Chính sách thuế đối với BĐS hiện hành

Hiện nay, Nhà nước đang thực hiện chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cho toàn bộ diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đến hết ngày 31/12/2025, trừ diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức quản lý nhưng không trực tiếp sử dụng để sản xuất nông nghiệp mà giao cho tổ chức, cá nhân khác nhận thầu theo hợp đồng để sản xuất nông nghiệp.

Về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành đối với đất ở được áp dụng theo Biểu thuế lũy tiến (0,03% đối với phần diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần diện tích vượt hạn mức không quá 3 lần; 0,15% đối với phần diện tích vượt hạn mức trên 3 lần); đất sản xuất, kinh doanh là 0,03%, đánh thuế cao đối với đất lấn, chiếm là 0,2% và đất sử dụng sai mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định là 0,15%.

Qua đánh giá cho thấy, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành còn thấp, chưa phát huy hiệu quả vai trò trong việc điều tiết đối với người sở hữu nhiều đất đai, chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý. Đồng thời, pháp luật thuế hiện hành chưa điều tiết đối với nhà ở trong quá trình sử dụng.

Về thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS (áp dụng đối với cả cá nhân và tổ chức chuyển nhượng BĐS), thuế suất thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS hiện hành được quy định như sau:

Thứ nhất, đối với tổ chức, doanh nghiệp chuyển nhượng BĐS nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 20% trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS và không áp dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng BĐS.

Thứ hai, đối với cá nhân chuyển nhượng bBĐS nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% trên giá bán từng lần. Trong trường hợp không xác định được giá bán hoặc giá bán ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế áp dụng theo mức giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trên thực tế thời gian qua, việc thực hiện chính sách thuế và quản lý thuế đối với giao dịch chuyển nhượng BĐS đã phát sinh tình trạng doanh nghiệp, cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng BĐS nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán, nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Để giải quyết tình trạng này, Bộ Tài chính đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện các nhiệm vụ, nội dung về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS trên thị trường (Công văn số 3849/BTC-TCT ngày 29/4/2022), từ đó đảm bảo số thu ngân sách nhà nước từ hoạt động này.

Định hướng hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS

Quyết định số 2114/QĐ-TTg ngày 16/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Kế hoạch thực hiện Kết luận số 19-KL/TW ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị và Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV đã giao Bộ Tài chính thực hiện nghiên cứu, rà soát, đánh giá các luật thuế, trong đó có các luật thuế liên quan đến BĐS.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng giao Bộ Tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, nhằm phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết giám sát của nhà nước. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS theo hướng tăng mức điều tiết với đất và bổ sung thu thuế với nhà ở, nhằm khuyến khích sử dụng hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đã có Công văn số 1779/BTC-CST ngày 24/02/2022 và Công văn số 1804/BTC-CST gửi các Bộ, ngành, địa phương và các tổ chức có liên quan đề nghị nghiên cứu, rà soát, đánh giá, đề xuất sửa đổi các Luật thuế.

Đến nay, Bộ Tài chính đang tiến hành tổng hợp, nghiên cứu xây dựng Báo cáo rà soát các Luật thuế trình Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong năm 2022. Bộ Tài chính cho biết, các nội dung đề xuất sửa đổi cần đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến BĐS đặt trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030 ban hành kèm theo Quyết định số 508/QĐ-TTg ngày 23/4/2022 của Thủ tướng Chính  phủ.

Đặc biệt, nội dung đề xuất đưa ra được giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến tài sản là “tổng kết, đánh giá tổng thể chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trên cơ sở đó nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà”.