Cung - cầu căn hộ đều thấp

Sự bùng phát của dịch bệnh đã tạo ra nhiều gián đoạn trong nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng.  Dù đã chịu “tác động kép” khá nặng nề do sự điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng năm 2017 - 2018, cộng với ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng giá bán căn hộ chung cư, nhà thấp tầng trong quý I/2020 vẫn không giảm so với quý IV/2019.

Báo cáo mới nhất của Savills về tình hình hoạt động trong mùa dịch cho hay, nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng ứng phó với đại dịch. Nguồn cung sơ cấp giảm 17% theo quý và giảm 19% theo năm, xuống 27.900 căn. Phân khúc hạng B duy trì nguồn cung lớn nhất với 73% thị phần. Cụ thể, trong quý I/2020, 5 dự án mới và giai đoạn tiếp của 6 dự án hiện tại đã cung cấp khoảng 4.800 căn, giảm 64% theo quý và giảm 50% theo năm.

Số lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 4.900, giảm 53% theo quý và 50% theo năm. Tình hình hoạt động của thị trường trong quý kém là do chịu ảnh hưởng của nghỉ lễ trong đầu quý I và sau đó là việc thực hiện giãn cách xã hội.

Đại diện của Savills nhận định, về giá sơ cấp ổn định theo quý và tăng 10% theo năm lên mức 1.460 USD/m2 . Trừ khi dịch bệnh tiếp tục trong nửa cuối năm 2020, sẽ không có sự điều chỉnh mạnh giá sơ cấp do tác động bởi dịch. Trong vòng 5 năm qua, giá chào bán trung bình sơ cấp đã tăng đều 5% mỗi năm. Hạng A tăng trưởng cao nhất ở mức 10% theo năm do nguồn cung mới có tiêu chuẩn ngày càng cao. Đặc biệt, quận Cầu Giấy ghi nhận giá sơ cấp tăng 15%/năm do giá bán thấp hơn khu vực trung tâm và điều kiện y tế và giáo dục tốt.

Quý này, phân khúc hạng B có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất, giảm 16% theo quý và giảm 14% theo năm, xuống mức 17% cùng với lượng giao dịch giảm 57% theo quý và giảm 51% theo năm. Thị phần lượng giao dịch hạng B giảm về 70% so với mức 75% trong quý IV/2019. Với nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư phải đối mặt với cạnh tranh khốc liệt để duy trì kết quả kinh doanh. Trong khi phân khúc hạng C đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 20% được thúc đẩy bởi nguồn cầu đối với sản phẩm bình dân ngày càng tăng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, hiện có nhiều nhân tố thúc đẩy nguồn cầu dài hạn trong tương lai, hỗ trợ mạnh mẽ góp phần gia tăng nguồn cung. Đơn cử như tính tới cuối 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người với tốc độ tăng trưởng ổn định 2,2%/năm trong 10 năm qua. Với khoảng 120 nghìn trẻ sơ sinh ra đời và 80 - 100 nghìn người nhập cư mỗi năm, dân số Hà Nội tăng nhanh hơn tỷ lệ cả nước 1,1%. Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 cho thấy Hà Nội có khoảng 2,2 triệu hộ gia đình. Quy mô hộ gia đình trung bình đang có xu hướng giảm và hiện ở mức 3,5 người/hộ. Đáng chú ý, tỷ lệ người dân sống tại chung cư cao nhất cả nước, ở mức 12,9%, với 2,8% có dự định mua nhà hoặc căn hộ mới.

Bên cạnh đó, số lượng người nước ngoài mong muốn sở hữu căn hộ tại Hà Nội ngày càng tăng. Đặc biệt, người mua nước ngoài ngày càng quan tâm đến các dự án cao cấp, thể hiện thông qua việc hạn mức 30% cho người nước ngoài nhanh chóng được bán hết. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục diễn ra đối với các dự án có chất lượng tại vị trí tốt được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Đặc biệt, trong năm 2020, khoảng 39.600 căn hộ từ 28 dự án hiện tại và tương lai sẽ gia nhập thị trường và hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung. Trong số 28 dự án trên, 43% đang được xây dựng và 36% đang làm móng. Trong đó, Từ Liêm dẫn đầu với 37% nguồn cung, tiếp theo là Gia Lâm với 24% và Hoàng Mai với 23% thị phần.

Kiểm soát chặt đầu tư mới dự án cao cấp

Như vậy, bức tranh thị trường BĐS Hà Nội  không quá ảm đạm như nhiều nhận định. Những đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp BĐS và người mua nhà đang từng bước được đáp ứng. Theo đó,  Nghị định 41/2020/NĐ-CP gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất được kỳ vọng sẽ giúp hỗ trợ giảm nhẹ tác động của đại dịch…

Ở vai trò của cơ quan quản lý, trong báo cáo hoạt động chất vấn chuyên đề gửi tới Quốc hội và các vị đại biểu Quốc hội, Bộ Xây dựng nêu quan điểm: nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Cụ thể, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70 - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Chính vì vậy, phải kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép đầu tư mới các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu, tránh để tình trạng dư thừa tồn kho.

Từ thực trạng này, Bộ Xây dựng kiến nghị cần tăng cường công tác thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh  BĐS. Tiến hành thanh, kiểm tra và công bố công khai các dự án BĐS đang thế chấp ngân hàng; không thực hiện bảo lãnh; chưa nộp tiền sử dụng đất; chậm tiến độ; chưa nghiệm thu chất lượng công trình, chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã đưa vào sử dụng; các chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy sổ đỏ cho người dân.

Đối với các địa phương, cần tiếp tục kiểm tra, rà soát các dự án BĐS chậm triển khai, để đất hoang hóa, chủ đầu tư yếu kém không còn khả năng triển khai dự án để quyết định việc cho giãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án.