ra những phương án để chống đầu cơ thổi giá. Theo đó, một trong những việc làm cần thiết là khắc phục tình trạng lệch pha cung, cầu.

Các dự án kinh doanh BĐS đang triển khai, chậm triển khai cần được rà soát để phân loại đồng thời tạo môi trường đầu tư bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Đồng thời cần hoàn thiện quy trình về tín dụng BĐS, có nhiều sản phẩm đa dạng, phù hợp với đặc điểm từng loại hình BĐS.

Ngân hàng cần xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ, quy định tỷ lệ an toàn giữa dư nợ BĐS với tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng... để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng, tránh hiện tượng bong bóng thổi giá. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, việc loại bỏ đầu cơ không phải là việc đơn giản bởi vai trò “giữ lửa”, tạo ra sự hấp dẫn, thu hút của thị trường.

Thậm chí nếu không có những đơn vị này, nhiều chủ đầu tư sẽ lâm vào thế bí bởi không thể nhanh chóng quay vòng vốn. Vì vậy, việc cần làm là không để những đơn vị này tự tung tự tác một cách thiếu kiểm soát.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường đã quá đủ những bài học do đầu cơ gây ra, chính vì vậy, không thể đi tiếp vào vết xe đổ. Là một trong những người đầu tiên đề xuất phải áp dụng chính sách thuế để chống đầu cơ, ông Võ cũng cho rằng đó là biện pháp căn cơ và hiệu quả nhất để chống lại việc ôm nhà đất rồi tăng giá bán một cách tùy ý.

“Luật thuế nhà, đất hiện nay chưa điều chỉnh được các trường hợp đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết, sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định. Như vậy, làm sao ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ” - ông Võ đặt câu hỏi.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia BĐS cũng đề cập đến vai trò của chủ đầu tư dự án trong việc giới đầu cơ có thể tự tung tự tác thổi giá BĐS. Bởi nếu người dân có thể thực sự tiếp cận chủ đầu tư để mua nhà giá gốc, chắc chắn cò mồi, đầu cơ BĐS sẽ nhanh chóng bị triệt tiêu. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, thị trường không hiếm những doanh nghiệp làm ăn theo kiểu bán lúa non và đây là môi trường lý tưởng để giới đầu cơ cùng kết hợp làm giá.

Chính vì vậy, những mức chênh lệch lên đến con số trăm triệu đồng rõ ràng là bất thường mà để giải quyết được, đòi hỏi cần có một chính sách toàn diện, từ tăng cung, quản lý thị trường cho đến chính sách thuế. Bài toán khó này chắc chắn vẫn khiến các cơ quan chức năng nhức đầu trong thời gian trước mắt. Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối tháng 5, tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 83.519 tỷ đồng, dù đã giảm 45.029 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước nhưng số lượng vẫn còn rất lớn. Với con số này sẽ mất ít nhất vài năm để tiêu thụ hết hàng tồn chứ chưa tính đến việc tăng giá.