Kết quả thống kê của WiGroup, đơn vị chuyên cung cấp dữ liệu tài chính, cho thấy sau thời gian dài thị trường rơi vào cảnh đóng băng, tín dụng bị siết chặt, nguồn tiền mặt của nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở rơi vào mức đáng báo động, áp lực trả nợ liên tục gia tăng.

Ồ ạt "dạt" vùng ven

Tính đến hết quý III, dữ liệu của WiGroup cho thấy, có 24/28 doanh nghiệp bất động sản dân cư không có các nguồn tiền mặt để đáp ứng các nghĩa vụ nợ gốc ngắn hạn (tỉ lệ bao phủ dưới 100%). Các công ty này phụ thuộc vào nguồn vốn vay, có tỉ lệ đòn bẩy tài chính cao.

Khoản "người mua trả tiền trước ngắn hạn" được ví như "của để dành" của doanh nghiệp cũng liên tục teo tóp. Cụ thể, thống kê với 13 doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy, tổng trị giá người mua trả tiền trước đạt gần 67.000 tỷ đồng ở cuối quý III/2023, giảm 27% so với đầu năm.

Dòng tiền hoạt động ở mức thấp, các dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội hầu như "đóng băng", nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dạt ra vùng ven hoặc đổ về các địa phương lân cận để tìm kiếm các dự án "sạch" pháp lý, kiếm tiền nuôi quân.

Minh chứng, ở phía Bắc, các tỉnh như Phú Thọ, Tuyên Quang, Thái Nguyên đang đón nhận dòng vốn đầu tư mới từ các “ông lớn” bất động sản đến từ Hà Nội.

Điển hình, tại Thái Nguyên, một doanh nghiệp mới đây âm thầm khởi công một khu đô thị trên diện tích đất hơn 9,6ha. Dự án này không nằm ở thành phố Thái Nguyên mà lại ở một nơi hầu như giới đầu tư bất động sản ít nghe tên là thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình.

Còn tại Phú Thọ, ít nhất hai doanh nghiệp đến từ Hà Nội đang lặng lẽ đầu tư hai dự án bất động sản khá lớn ở thành phố Việt Trì. Đáng chú ý là một dự án tháp đôi cao 36 tầng được xây dựng trên diện tích hơn 11.600 m2 ở ngay trung tâm Việt Trì. Không chỉ là dự án căn hộ cao tầng lớn nhất ở địa phương này, đây còn là dự án có vị trí đắc địa nhất thành phố, vì nằm ngay cạnh khách sạn Mường Thanh, chợ đầu mối Việt Trì và cụm nhà hát hiện đại có vốn đầu tư hàng trăm tỷ đồng.

Giải "bài toán" khó

Tương tự, ở phía Nam, thị trường nhà đất tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An... thời gian qua trở nên sôi động hơn đáng kể, với sự xuất hiện của nhiều "ông lớn" địa ốc từ TP. Hồ Chí Minh là bằng chứng cho thấy xu hướng “đánh bắt xa bờ” của doanh nghiệp ngày càng rõ ràng.

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Hoàng Quân, chủ đầu tư dự án căn hộ kèm shophouse tại TP. Hồ Chí Minh, cho hay để phát triển một chung cư tầm trung, có mức giá trung bình 45-50 triệu đồng/m2 ở khu vực trung tâm thời điểm này là bất khả thi bởi gánh nặng chi phí quá lớn.

Đơn cử, một khu đất sạch có diện tích bình quân 6.000 – 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức hiện được giao bán với giá trên dưới 600 tỷ đồng. Cộng với chi phí xây dựng vào khoảng 550 – 600 tỷ đồng, cùng các loại “phí không tên” thì dự án hoàn thành sẽ mất khoảng 1.200 tỷ đồng.

“Dựa trên quy hoạch và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng, trừ đi chi phí thì gần như không còn lợi nhuận. Chưa kể, không chỉ đắt đỏ, ngay cả khi doanh nghiệp có tiền, muốn kiếm được quỹ đất sạch hiện cũng là điều không đơn giản”, ông Quân phân tích.

Đáng chú ý, theo ông Quân, bên cạnh gánh nặng về chi phí, các điểm nghẽn về pháp lý, đặc biệt là đất đai cũng là yếu tố khiến doanh nghiệp buộc phải dạt vùng ven, đánh bắt xa bờ. 

"Các doanh nghiệp bất động sản phải có sản phẩm mới bán ra thị trường thì mới có nguồn thu và tiền nhằm nuôi bộ máy, giữ chân nhân viên bán hàng, đợi thị trường khai thông trở lại. Nhưng muốn có sản phẩm mới thì pháp lý phải được gỡ, nhưng bao giờ gỡ xong thì lại phải đợi…", vị đại diện doanh nghiệp nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, ủng hộ xu hướng “đánh bắt xa bờ” của doanh nghiệp trong bối cảnh quỹ đất ở trung tâm ngày càng hẹp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên quan tâm hơn đến bất động sản ở những khu vực có liên kết vùng, “thủ phủ” công nghiệp.

Cụ thể, ở phía Nam là TP. Hồ Chí Minh - Bình Thuận - Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh - Bình Dương - Đồng Nai. Còn ở phía Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang…

Được đánh giá là xu hướng tất yếu, tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh các cơ quan chức năng cần sớm tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý để khơi thông nguồn cung cả ở trung tâm và các khu vực vùng ven, từ đó cởi bỏ sức ép cho thị trường, ngăn đà leo thang của giá nhà.

Dẫn thống kê 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản hiện liên quan đến pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nếu Chính phủ, các bộ ngành và các địa phương không có biện pháp xử lý sớm các vướng mắc, những điểm nghẽn của thị trường, tình trạng sụt giảm nguồn cung sẽ còn tiếp tục trầm trọng hơn trong thời gian tới.

Nguồn cung giảm, đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất chính là nhu cầu nhà ở thực sự bởi giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, nếu được tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý, sau đó là vốn, thì doanh nghiệp sẽ có hàng mới để bán, từ đó đảm bảo dòng tiền hoạt động, phát triển dự án ở cả trung tâm và vùng ven, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.